Een huis gekocht, maar ook oude afspraken erbij gekregen? Wat je moet weten in deze krappe Nederlandse woningmarkt

Inleiding

Wie een woning of een appartementsrecht koopt, verwacht dat de koopovereenkomst en de notariële akte alle relevante informatie bevatten over het onroerend goed en de daarbij horende rechten en plichten. Maar in de huidige woningmarkt — waarin het woningtekort in Nederland groot is en beleid en regelgeving voortdurend veranderen — kunnen er oude afspraken zijn die wél op jou als nieuwe eigenaar drukken, ook al staan ze niet expliciet in de leveringsakte.

In deze blog leggen we uit:

• wanneer en hoe afspraken voor nieuwe eigenaren blijven gelden,
• wat erfdienstbaarheden, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen bij woningkoop zijn,
• wat artikel 6:251 BW betekent,
• en waarom dit actueel relevant is in de huidige vastgoedcontext.

Afspraken vastleggen: wat betekent het voor kopers?

In beginsel zijn alleen partijen die een overeenkomst sluiten gebonden aan de gemaakte afspraken. Stel dat buren onderling afspraken maken over het gebruik van een pad of het behoud van een voorgevel, dan bindt dat niet automatisch de toekomstige eigenaar van een van de woningen — tenzij die afspraken juridisch zodanig zijn vastgelegd dat zij ook voor opvolgende eigenaren gelden.

Omdat de Nederlandse woningmarkt onder grote druk staat door een tekort aan woningen en gemeenten richtlijnen en vergunningen aanscherpen om bouwen en gebruik te reguleren, is het voor kopers belangrijk om niet alleen naar de koopakte te kijken maar ook naar de administratieve en bestuurlijke context van het vastgoed dat zij kopen.

Notariële vastlegging en inschrijving in de openbare registers maakt zichtbaar welke rechten of plichten op een goed rusten. Maar er zijn situaties waarin rechten óók zonder expliciete notariële akte kunnen doorwerken naar een nieuwe eigenaar — dat brengt ons bij kwalitatieve verplichtingen.

Erfdienstbaarheid en kettingbeding

Een klassiek voorbeeld van een afspraak die automatisch overgaat is een erfdienstbaarheid, zoals het recht van overpad. Is dit gevestigd via notariële akte en ingeschreven, dan bindt het niet alleen de huidige eigenaar maar ook iedere latere eigenaar.

Een soortgelijk mechanisme werkt bij een kettingbeding. Bij een kettingbeding wordt een verplichting bij overdracht telkens opnieuw opgelegd aan de nieuwe eigenaar, waardoor de verplichting “in de keten” voortgezet wordt.

Beide figuren zijn bekend in de vastgoedpraktijk en worden juridisch geregeld via notariële aktes om onduidelijkheden te voorkomen.

Kwalitatieve verplichting bij woningkoop: een minder bekend fenomeen

Daarnaast kent het Nederlandse recht de zogenoemde kwalitatieve verplichting. In bepaalde gevallen kan een verplichting die voortkomt uit een overeenkomst, die betrekking heeft op een specifiek goed en waarde heeft voor dat goed, automatisch overgaan op een nieuwe eigenaar — zelfs als deze verplichting niet expliciet is vastgelegd in de leveringsakte.

De wettelijke grondslag hiervoor is artikel 6:251 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

Meer lezen over de kwalitatieve verplichting, hoe je die bijvoorbeeld kunt laten wijzigen, lees dan dit blog.

Artikel 6:251 BW in de praktijk

Om te beoordelen of sprake is van een kwalitatieve verplichting, moet worden gekeken naar vier criteria:

1. Het recht moet voortvloeien uit een overeenkomst;
2. Het moet direct verband houden met het goed;
3. Het moet specifiek waarde hebben voor het bezit van het goed;
4. Het goed moet onder bijzondere titel worden overgedragen (zoals bij verkoop).

Als aan deze voorwaarden is voldaan, gaat het recht of de verplichting automatisch over op de nieuwe eigenaar, ongeacht of deze partij was bij de oorspronkelijke overeenkomst.

Relevante voorbeelden uit de rechtspraak

Een klassiek voorbeeld betreft een gesplitst herenhuis waarbij in latere leveringsaktes was opgenomen dat de voortuin niet zonder toestemming mocht worden gewijzigd. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch oordeelde dat dit een kwalitatief recht was dat automatisch overging op opvolgende eigenaren en derhalve kon worden ingeroepen door buren.

Een ander voorbeeld betreft een verbouwing in een appartementsgebouw waar de rechtbank oordeelde dat afspraken over een verbouwingsplan verbonden waren aan het appartementsrecht en dus ook op een nieuwe eigenaar van toepassing waren.

Graag meer lezen over VvE-recht of Burenrecht? Lees hier onze blogs.

Waarom dit juist nú relevant is

In 2026 staat de Nederlandse woningmarkt volop in de aandacht van politiek en beleid. Door aanhoudende schaarste, diepgaande debatten over bouwregels en vergunningen, en lokale maatregelen zoals vergunningen voor tweede woningen, is het belangrijker dan ooit om te begrijpen welke rechten en verplichtingen wél en niet automatisch mee overgaan bij een woningkoop.

Zelfs wanneer landelijke of gemeentelijke regelgeving probeert knelpunten op te lossen — zoals het stimuleren van nieuwbouw of het reguleren van leegstand — blijven privaatrechtelijke afspraken tussen vorige eigenaren of met bijvoorbeeld een Vereniging van Eigenaren (VvE) een rol spelen bij je juridische positie als koper.

Conclusie

Het is een veelvoorkomend misverstand dat bij verkoop van een woning alle relevante afspraken altijd letterlijk in de koop- en leveringsakte staan. Naast erfdienstbaarheden en kettingbedingen kunnen ook kwalitatieve verplichtingen bij woningkoop op grond van artikel 6:251 BW een rol spelen en automatisch overgaan op de nieuwe eigenaar.

In de context van de huidige Nederlandse vastgoedmarkt, waar beleid rond woningbouw, vergunningen en overdrachtsbelasting voortdurend in beweging is, is het des te belangrijker om bij aankoop goed te laten onderzoeken welke rechten en plichten aan het pand kleven — zowel op grond van openbare registers als op grond van bestaande privaatrechtelijke afspraken.

Wil je weten hoe je als koper kunt achterhalen welke kwalitatieve verplichtingen op een specifiek pand rusten? Neem gerust contact met ons op.