Indeplaatsstelling bij restaurantovername: let op de volgorde

Bij een restaurant overname draait alles om locatie. Zonder huurcontract geen exploitatie. Toch wordt door ondernemers bij een indeplaatsstelling in de horeca vaak pas ná het sluiten van de koopovereenkomst nagedacht over de juridische positie richting de verhuurder. Mr. Annemarie Govers-Schotten over de gang van zaken bij de indeplaatsstelling in de horeca.

De standaardbepaling in de koopakte rond de indeplaatsstelling veroorzaakt vaak onnodige spanning tussen partijen.

De koopovereenkomst wordt vaak als eerste gesloten zonder te weten of de eigenaar wel akkoord gaat met de indeplaatsstelling van de nieuwe huurder. Er wordt een vaste overdrachtsdatum afgesproken, er wordt een flinke aanbetaling gedaan, vaak geen financieringsvoorbehoud, een ontbindende voorwaarde gekoppeld aan de indeplaatsstelling en een boetebeding van 10% van de koopsom bij tekortschieten.

Indeplaatsstelling en artikel 7:307 BW

Een restaurant kwalificeert doorgaans als middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.

Bij overdracht van de onderneming kan de huurder op grond van artikel 7:307 BW de rechter verzoeken om de koper in zijn plaats te stellen.

Dit artikel vormt de kern van de indeplaatsstelling bij horecaovername.

Meer over onze praktijk op het gebied van huurrecht bedrijfsruimte leest u hier.

Hoe de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst werkt

Indien de verhuurder per overdrachtsdatum nog geen toestemming heeft gegeven voor de indeplaatsstelling in het huurcontract, mag de overdracht met twee maanden worden uitgesteld om alsnog overeenstemming te bereiken.

Partijen moeten zich dan volledig inspannen en onder meer informatie te verstrekken en garanties stellen. De koop blijft in die fase volledig in stand.

Als overleg met de verhuurder niet leidt tot een indeplaatsstelling, moet een procedure ex artikel 7:307 BW worden gevoerd. Die procedure moet uiteraard worden afgewacht. Bij winst is ontbinding niet mogelijk. Bij verlies mogen partijen ontbinden of een nieuwe termijn afspreken.

Waarom deze constructie druk creëert

De koop is al gesloten, maar het huurcontract staat nog niet vast.

Dat betekent dat de verhuurder extra druk kan zetten, koper en verkoper zijn immers al juridisch aan elkaar gebonden, er geldt een zware inspanningsverplichting, en er hangt een boeteclausule boven het hoofd. Bovendien hangt de uitkomst uiteindelijk af van overleg met de verhuurder en/of een gerechtelijke procedure.

De verhuurder weet dat partijen onder druk staan en kan proberen extra voorwaarden te stellen waaronder hij zijn toestemming zal verlenen. De koper wil door. De verkoper wil afronden. Onder die omstandigheden wordt vaak sneller water bij de wijn gedaan dan vooraf was bedacht.

Het probleem zit niet in artikel 7:307 BW zelf. Het probleem zit in de volgorde.

Ontbindende versus opschortende voorwaarde

Het onderscheid tussen een ontbindende en een opschortende voorwaarde is geregeld in artikel 6:22 BW.

Een opschortende voorwaarde betekent dat de overeenkomst pas werking krijgt zodra aan de voorwaarde is voldaan.

Een ontbindende voorwaarde betekent dat de overeenkomst direct bestaat, maar achteraf vervalt als de voorwaarde zich voordoet.

Bij een restaurantovername maakt dat juridisch-technische verschil commercieel een wereld van verschil.

Wanneer partijen eerst een definitieve koopovereenkomst sluiten onder een ontbindende voorwaarde, en pas daarna zekerheid proberen te verkrijgen over de indeplaatsstelling van het huurcontract, dan geldt die indeplaatsstelling niet als een echte voorwaarde voor het tot stand komen van de koop.

De overeenkomst is immers al gesloten; het ontbreken van toestemming van de verhuurder wordt dan geen voorwaarde vooraf, maar een risico binnen een reeds bestaande overeenkomst.

Hoe kan het juridisch beter?

Wil men voorkomen dat men gebonden is aan de koopovereenkomst zonder dat u zekerheid over de indeplaatsstelling heeft, dan ligt een opschortende voorwaarde meer voor de hand: in dat geval komt de koop pas tot stand zodra de verhuurder toestemming heeft verleend of door de rechter is toegewezen.

Dat geeft rust in de onderhandeling met de verhuurder, minder discussie over inspanningsverplichtingen en minder escalatie.

Bij een indeplaatsstelling in de horeca is de juridische volgorde geen detail, maar strategisch bepalend.

Conclusie

Bij horecaovernames zijn de koopovereenkomst en het huurcontract de belangrijkste onderhandelingspunten. De manier waarop de indeplaatsstelling contractueel wordt ingericht in de koopovereenkomst, bepaalt in hoge mate hoe soepel het traject verloopt.

Een ontbindende voorwaarde lijkt veilig. In de praktijk vergroot zij echter vaak de druk.

En vergeet niet dat de begeleidende makelaars vaak belang hebben bij zowel het verkoop- als het verhuurproces. Voor hen kan het voordelig zijn dat partijen enigszins onder druk staan om snel tot een deal te komen. Voor partijen kan dit uiteraard ook voordelig zijn, onder druk wordt immers alles vloeibaar. Maar vergeet niet dat het dus ook anders kan. En wees je er van bewust door wie de makelaar is ingeschakeld. Als u werkt zonder makelaar dan is dat dus niet úw makelaar hoe goed u deze makelaar ook kent. Laat uw contracten checken om vervelende situaties achteraf te voorkomen.

Meer weten over de indeplaatsstelling bij bedrijfsruimte? Lees dan dit blog.