In haar vonnis van 24 januari 2024 oordeelde de rechtbank Rotterdam dat de koper van een penthouse zijn koopovereenkomst mocht ontbinden omdat de projectontwikkelaar, na de totstandkoming van de koop, het overgrote deel van de resterende koopappartementen aan een investeerder verkocht, ten behoeve van de verhuur. De projectwikkelaar wekte hierdoor verkeerde verwachtingen bij de koper. Hoe dat precies zit? Mr. Kavish Ori geeft uitleg.
Totstandkoming koopovereenkomst
In november 2022 sloot koper een koop- en twee aannemingsovereenkomsten met een projectontwikkelaar voor de koop en realisatie van een penthouse met parkeerplaatsen in Capelle aan den IJssel. Het penthouse van koper zou onderdeel gaan uitmaken van één van de twee te realiseren gebouwen (De Hoge en De Lage) die uitsluitend uit 90 koopappartementen zouden bestaan. Dit volgde ook uit de brochure van de projectontwikkelaar én de inmidddels gesloten overeenkomsten.
Tekortkoming projectontwikkelaar
Ná de totstandkoming van de overeenkomsten verkocht de projectontwikkelaar maar liefst 65 van de 90 koopappartementen (in De Hoge en De Lage) aan een investeerder. Deze investeerder zou de betreffende appartementen vervolgens gaan verhuren.
Bij huurappartementen is de doorstroom van bewoners echter groter dan bij koopappartementen. Koper stelde dan ook dat hierdoor sprake was van weinig sociale cohesie in het appartementencomplex. Als gevolg hiervan wenste koper de overeenkomsten met de projectontwikkelaar te ontbinden. Het geleverde penthouse voldeed immers niet aan wat hij op grond van de overeenkomsten mocht verwachten.
Verweer projectontwikkelaar
Ten eerste voerde de projectontwikkelaar aan dat de brochure een disclaimer bevat. De rechtbank oordeelde dat een disclaimer niet wegneemt dat een verkoopbrochure bepaalde verwachtingen bij een potentiële koper wekt en dat deze informatie meeweegt in de beslissing om al dan niet tot aankoop over te gaan. Bovendien bevestigden de overeenkomsten deze verwachtingen ook.
Ten tweede meende de projectontwikkelaar, dat de onderhavige situatie gelijkenis vertoonde met het arrest d.d. 6 maart 2012, waarin het gerechtshof Amsterdam oordeelde, dat kopers géén redelijke verwachting konden hebben omtrent een (deel)project met alleen koopwoningen. Deze vergelijking mocht de projectontwikkelaar echter niet baten. De rechtbank oordeelde namelijk dat in de zaak van het hof van meet af aan duidelijk was dat een groot aantal sociale huurwoningen werden gebouwd, waarvan sommige zelfs direct grensden aan de percelen van de koopwoningen. Volgens de rechtbank was in het geval van De Hoge duidelijk sprake van een afzonderlijke bouweenheid met één gemeenschappelijke toegang, waarin enkel koopappartementen zouden worden gerealiseerd.
Ten derde stelde de projectontwikkelaar, dat de appartementen die aan de investeerder werden verkocht, strikt genomen, nog steeds koopappartementen zijn. Volgens de rechtbank brengt een redelijke uitleg van de overeenkomsten echter met zich mee, dat onder koopappartement moet worden verstaan, appartementen die afzonderlijk worden verkocht, aan individuele kopers die daar in beginsel zelf gaan wonen. 65 appartementen in één klap verkopen voor de verhuur maakt dat er feitelijk geen sprake meer is van koopappartementen, zoals bedoeld in de koopovereenkomst.
Beslissing rechtbank
Gezien het voorgaande oordeelde de rechtbank, dat de projectontwikkelaar is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomsten, door een penthouse te leveren in een gebouw, waar het overgrote deel van de koopappartementen inmiddels is verkocht aan een investeerder, ten behoeve van de verhuur. Het penthouse voldeed hierdoor niet aan hetgeen de koper, op grond van de overeenkomsten, mocht verwachten, met ontbinding als gevolg.
Conclusie
Deze uitspraak benadrukt (nogmaals) het belang van het verschaffen van duidelijke informatie in (verkoop)brochures en koop- en aannemingsovereenkomsten. Deze informatie schept namelijk verwachtingen waar potentiële kopers op mogen vertrouwen. Uit de hiervoor besproken uitspraak blijkt, dat ook informatie over de bestemming (huur of koop) van naastgelegen woningen relevant kan zijn. Dit kan immers van invloed zijn op je toekomstige buren en de daarmee samenhangende sociale cohesie.
Ontbinding koopovereenkomst
Vragen over ontbinding koopovereenkomst?
U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.
Neem contact op met onze specialist mr. Kavish Ori
