Het ladderrecht is typisch burenrecht. Het geeft een partij de bevoegdheid de grond van een ander te gebruiken. Het heeft een wat pietluttig imago. Maar let wel, bouwprojecten kunnen afhankelijk zijn van het ladderrecht en voor sommige grondeigenaars is het ladderrecht ingrijpend. Mr. Sebastiaan Kieffer legt uit.
Het eigendomsrecht vs. het ladderrecht
Het meest omvattende recht is het recht van eigendom. Zoals grondeigendom waarvan artikel 5:21 BW bevestigt dat dit een exclusief recht is. Alleen de eigenaar mag zijn grond gebruiken en derden mogen dat niet verstoren (behalve met toestemming). Wordt het gebruik verstoord, dan kan sprake zijn van onrechtmatig handelen.
Het ladderrecht, ook wel het steigerrecht genoemd, doet afbreuk aan het eigendomsrecht. Immers, ondanks dat een grondeigenaar geen toestemming wil geven voor het gebruik van zijn grond, bepaalt de wet dat een ander toch zijn grond mag gebruiken. Artikel 5:56 BW zegt hierover het volgende:
“Wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is van een andere onroerende zaak tijdelijk gebruik te maken, is de eigenaar van deze zaak gehouden dit na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling toe te staan, tenzij er voor deze eigenaar gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen.”
Onder voorwaarden mag een derde op grond van dit artikel andermans grond gebruiken. Tot een derde wordt ook gerekend diens aannemer of hulppersoon. Hieronder volgen de voorwaarden om nakoming van het ladderrecht af te dwingen.
Noodzakelijkheid (betreding)
Het moet noodzakelijk zijn om werkzaamheden vanaf het erf van een ander uit te voeren. De noodzaak ziet op het gebruik van andermans grond. De werkzaamheden zelf, zoals onderhoud of verduurzaming, hoeven niet noodzakelijk te zijn. Zie bijvoorbeeld de plaatsing van een zijgevel voor een nieuw gebouw tegen de erfgrens. De werkzaamheden voor het storten en uitharden van fundering zijn, gezien de positie, vanaf het naburig erf uitvoerbaar. De keuze om precies daar een zijgevel op te richten, of om überhaupt een nieuw gebouw te stichten op die plaats, heeft geen noodzakelijk karakter. Het ladderrecht kan dus van toepassing zijn.
Behoorlijke kennisgeving
Een voorwaarde voor het ladderrecht is een behoorlijke kennisgeving van het beoogde gebruik aan de grondeigenaar. Partijen hebben over en weer met elkaars belangen rekening te houden. Zo is de mate van hinder van het beoogde gebruik relevant om een redelijke aankondigingstermijn te bepalen. Indien op het “dienende” erf tijdelijk ruimte gemaakt moet worden door een schutting af te breken of bestrating te verwijderen, dan zal de termijn hiervoor lang genoeg moeten zijn.
Belangenafweging en schadeloosstelling
Een rechter beoordeelt of de grondeigenaar gewichtige redenen heeft om het gebruik van zijn perceel te weigeren of uit te stellen. Relevant is dan onder meer de schadeloosstelling die wordt geboden. Als die voldoende voorziet in volledig herstel van het erf en de zaken erop, dan zal een grondeigenaar doorgaans moeten dulden dat zijn erf tijdelijk wordt gebruikt (en/of tijdelijk wordt gewijzigd).
Let op. Een burenruzie is geen gewichtige reden om het ladderrecht niet na te komen. Zie deze uitspraak.
Reikwijdte
De reikwijdte van het ladderrecht strekt ver. Mede omdat schadeloosstelling compensatie biedt. Het weigeren van het ladderrecht kan misbruik van recht opleveren. Hieronder volgen enkele voorbeelden uit de rechtspraak.
Soms heeft een grondeigenaar te dulden dat in zijn grond wordt gegraven. Zie deze uitspraak van de rechtbank te Assen. De rechter achtte dit rechtmatig voor het leggen van een nieuwe grondkabel ten behoeve van de stroomvoorziening van de naburige camping.
Het kan voorkomen dat het tijdelijk verwijderen van bestrating, schutting en groenvoorziening redelijk wordt geacht. Zo oordeelde de Rechtbank Noord-Holland, en wel voor de duur van 30 dagen en een lengte van 15 meter. Dit voor de bouw van een nieuwe zijgevel direct tegen de erfgrens.
Ladderrecht afdwingen?
Indien een nabuur weigert het ladderrecht na te komen, en er is spoed geboden, dan kan een kort geding uitkomst bieden.
Ladderrecht
Vragen over het ladderrecht?
U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.
Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer
