Wateroverlast komt steeds vaker voor. Wat voorheen vreedzame buitjes waren waarvan de gevolgen prima waren te overzien hebben we nu te maken met korte maar hevige buien waar onze erven en afvoersystemen helemaal niet in voorzien. Opeens is de goot die afwatert op het terrein van de buren dan ook een enorme bron van frustratie voor die buren omdat zij het water niet kwijt kunnen en er overstromingen en lekkages ontstaan die wateroverlast en schade veroorzaken. Wat zijn eigenlijk uw rechten en opties in deze situatie?  Mr. Annemarie Govers legt het burenrecht uit.

De algemene regel: Geen onrechtmatige hinder

Het burenrecht stelt dat geen onrechtmatige hinder mag worden veroorzaakt aan eigenaars van andere erven, inclusief wateroverlast. Dit betekent dat je buurman zijn hemelwater niet zomaar op jouw perceel mag laten afvloeien, tenzij er sprake is van natuurlijke hoogteverschillen. Het burenrecht stelt duidelijke richtlijnen als het gaat om wateroverlast. Met andere woorden, het is niet toegestaan voor uw buurman om acties te ondernemen die de loop, hoeveelheid of aard van water op uw erf wijzigen. Een voorbeeld hiervan is wanneer een buurman zijn regenwaterafvoer zo instelt dat het water het terras van de buren overspoelt.

Meer lezen over onrechtmatige hinder in het burenrecht klik dan op deze link.

Natuurlijke hoogteverschillen

Artikel 5:38 BW bepaalt dat lager gelegen erven het water moeten ontvangen dat van hoger gelegen erven van nature afloopt. Hiermee wordt bedoeld water en andere stoffen die op natuurlijke wijze van het hoger gelegen erf mee worden gevoerd.

Er is geen sprake van het natuurlijk aflopen van water als de eigenaar van het hoger gelegen erf handelingen verricht, waardoor het water naar het lager gelegen erf stroomt of juist wordt tegengehouden. In het eerste geval kan je denken aan het ophogen van het erf waardoor er meer water naar de buren stroomt dan normaal. In het tweede geval kan men denken aan het plaatsen van een dam of veel beplanting waardoor er juist minder water stroomt naar het naastgelegen erf.

Maar omgekeerd geldt dit dus ook. Artikel 5:38 BW houdt een gebod in aan de eigenaar van het lager gelegen erf en deze mag dan ook geen handelingen verrichten die in strijd zijn met dat gebod. Denk aan het opwerpen van een dam of een dijk waardoor deze het natuurlijk aflopen van water tegenhoudt.

Onrechtmatige overlast

De eigenaar van het hoger gelegen erf mag de natuurlijke waterafvoer niet beïnvloeden. Doet hij dat wel dan is er sprake van onrechtmatig handelen. Check artikel 5:39 BW waarin staat dat de eigenaar van een erf niet op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, hinder mag toebrengen. Dit door bijvoorbeeld kunstmatig wijziging te brengen in de loop, hoeveelheid of hoedanigheid van over zijn erf stromend water.

Het is overigens  niet vereist dat de erven aan elkaar grenzen, aangezien er wordt gesproken over “andere erven”, dus niet over “naburige erven”.

Is er opeens bij- of aangebouwd en is de hemelwaterafvoer zodanig ingericht dat het water opeens allemaal naar naar het naastgelegen perceel stroomt, dan kan dit, ondanks dat zijn perceel wellicht natuurlijk hoger gelegen is, toch onrechtmatig zijn.

Afdekking gebouwen en werken

Artikel 5:52 BW   stelt dat een eigenaar verplicht is de afdekking van zijn gebouwen en werken zo in te richten dat het water niet op het perceel van de buren afloopt. Het niet nakomen van deze verplichting levert een onrechtmatige daad op. De benadeelde kan dus schadevergoeding vorderen. Volgens hetzelfde wetsartikel mag afwatering op de openbare weg overigens wel, tenzij dit bij wet of verordening is verboden.

Dat een erfverharding, waardoor het water niet meer wegloopt, een werk in de zin van artikel 5:52 BW kan zijn, is bepaald in een arrest van het gerechtshof Den Haag. In dit arrest oordeelde het hof, op het verweer van de buurman, dat artikel 5:52 BW alleen maar van toepassing was op situaties, waar water van daken afstroomde dat  “niet valt in te zien waarom het niet ook toepasselijk zou zijn in het (weliswaar atypische) geval dat de afdekking waarop het regenwater valt, meteen het gehele werk is.” Het hof veroordeelde de buurman de betonnen vloer, aanwezig tegen de gehele lengte van de achtergevel van zijn buurman, te verwijderen en verwijderd te houden dan wel andere maatregelen te treffen die ertoe leiden dat geen water van die vloer op het erf van zijn buurman afloopt”.

Het oplossen van geschillen met de buren

Het beste is om eerst in gesprek te gaan met je buren en het probleem vriendelijk te bespreken. Leg uit waarom de wateroverlast een probleem is en probeer samen tot een oplossing te komen. Als dit niet lukt, kun je overwegen juridische stappen te ondernemen, maar het is altijd verstandig om eerst te proberen het conflict op te lossen via overleg.

Conclusie

Wateroverlast van de buren kan een vervelende situatie zijn, maar het is belangrijk om te weten wat je rechten en opties zijn. Hoofdregel is dat een buurman het hemelwater op zijn eigen perceel moet verwerken. Hij mag dat in principe niet via het naastgelegen perceel (behoudens een openbaar perceel, zie artikel 5:52 lid 2 BW) laten afvloeien. Door op de hoogte te zijn van de wettelijke bepalingen en open te staan voor communicatie met je buren, kun je vaak een bevredigende oplossing vinden voor het probleem.

Vragen?

U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering? 

Neem contact op met onze specialist  Annemarie Govers-Schotten