Address:34 Newton St, Chicago

Categorieën

Facebook
Linkedin

Mag een VvE geld lenen voor verduurzaming?

11 juli 2024
Leestijd: 8 minuten

De verduurzaming van een appartementencomplex is een kostbare aangelegenheid. Een VvE heeft dat vermogen vaak niet in kas. Mag zij daarvoor geld lenen? Een aantal jaar geleden was het antwoord doorgaans: “Nee, helaas niet mogelijk“. Bijvoorbeeld omdat duurovereenkomsten niet werden toegestaan.  Sinds de roep om VvE’s beter te laten functioneren, qua groot onderhoud en verduurzaming, wijzigde de tendens. Mr. Sebastiaan Kieffer in dit blog over een geldlening voor verduurzaming. Een advies voor VvE’s, VvE-beheerders en projectontwikkelaars en de eigenaars zelf.

Mag een VvE geld lenen?

Sinds 2018 mogen VvE’s overeenkomsten van geldlening sluiten, tenzij de akte van splitsing dat uitsluit. Dit volgt uit artikel 5:126, vierde lid, BW. Over de uitsluiting in de akte bepaalde de kantonrechter in 2019 dat die inperking uitdrukkelijk in de akte moet zijn verwoord (lees: door het wetsartikel uit te sluiten of een “lening” woordelijk te verbieden). In de akte kan overigens ook een limiet staan.  Kortom, de splitsingsakte is leidend.

Als de VvE niet bevoegd of een limiet te hoog is, dan kan de splitsingsakte daarvoor worden gewijzigd.  Als of zodra de VvE bevoegd is, dan neemt doorgaans de algemene ledenvergadering (ALV) het VvE-besluit om een kredietovereenkomst aan te gaan. Hierbij gelden bijzondere eisen voor het quorum, de stemmeerderheid en de omslag per lid, zie een nadere uitleg in dit artikel.

Waarvoor mag geld worden geleend?

Externe financiering is toegestaan ten behoeve van de gemeenschappelijke zaken en gedeelten van een appartementencomplex. Bijvoorbeeld voor groot onderhoud aan het dak van het gebouw. Ook mag krediet worden aangetrokken om het complex te verduurzamen. Uit rechtspraak volgt dat tot deze verduurzaming wordt gerekend de aanschaf van een nieuwe installatie die ‘het doel tot verduurzaming’ dient. Hiervan zijn voorbeelden zonnepanelen, waterpompen of elektrische infrastructuur voor laadpalen (zoals een ringleiding in een gemeenschappelijke garage).

Van wie mag geld worden geleend?

De wet sluit geen financier uit. Een VvE mag van elke instelling geld lenen, zoals van een bank of bijvoorbeeld van een andere VvE. Uit een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden volgt dat het is toegestaan dat een (onder)VvE kapitaal verstrekt aan een gelieerde (onder)VvE.  Het gaat dan om een zuster VvE. Let op, de statuten van de zuster VvE moeten toestaan dat zij geld mag uitlenen. In de praktijk zien we dit vaak bij afgesplitste parkeergarages ten behoeve van elektrapunten en e-parking.

Geen toezegging van kredietverstrekking, maar geld in kas!

Doorgaans stellen VvE-reglementen de eis dat de aanschafwaarde van een nieuwe installatie door de jaren heen wordt gereserveerd. Voorafgaand aan een uitgave, dient dit bedrag dus in kas te zijn. Echter, sparen zal niet aan de orde zijn als de VvE een lening afsluit om direct uit te geven. Deze aspecten zijn dus met elkaar in strijd. De oplossing is eenvoudig:

Een VvE dient daadwerkelijk over het krediet te beschikken vóórdat de aanschaf bij de leverancier wordt gedaan of de opdracht aan een aannemer wordt verstrekt. Kortom, de lening moet zijn bijgeschreven. Een toezegging van een kredietbank dat zij het krediet zal verstrekken, is hiervoor onvoldoende. In dat geval kan de VvE de uitgave (nog) niet doen. Logisch, want dit voorkomt dat de VvE er niet zeker van is dat de aanschaf daadwerkelijk wordt gefinancierd (waar in wezen de reservering voor is bedoeld).

