Bij de overdracht van een onroerende zaak worden vaak afspraken gemaakt met de bedoeling die in toekomst door te geven. Dit kan op verschillende manieren. Zoals met een erfdienstbaarheid, een kettingbeding of een kwalitatieve verplichting. Mr. Sebastiaan Kieffer over de kwalitatieve verplichting.
Een kwalitatieve wat?
De kwalitatieve verplichting is een afspraak om iets toe te staan (te dulden), of om iets niet te doen, met betrekking tot een registergoed. Een registergoed is bijvoorbeeld een gebouw, een perceel grond, een schip of een vliegtuig.
Veel voorkomende kwalitatieve verplichtingen zijn de verplichting tot het dulden van (geluids)overlast, kabels en leidingen in de grond, of een verbod tot verhuur of tot bouwen. Er zijn ook andere vormen, zoals het dulden van een trappetje of steigertje aan de waterkant.
Voorwaarden
Om van een kwalitatieve verplichting te spreken, gelden voorwaarden. De wet zegt hierover in artikel 6:252 BW:
Lid 1: Bij een overeenkomst kan worden bedongen dat de verplichting van een der partijen om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van een haar toebehorend registergoed, zal overgaan op degenen die het goed onder bijzondere titel zullen verkrijgen, en dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen.
Er moet dus sprake zijn van een overeenkomst. Daarin moet de afspraak worden gemaakt dat de betreffende verplichting overgaat op degene die het registergoed onder bijzondere titel zal verkrijgen. Tot een “bijzondere titel” wordt begrepen een koopovereenkomst.
De kwalitatieve verplichting wordt in een notariële akte vastgelegd. Door inschrijving van deze akte in het openbaar register, wordt de verplichting “kwalitatief”. Dit betekent dat de verplichting aan het registergoed blijft ‘kleven’. De verplichting gaat daarmee over op (nieuwe) verkrijgers van het registergoed.
Het is mogelijk om aan een overtreding van een kwalitatieve verplichting een boetebeding te verbinden. De kwalitatieve verplichting mag iemand overigens niet beperken in zijn bevoegdheid het goed te vervreemden of te bezwaren.
Hoe kan je een kwalitatieve verplichting wijzigen of opheffen?
Wijziging of opheffing is mogelijk bij onvoorziene omstandigheden of als een partij geen redelijk belang meer heeft. Ik leg dit uit aan de hand van twee wetsartikelen:
Artikel 6:258 BW: De rechter kan op vordering van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden. Dit kan op grond van onvoorziene omstandigheden. Die moeten van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan de rechter zelfs terugwerkende kracht verlenen.
Waar het om gaat is of partijen, bij het sluiten van de overeenkomst, de omstandigheden beoogden of konden voorzien. De wederpartij dient te begrijpen dat zij door deze omstandigheden geen instandhouding van de correcte rechtsverhouding mag verwachten. Dit is zeldzaam. Om een goed beeld te geven. Huurovereenkomsten voor de horeca konden worden gewijzigd vanwege de Covid’19 pandemie.
Artikel 6:259 BW: De rechter kan kwalitatieve overeenkomsten ook wijzigen of (gedeeltelijk) ontbinden op het moment dat het ongewijzigd voortduren van de verplichting in strijd is met het algemeen belang. Dit is slechts mogelijk vanaf 10 jaar na het sluiten van een overeenkomst. De rechter kan dit ook wanneer de schuldeiser bij de nakoming van de verplichting geen redelijk belang meer heeft en het niet aannemelijk is dat dit belang terugkeert. In tegenstelling tot bovenstaand artikel 6:258 BW kan de rechter aan deze wijziging of ontbinding geen terugwerkende kracht verbinden.
Uit artikel 260 Burgerlijk Wetboek Boek 6 volgt dat de rechter nadere voorwaarden kan stellen stellen aan een wijziging of ontbinding
Vragen over de kwalitatieve verplichting?
U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.
Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer
