Bij overdracht van een onroerende zaak worden vaak afspraken gemaakt met de bedoeling die in toekomst weer door te geven. Dit kan op verschillende manieren. Denk aan een erfdienstbaarheid, een kwalitatieve verplichting of een kettingbeding. Mr. Sebastiaan Kieffer over de kwalitatieve verplichting.
Een kwalitatieve wat?
De kwalitatieve verplichting is een afspraak om iets toe te staan (te dulden), of om iets niet te doen, met betrekking tot een registergoed. Een registergoed is bijvoorbeeld een gebouw, stuk grond, schip of vliegtuig.
Artikel 252 Burgerlijk Wetboek Boek 6:
Lid 1: Bij een overeenkomst kan worden bedongen dat de verplichting van een der partijen om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van een haar toebehorend registergoed, zal overgaan op degenen die het goed onder bijzondere titel zullen verkrijgen, en dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen.
De kwalitatieve verplichting legt men vast in een notariële akte (zie artikel 6:252 lid 2). Door inschrijving van deze notariële akte in de registers, maakt men de betreffende verplichting kwalitatief. Dit betekent dat de verplichting aan het registergoed blijft ‘kleven’. De verplichting gaat daarmee over op (nieuwe) verkrijgers van het registergoed. Vaak koppelt men aan een overtreding van deze kwalitatieve verplichting een boetebeding. De kwalitatieve verplichting mag iemand overigens niet beperken in zijn bevoegdheid het goed te vervreemden of te bezwaren (zie artikel 6:252 lid 5).
Veel voorkomende kwalitatieve verplichtingen zijn bijvoorbeeld:
- de verplichting tot het dulden van (geluids) overlast, kabels en leidingen in de grond, of
- een verbod tot verhuur of tot bouwen.
Hoe kan je een kwalitatieve overeenkomst wijzigen of opheffen?
Dit kan kort gezegd op grond van onvoorziene omstandigheden of als iemand bijvoorbeeld geen redelijk belang meer bij heeft bij de kwalitatieve verplichting. Ik leg dit hieronder uit aan de hand van twee wetsartikelen.
Artikel 258 Burgerlijk Wetboek Boek 6 De rechter kan op vordering van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden. Dit kan op grond van onvoorziene omstandigheden. Die moeten dan van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan de rechter zelfs terugwerkende kracht verlenen.
Waar het om gaat is of partijen, bij het sluiten van de overeenkomst, de omstandigheden beoogden. Sprake dient te zijn van omstandigheden die tijdens het sluiten van de overeenkomst in zijn geheel in de toekomst lagen. De wederpartij dient te begrijpen dat zij door deze omstandigheden geen instandhouding van de correcte rechtsverhouding mag verwachten.
Artikel 259 Burgerlijk Wetboek Boek 6 De rechter kan kwalitatieve overeenkomsten ook wijzigen of (gedeeltelijk) ontbinden op het moment dat het ongewijzigd voortduren van de verplichting in strijd is met het algemeen belang. Dit is slechts mogelijk vanaf 10 jaar na het sluiten van een overeenkomst. De rechter kan dit ook wanneer de schuldeiser bij de nakoming van de verplichting geen redelijk belang meer heeft en het niet aannemelijk is dat dit belang terugkeert. In tegenstelling tot bovenstaand artikel 6:258 BW kan de rechter aan deze wijziging of ontbinding geen terugwerkende kracht verbinden.
Uit artikel 260 Burgerlijk Wetboek Boek 6 volgt dat de rechter nadere voorwaarden kan stellen stellen aan een wijziging of ontbinding
Vragen over de kwalitatieve verplichting?
U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.
Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer
