BouwrechtVastgoedrechtAannemingsovereenkomst beëindigen?

http://www.amsteladvocaten.nl/wp-content/uploads/2018/10/AANNEMINGSOVEREENKOMST.jpg

Een opdrachtgever en een aannemer kunnen een geschil krijgen als bijvoorbeeld de aannemer slecht werk levert of de opdrachtgever niet betaalt. Soms beëindigt dan een van partijen de aannemingsovereenkomst, zonder rechterlijke tussenkomst. Deze buitengerechtelijke beëindiging kan leiden tot complicaties. Mr. Sebastiaan Kieffer over de aannemingsovereenkomst en de beëindiging ervan.

De aannemingsovereenkomst

De verhouding tussen aannemer en opdrachtgever is in de wet geregeld. Artikel 7:750 Burgerlijk Wetboek omschrijft “aanneming van werk” als de overeenkomst waarbij de aannemer zich jegens de opdrachtgever verbindt, een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs.

In aanvulling op de wet, regelt de overeenkomst de verhouding tussen de aannemer en de opdrachtgever. Op deze overeenkomst zijn vaak standaard algemene bepalingen van toepassing. Bijvoorbeeld de UAV 1989 of 2012, de AVA 2013, Como 2010 of de AVV 1998. In deze bepalingen staan ook de regels voor beëindiging van de aannemingsovereenkomst.

Aannemingsovereenkomst beëindigen door de opdrachtgever

Een opdrachtgever kan een aannemingsovereenkomst beëindigen door opzegging of door buitengerechtelijke ontbinding. Beide vormen van beëindiging (met een eigen afrekenwijze) worden hieronder toegelicht.

  1. Opzegging en de opzegvergoeding

Artikel 7:764 BW biedt aan de opdrachtgever de bevoegdheid om de aannemingsovereenkomst “te allen tijde” op te zeggen. De wetgever acht namelijk het belang van de opdrachtgever (om werk voortijdig te mogen beëindigen) groter dan het belang van een aannemer (om het werk te voltooien). Voor de wet maakt de reden voor deze opzegging ook niet uit. Met deze keuze voor de opdrachtgever mag de aannemer er echter niet financieel op achteruitgaan.

Na deze opzegging dient de opdrachtgever een vergoeding aan de aannemer te betalen. Deze opzegvergoeding is – kort gezegd – de (overeengekomen) opdrachtwaarde, minus de besparingen voor de aannemer. Denk bijvoorbeeld aan montagewerkzaamheden die na opzegging logischerwijs niet verder worden uitgevoerd. De aannemer wordt bij opzegging dus schadeloos gesteld.

  1. Ontbinding en de ontbindingsvergoeding

De wet biedt in artikel 6:265 BW een (algemene) beëindigingswijze: de buitengerechtelijke ontbinding. Om te kunnen ontbinden moet de aannemer toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. De wanprestatie moet ernstig genoeg zijn om ontbinding te rechtvaardigen. Bijvoorbeeld als nakoming van de overeenkomst door de aannemer blijvend onmogelijk is of als de aannemer slecht werk levert of ernstig is vertraagd. In het laatste geval ontvangt de aannemer een schriftelijke ingebrekestelling met daarin een redelijke termijn voor nakoming. Komt de aannemer dan alsnog niet na, dan is hij in ‘verzuim’ en kan er buitengerechtelijk worden ontbonden.

De aannemingsovereenkomst eindigt na de ontbinding. Partijen zijn dan bevrijd van nog niet nagekomen verbintenissen uit de overeenkomst. Zij zijn wel verplicht om de reeds uitgevoerde prestaties ongedaan te maken. Simpel gezegd: de aannemer betaalt de betaalde termijnen terug, en de opdrachtgever levert de gemonteerde zaken terug. Omdat dat laatste meestal onmogelijk is, treedt hiervoor een vergoeding in de plaats. Deze “ontbindingsvergoeding” wordt gebaseerd op de waarde van het geleverde werk. De hoogte van deze vergoeding is mede afhankelijk van de kwaliteit van het uitgevoerde werk, en overstijgt niet altijd de terug te betalen termijnen.

Aannemingsovereenkomst beëindigen door de aannemer

Een aannemer kan een opdracht beëindigen als het werk nog in onvoltooide staat verkeert. Ook de aannemer kan dat doen door opzegging of ontbinding:

  1. Opzegging en de opzegvergoeding

De wet biedt geen (algemene) opzegbevoegdheid voor een aannemer zoals voor een opdrachtgever. De opzegbevoegdheid moet volgen uit de aannemingsovereenkomst of de toepasselijke algemene bepalingen. Zie bijvoorbeeld  § 14 UAV’12Hieruit volgt dat als het werk langer dan zes maanden is geschorst of langer dan twee maanden is onderbroken door omstandigheden die voor rekening van de opdrachtgever komen, de aannemer dan mag opzeggen. Dan is de hierboven omschreven opzegvergoeding verschuldigd door de opdrachtgever.

  1. Ontbinding en de ontbindingsvergoeding

De (algemene) ontbindingsbevoegdheid van artikel 6:265 BW geldt ook voor de aannemer. Immers, ook een opdrachtgever kan wanpresteren door bijvoorbeeld niet te betalen. Bij een blijvende onmogelijkheid in de nakoming, of bij verzuim (na ingebrekestelling), is de aannemer dus gerechtigd de aannemingsovereenkomst te ontbinden. Dan zal de opdrachtgever de ontbindingsvergoeding moeten voldoen.

Waarschuwing 

Zoals hierboven toegelicht, op meerdere wijzen kan een aannemingsovereenkomst eindigen en rekenen partijen met elkaar af. Om financiële tegenvallers te voorkomen, is het raadzaam om per geval goed na te denken over de wijze van beëindiging. Als bijvoorbeeld achteraf blijkt dat een opdrachtgever onterecht heeft ontbonden, dan kan de ontbinding kwalificeren als opzegging. Dan geldt niet de ontbindingsvergoeding, maar de (hogere) opzegvergoeding.

Voorafgaand aan beëindiging kunnen opdrachtnemer en aannemer er ook nog voor kiezen om hervatting van bijvoorbeeld werk of betaling af te dwingen met (de aankondiging van) een kort geding.

Let op de kleine lettertjes!

Bij beëindigingsgeschillen is het aan te bevelen om vooraf te bepalen bij welke instantie de zaak wordt voorgelegd. In het bouwrecht wordt vaak gekozen voor geschilbeslechting door een arbitrage commissie in plaats van de “gewone” rechter. Arbiters zijn gespecialiseerd en arbitrage is daarmee een kostbare procedure. Controleer dan ook deze (algemene) bepalingen.

PROBLEMEN TIJDENS DE BOUW?

Een aannemingsovereenkomst beëindigen? Wij staan met regelmaat aannemers en opdrachtgevers bij. U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Gratis advocaat?

Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer

Neem contact op met Annemarie

Amstel Advocaten:

Panamalaan 112
1019 AZ Amsterdam

tel:+31 (0)20-5289030
fax:+31 (0)20-5289618

email:info@amsteladvocaten.nl

Web design by Brndtfy. Photos by Bert Nienhuis, Thijs Wolzak and Charlie Charlie