Omslag van de kosten

De meeste splitsingsreglementen schrijven voor dat de VvE bij het aangaan van een bijzondere verplichting ook een extra voorschotbijdrage bepaalt.  Of die extra bijdrage voor ieder lid verplicht is, leest u in dit artikel.

Indien een ALV besluit tot het doen van een bijzondere uitgave, waarbij wordt besloten om geld te lenen, dan is het mogelijk dat de hoogte van individuele extra bijdrage in een latere ALV wordt vastgesteld (ter aflossing van die lening). Dat besluit wordt met een gewone meerderheid van stemmen genomen. Dit bepaalde het Gerechtshof nadat een VvE tot de principebesluiten was gekomen om een laadpalen voorziening aan te schaffen en daarvoor geld te lenen.

Is de terugbetalingsplicht van ieder individu ‘hoofdelijk’?

De VvE en haar leden hebben door een lening een schuld. De schuld wordt door de jaren heen terugbetaald, doorgaans met extra bijdragen van de leden. Maar wat als de financier de volledige geldsom (om welke reden dan ook) tussentijds opeist? Kan de schuldeiser alleen de VvE aanspreken? Of, zoals vaker bij meerdere schuldenaren, ook een individueel VvE-lid?

Algemeen recht: Als meerdere partijen aansprakelijk zijn voor een schuld dan kan sprake zijn van ‘hoofdelijkheid’. ‘Hoofdelijkheid’ betekent dat schuldenaren individueel aansprakelijk zijn voor de gehele (rest)schuld. Kortom, een schuldeiser kan een individu aanspraken voor het volledig openstaande bedrag. Mocht die individuele schuldenaar het gehele bedrag voldoen, dan worden de andere schuldenaren bevrijd van hun aansprakelijkheid jegens de kredietverstrekker. Het betalende individu kan vervolgens de andere schuldenaars op betaling aanspreken (regres).

VvE-recht: Binnen het VvE-recht hanteert de wet voor deze verschuldigdheid een specifieke uitleg: Niet altijd zijn alle leden hoofdelijk verbonden. Wel voor ondeelbare schulden, dan geldt hoofdelijkheid. Maar voor deelbare schulden, zoals betaling van een geldsom, geldt geen hoofdelijkheid, zie de wet in artikel 5:113 lid 5 BW. Daaruit volgt dat een VvE-lid alleen voor de betaling van zijn aandeel in de schuld kan worden aangesproken. Bij een lening betreft dat doorgaans enkel zijn/haar VvE-breukdeel in de schuld die de VvE aanging (minus aflossingen).

De terugbetalingsplicht van ieder individu, wat te doen bij tussentijdse verkoop appartementsrecht?

Zoals gezegd, een appartementseigenaar kan door de schuldeiser worden aangesproken voor zijn breukdeel minus aflossingen. Het is dan ook aan te bevelen dat de VvE en ieder individu de aflossingen goed vastleggen. Dan kan per lid (lees: per appartementsrecht) op elk tijdstip de hoogte van de individuele restschuld worden bepaald. De bepaling is belangrijk voor de overdracht van een appartementsrecht. VvE-leden worden namelijk van hun aansprakelijkheid ontslagen doordat het appartementsrecht wordt verkocht. Hiervoor moet het verkopende VvE-lid wel het juiste schuldbedrag aan de notaris opgeven (vóór levering). Wordt een lager bedrag genoemd dan is het voormalig lid slechts voor dat lagere bedrag ontslagen van zijn aansprakelijkheid.

Verduurzaming

Verduurzaming en het VvE-recht zijn bijzonder in ontwikkeling. In de Tweede Kamer liggen plannen om de besluitvorming sterk te versoepelen. Dit ten aanzien van het optoppen van gebouwen om nieuwe appartementen te ontwikkelen, met welke verkoopopbrengsten VvE’s onderhoud kunnen plegen en kunnen verduurzamen.

Mag een VvE geld lenen om te verduurzamen?

Een overeenkomst van geldlening aangaan?  

U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer

Neem contact op met Annemarie
Stel uw vraag
close slider