De akte van splitsing, wat is het eigenlijk?

Een VvE heeft een veelvoud aan regels. Hierbij kan men denken aan regels die volgen uit de notulen, het huishoudelijk reglement en natuurlijk de akte van splitsing. Deze akte kent een aantal bijzonderheden. VvE-specialist mr. Annemarie Govers-Schotten van Amstel Advocaten over de akte van splitsing.

Wat is een splitsingsakte?

De splitsing in appartementsrechten en het ontstaan van een vereniging van eigenaars vinden plaats door middel van één akte: de akte van splitsing en de inschrijving daarvan in de openbare registers.

De notaris stelt de akte op en bekrachtigt deze. Dit noemt men het ‘verlijden’ dan wel het ‘passeren’ van een akte. Doorgaans draagt de notaris ook zorg voor inschrijving van de notariële akte in de openbare registers, zoals het Kadaster.

Wat staat er in een splitsingsakte?

Deze akte omschrijft de splitsing. Er staat bijvoorbeeld in welke appartementsrechten zijn ontstaan. Hierin staat ook een omschrijving van de omvang en de gebruiksbestemming van elk appartementsrecht.

Uit de wet volgt verder dat op de akte ook een reglement van toepassing is. In dat reglement staan regels over bijvoorbeeld de wijze van besluitvorming en het gebruik van gemeenschappelijke delen. Op veel akten is een standaard modelreglement van toepassing. Bijvoorbeeld die uit 1983, 1992, 2006 of 2017. Deze modelreglementen zijn door de beroepsorganisatie van notarissen opgesteld.

Let op! In de akte staan vaak uitzonderingen op de (standaard) bepalingen van het modelreglement. De splitsingsakte en het modelreglement vormen dus samen één geheel.

Deze stukken samen gelden als de statuten van een VvE. Deze regels hebben “voorrang” op andere, (afwijkende) afspraken binnen een VvE. Afspraken in strijd met de akte zijn zelfs nietig.

Op wie is de splitsingsakte van toepassing?

De akte bindt elke appartementseigenaar binnen de VvE. Dat geldt ook voor derden oftewel de “gebruikers” van een appartement, zoals huurders. Dit geldt overigens weer niet voor een huishoudelijk reglement, hiervoor dient een huurder apart te tekenen.

Let wel, naast alle eigenaars en huurders bindt de splitsingsakte ook andere derden.

Niet alleen de eigenaars, en eventueel hun huurders, maar ook andere partijen zijn gebonden aan de bepalingen. Het is namelijk een notariële stuk dat in de openbare registers is ingeschreven. Iedereen kan deze openbare registers raadplegen en een splitsingsakte inzien. Deze kenbaarheid geeft de akte zogenaamde “derdenwerking”. De derdenwerking brengt mee dat derden moeten kunnen vertrouwen op hetgeen in een splitsingsakte staat. Derden zijn ook zelf strikt gebonden aan (beperkingen volgens) de akte. Als bijvoorbeeld een nieuwe eigenaar zijn appartement heeft gekocht om aan een groep studenten te verhuren, maar hij heeft nagelaten om kennis te nemen van het verhuurverbod in de splitsingsakte, dan is die eigenaar gewoon gebonden aan het verhuurverbod en mag hij dus niet verhuren.

Wijziging van de akte van splitsing

Het staat eigenaars vrij om de akte te wijzigen. Soms is wijziging zelfs verplicht. Namelijk bij structurele wijzigingen aan de onroerende zaak. Dit zijn wijzigingen van niet-tijdelijke aard zoals het aanbrengen van nieuwe balkons aan de gevel. Men kan ook denken aan uitbreiding van het perceel. Bij deze structurele wijzigingen moet de splitsingsakte en -tekening worden aangepast.

Let op! Soms is wijziging van de splitsingsakte verplicht.

Wijziging is niet noodzakelijk bij tijdelijke wijzigingen (die ongedaan kunnen worden gemaakt). Hierbij kan gedacht worden aan makkelijk te verwijderen serre op de begane grond. In welk geval het wel is aan te bevelen om bijvoorbeeld een gebruiksovereenkomst voor het gebruik van de gezamenlijke gevel aan te gaan.