Optoppen en verduurzamen: nieuwe rol voor de VvE?

In Den Haag liggen wetsvoorstellen klaar om het voor Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) eenvoudiger te maken te besluiten tot het optoppen van hun gebouw. Met de verkoop van nieuw gerealiseerde appartementen kunnen VvE’s investeren in onderhoud én verduurzaming. In zekere zin wordt de VvE daarmee een kleine ontwikkelaar.

Mr. Joris Leeflang bespreekt de juridische aandachtspunten bij optoppen in Amsterdam, en geeft praktische tips voor VvE-besturen, beleggers en ontwikkelaars.

Constructieve aanpassingen bij optoppen

Optoppen is niet alleen een juridische, maar ook een bouwkundige uitdaging. De constructie van het gebouw moet het extra gewicht van de nieuwe verdieping(en) kunnen dragen. Een gedegen constructieberekening is dan ook onmisbaar, evenals de inzet van een ervaren aannemer met een CAR-verzekering.

Voor meer over onze expertise in bouwtechnische geschillen, zie onze bouwrecht-pagina.

VvE en toestemming

Wanneer een pand is gesplitst in appartementsrechten, is het dak in de regel gemeenschappelijk eigendom. Voor wijzigingen aan het dak, zoals optoppen, is toestemming nodig van de VvE. Bovendien moet vaak de splitsingsakte worden aangepast. Volgens artikel 5:139 BW is daarvoor in principe unanieme toestemming van alle appartementseigenaars vereist, tenzij de splitsingsakte iets anders bepaalt.

Lees meer over besluitvorming binnen de VvE op onze VvE-recht-pagina.

Financiering: mag een VvE geld lenen voor optoppen of verduurzaming?

Een VvE mag bijzondere uitgaven doen – zoals voor optoppen of zonnepanelen – mits het splitsingsreglement dit toelaat. Voor zulke besluiten geldt vaak een verhoogd quorum én een gekwalificeerde meerderheid (bijvoorbeeld twee derde of vier vijfde van de stemmen). Meer lezen over verduurzaming binnen de VvE, lees dan dit blog. 

Een VvE kan ook geld lenen, mits dat expliciet is toegestaan in de splitsingsakte of het reglement. De vergadering moet dan ook besluiten over de verdeling van de kosten over de leden. Denk aan een afwijkende verdeelsleutel of een tijdelijke verhoging van de bijdragen aan het reservefonds. Let op: het aangaan van een lening kan gevolgen hebben voor toetredende eigenaars bij verkoop. In dit blog over geld lenen voor verduurzaming leest u meer over dit onderwerp.

Burenrecht en onrechtmatige hinder

Bij elk optopproject moet rekening worden gehouden met het burenrecht. Volgens artikel 5:37 BW mogen eigenaars geen onrechtmatige hinder veroorzaken voor hun buren. Denk hierbij aan verlies van uitzicht, lichtinval, privacy of geluidsoverlast. Indien buren daar last van ondervinden, kunnen zij zich beroepen op artikel 6:162 BW (onrechtmatige daad).

In de praktijk komt dit vooral aan de orde bij langdurige of overmatige bouwhinder. Goed overleg en heldere communicatie met de omgeving kunnen juridische conflicten vaak voorkomen.

Meer weten over uw positie als buur? Bekijk onze burenrecht-pagina.

Omgevingsvergunning en gemeentelijk beleid

Voor het optoppen is altijd een omgevingsvergunning vereist. De gemeente Amsterdam toetst de aanvraag aan het bestemmingsplan, technische bouwvoorschriften (Besluit bouwwerken leefomgeving) en de welstandseisen. 

In sommige buurten wordt optoppen actief gestimuleerd via gemeentelijk beleid (zoals de ‘optopkaart‘), maar dat betekent niet dat juridische toestemming automatisch volgt. Begin daarom op tijd met de aanvraag en laat de benodigde stukken goed voorbereiden.

Conclusie

Optoppen in Amsterdam biedt aanzienlijke kansen – voor extra woonruimte, waardevermeerdering en verduurzaming – maar vraagt ook om een zorgvuldige juridische aanpak. VvE’s worden steeds vaker ontwikkelaar, en beleggers moeten scherp zijn op hun rechten en plichten binnen zo’n VvE.

Wilt u weten of optoppen juridisch mogelijk is in uw situatie?
Neem contact op met Joris P. Leeflang of een van onze andere specialisten. Wij denken graag met u mee – van plan tot realisatie.