Bouwschade! Wat te doen?

Wanneer er bouwwerkzaamheden plaatsvinden in uw buurt, kan het voorkomen dat uw eigen woning schade oploopt; zoals scheuren in muren of een verzakte vloer. Wanneer is sprake van bouwschade? Wat zijn uw opties in een dergelijke situatie? Wie stelt u aansprakelijk? Mr. Kavish Ori geeft uitleg.

Aansprakelijkheid van de aannemer

Indien uw woning schade oploopt door bouwwerkzaamheden in uw omgeving, kunt u de partij die de bouwwerkzaamheden uitvoert, meestal een aannemer, aansprakelijk stellen. Hoewel er geen contractuele relatie tussen u en de aannemer bestaat, kan de aannemer buitencontractueel aansprakelijk worden gesteld op basis van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). Uit de wetsgeschiedenis van dit artikel volgt dat het enkele feit dat (zaak)schade is ontstaan niet voldoende is om te spreken van onrechtmatig handelen. De handeling zelf, ingeval van bouwschade, de voorbereiding en/of uitvoering van de bouwwerkzaamheden, dient onrechtmatig te zijn.

Wanneer heeft een aannemer onrechtmatig gehandeld?

Uit jurisprudentie volgt dat een aannemer die bouwwerkzaamheden uitvoert, de nodige zorgvuldigheid moet betrachten om schade aan eigendommen van derden te voorkomen. Verschillende factoren spelen hierbij een rol:

• de aard en ingrijpendheid van de werkzaamheden;
• de voorzienbaarheid van schade;
• de wenselijkheid van het voeren van overleg met omwonenden om mogelijke risico’s in kaart te brengen;
• de mogelijkheid onderzoek te verrichten;
• de praktische mogelijkheden om voorzorgsmaatregelen te treffen en
• de eventuele bijzondere kwetsbaarheid van het buurperceel.

Neemt een aannemer deze zorgvuldigheid niet in acht dan schendt hij zijn zorgplicht. Deze schending kwalificeert als onrechtmatig handelen jegens derden die bouwschade lijden. Zie ook deze uitspraak van de Rechtbank Den Haag.

De Hoge Raad heeft onlangs in zijn arrest van 12 januari 2024 een nuancering aangebracht en de drempel om aannemers aansprakelijk te stellen verlaagd. De Hoge Raad stelt dat zelfs bij een zorgvuldige voorbereiding en uitvoering van het werk, de aannemer aansprakelijk kan worden gesteld als er een aannemelijk risico op bouwschade bestond.

Tip! De meeste aannemers hebben een doorlopende Construction All Risk-verzekering (CAR-verzekering), die veroorzaakte bouwschade vaak dekt. Het is echter van belang dat een aannemer de ontstane bouwschade tijdig aan zijn verzekeraar meldt. U doet er daarom verstandig aan om de aannemer, na het ontstaan van de bouwschade, hierop te attenderen.

Aansprakelijkheid van de opdrachtgever

In sommige gevallen kunt u ook uw buren of de projectontwikkelaar als opdrachtgever van de aannemer aansprakelijk stellen. Ook deze aansprakelijkheid vindt plaats op basis van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). Er moeten echter bijzondere omstandigheden zijn waarbij de opdrachtgever een zorgvuldigheidsnorm heeft geschonden. Hier wordt in de regel niet makkelijk aan voldaan.

Wanneer heeft een opdrachtgever onrechtmatig gehandeld?

Naast de feitelijke veroorzaker van de bouwschade (de aannemer) kan een opdrachtgever dus ook aansprakelijk worden gesteld bij een schending van een zorgvuldigheidsnorm.

Uit jurisprudentie blijkt dat voor de boordeling van de aansprakelijkheid van een opdrachtgever relevant kan zijn of de opdrachtgever een professionele vastgoedexploitant is. Voor dergelijke partijen moet het duidelijk zijn dat bepaalde werkzaamheden, zoals funderingswerkzaamheden, risico’s op bouwschade voor naburige panden met zich meebrengen. Ook is het belangrijk of de opdrachtgever weet heeft van kwetsbare panden in de omgeving die mogelijk schade kunnen lijden door geplande bouwwerkzaamheden.

Conclusie

Bouwschade aan uw woning door werkzaamheden in de omgeving kan dus leiden tot aansprakelijkheid van zowel de aannemer als de opdrachtgever. Het is belangrijk om in dergelijke gevallen uw rechten te kennen en tijdig actie te ondernemen. Heeft u hierbij hulp nodig? Aarzel dan niet om contact met mij op te nemen.