Sommige VvE’s willen of moeten groot onderhoud plegen of het pand verduurzamen. Dat vereist een bijzondere uitgave en daarmee een bijzonder VvE-besluit. Mr. Sebastiaan Kieffer over de ‘mitsen en maren’ van dit VvE-besluit. Verder beantwoordt hij de vraag of een extra VvE bijdrage verplicht is voor iedere eigenaar bij verduurzaming.
Bijzonder VvE-besluit
De algemene ledenvergadering (ALV) van een VvE beslist over wijzigingen aan het gebouw en over (groot) onderhoud. Doorgaans zijn voor die besluiten vereist een opkomst volgens het standaard quorum en een volstrekte meerderheid aan stemmen in de ALV. De akte van splitsing met het betreffende modelreglement (MR) stelt deze voorwaarden voor elke VvE.
Voor uitgaven die vallen buiten het gebruikelijke onderhoud gelden specifieke regels, zoals een verzwaarde meerderheid aan quorum en stemmen. Zie deze reglementaire bepalingen in artikel 38 MR 1992, artikel 52 MR 2006 en artikel 56 MR 2017. Die artikelen schrijven een zgn. “gekwalificeerde meerderheid” voor. Dit betekent een opkomst van 2/3e van alle stemgerechtigden op de ALV van welk quorum 2/3e voor het besluit moet stemmen (om het aan te nemen).
Geldigheid van het VvE-besluit
Besluiten zijn (of blijven) niet altijd geldig. Soms ontbreekt namelijk de bovenstaande gekwalificeerde meerderheid. Door zo’n formeel gebrek, kan het besluit nietig zijn. Bij nietigheid is het besluit nooit geldig geweest. Verder kan een eigenaar wie tegen een besluit is dat binnen een (1) maand aanvechten via de kantonrechter. Eén van de vragen die dan voorligt is of het besluit in strijd is met de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid. In dat geval kan een besluit vernietigbaar zijn. Bij vernietiging wordt een (primair geldig) besluit alsnog ongeldig.
Of een VvE-besluit geldig is en blijft, is ook afhankelijk van de mate waarin de leden zich konden voorbereiden voorafgaand aan de vergadering. Het is dan ook aan te bevelen om alle facetten van de bijzondere uitgave vooraf aan alle leden te verstrekken. Hierbij kan gedacht worden aan een brochure, offerte, concept overeenkomst van aanneming en/of bouwtekeningen. Als een VvE geld moet lenen, dan is het goed om ook over die financiering informatie te verstrekken. Zoals een offerte van de bank met termijnbedragen, rentes, onderpand, enzovoorts.
Bijzonder onderdeel van het VvE-besluit: de extra VvE bijdrage
De ALV kan beslissen tot het aanbrengen van nieuwe installaties en het doen van een bijzondere uitgave. Onderdeel van dat besluit kan zijn de vaststelling van een extra bijdrage die de leden voldoen. Daarbij lijkt het logisch dat iedere eigenaar conform breukdeel aan die extra uitgave mee betaalt. Maar zo gangbaar is dat niet altijd. Meerdere reglementen zijn onduidelijk over die extra bijdrage. Zo hebben de modelreglementen uit 1973 en 1992 een bepaling die voor discussie zorgt. Het betreft de volgende zinssnede in die aktes:
“De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt, is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen.”
Vele VvE’s hebben deze beperking in hun reglement staan, zonder dat duidelijk wordt gemaakt wanneer sprake is van ‘voordeel’. Dit is nogal arbitrair en doet vermoeden dat sommige leden van die VvE’s een bijdrageplicht kunnen ontlopen. Dit omdat ze menen geen voordeel te genieten van de nieuwe voorziening. Geldt deze onduidelijke en oneerlijke bepaling dan wel?
Extra VvE bijdrage verplicht bij verduurzaming (voor iedereen!)
Wij menen dat een extra VvE bijdrage voor elk lid verplicht is bij verduurzaming (en dat de bovenstaande bepaling dus een dode letter is):
Ten eerste, op grond van de wet moeten alle leden bijdragen aan de kosten en schulden van de VvE. De bovenstaande zinsnede zou een uitzondering zijn die haaks staat op de wet. Dat geeft in theorie nietigheid. Ten tweede keert jurisprudentie zich tegen de uitzondering. In een discussie over een (nieuwe) installaties met een gemeenschappelijk karakter voor een VvE, oordeelde het Gerechtshof Den Bosch dat alle leden daarvan voordeel genieten. Volgens het hof wordt namelijk per definitie door iedere eigenaar ‘voordeel’ genoten als het gebouw wordt geüpgraded. Net zoals alle leden ook nadeel ervaren bij schade aan het gebouw. En, omdat alle leden voordeel genieten, zijn zij allen een extra bijdrage verplicht. Dat is dus de hoofdregel.
Dat deze hoofdregel rechtvaardig is, komt ook door het gegeven dat ieder weigerachtig lid altijd nog de weg open staat van de vernietiging van het besluit. Kortom, er is altijd een mogelijkheid om het VvE-besluit en de extra bijdrage in rechte te laten toetsen.
Extra VvE bijdrage verplicht bij verduurzaming?
Wilt u weten of de extra VvE bijdrage verplicht kan worden gesteld?
U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.
Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer
