Onrechtmatige daad in het vastgoed

maart 31, 2020by annemarie
Leestijd: 6 minuten

Ik stel u aansprakelijk op grond van een onrechtmatige daad“. Dit is misschien wel één van de meest bekende juridische kreten in Nederland. Advocaat mr. Annemarie Govers over de onrechtmatige daad in het vastgoed.

Vijf voorwaarden voor aansprakelijkheid

Schade kan op een ander persoon, bedrijf of overheidsinstelling worden afgewend. Daarvoor moet aan een 5-tal vereisten zijn voldaan:

  1. Er is sprake van een onrechtmatige handeling.
  2. Deze handeling is toerekenbaar aan de dader.
  3. Er is schade.
  4. Er is een causaal verband tussen de daad en de schade.
  5. De daad is een overschreden norm die strekt tot bescherming van de benadeelde partij.

Hieronder volgt een toelichting op de voorwaarden van de onrechtmatige daad in het vastgoed.

1. Onrechtmatig handelen

Onrechtmatig handelen kan op verschillende wijzen. Ten eerste door een inbreuk op een recht te maken. Eenvoudig voorbeeld hiervan betreft een buurman die grond in bezit neemt, terwijl die grond  tot de tuin van een ander behoort. De buurman maakt hiermee inbreuk op een eigendomsrecht.

De tweede vorm van onrechtmatig handelen is een doen of nalaten in strijd met een wettelijke plicht. Bijvoorbeeld onrechtmatige hinder door stank van een veestal in strijd met de regionale normen tegen geuremissie.

Een derde vorm is een doen of nalaten in strijd met een maatschappelijke zorgvuldigheidsplicht. In het bouwrecht bijvoorbeeld een aannemer die schade veroorzaakt aan naburige panden door zijn funderingswerkzaamheden. Als hij voorafgaand aan het werk naliet om onderzoek te doen naar de kans op scheurvorming in de muren van andere panden, dan kan dat onzorgvuldig zijn, en daarmee onrechtmatig. Vergelijk een vonnis uit 2015.

2. Toerekening

De tweede voorwaarde is de toerekening van de daad aan de dader. De daad moet aan iemands schuld te wijten zijn. Meestal is dat de dader zelf.

Op grond van de wet kan een daad aan een ander worden toegerekend. Zoals aan een ouder voor zijn kind. Toerekening kan ook grondslag vinden in een reglement. Zoals in het VvE-recht in een splitsingsakte (appartementseigenaar voor zijn huurder). Toerekening kan ook volgen uit rechtspraak. Zoals het bouwrechtelijke uitgangspunt dat een opdrachtgever voor fouten van zijn aannemer aansprakelijk is (zie een vonnis uit 2013).

3. Schade

Het is pas zinvol om een partij aan te spreken als schade is geleden. Of als schade is te verwachten. Een kort geding kan uitkomst bieden om die schade te voorkomen.

De meeste concrete vorm van schade is vermogensschade. Een benadeelde is door de daad verarmd in zijn vermogen. Bijvoorbeeld omdat zijn pand is beschadigd en reparatiekosten onvermijdelijk zijn. Schade kan ook bestaan uit immateriële schade (smartengeld). Het is sterk aan te bevelen om een deskundige of een onafhankelijke derde (zoals een deurwaarder) schade te laten rapporteren.

4. Causaal verband

Schade komt voor vergoeding in aanmerking als die een gevolg is van de onrechtmatige daad. Er moet een causaal verband zijn tussen schade en de handeling. Een vuistregel hierbij is om de onrechtmatige handeling weg te denken. Als schade dan alsnog zou bestaan, dan ontbreekt het causale verband. Het is dus op voorhand niet zeker dat alle (gevolg)schade wordt vergoed.

Het is aan te bevelen om bij de opname van schade, ook de toedracht ervan secuur vast te (laten) stellen.

5. Relativiteit

De vijfde voorwaarde schrijft voor dat een overschreden norm strekt tot bescherming van het geschonden belang. Kortom; een dader is alleen aansprakelijk voor schade als de norm die hij schond het doel had om de benadeelde te beschermen.

Voorbeeld: Een regionale geluidsnorm behoedt omwonenden voor geluidshinder. Het kan zijn dat een discotheek deze norm stelselmatig schendt. Door die geluidsoverlast verliest een naastgelegen hotel zijn gasten. Dan is het te beschermen belang geschonden (en voldaan aan het relativiteitsbeginsel).

Toch geen onrechtmatige daad?

Soms is iemands handelen op het eerste gezicht onrechtmatig. Maar toch hoeft dat niet tot schadevergoeding te leiden. Er kan namelijk sprake zijn van een rechtvaardigingsgrond. Zoals overmacht, noodtoestand of noodweer. Ook kan een benadeelde eigen schuld hebben aan zijn schade. Uit de wet volgt dat door ‘eigen schuld’ een schadevergoedingsplicht ten gunste van een dader kan worden verminderd. Let op, een vordering tot schadevergoeding kan verjaren.

Risicoaansprakelijkheid

Soms moet een ander dan de dader schade vergoeden. Dit zonder dat die ander schuld heeft aan de schade. Dit noemt men risicoaansprakelijkheid. Een voorbeeld hiervan is de opstalaansprakelijkheid.

Onrechtmatige daad in het vastgoed, schade vorderen?

Heeft u schade toegebracht en dreigt een procedure? Of wenst u schade te verhalen? Op het gebied van incassorecht en over de onrechtmatige daad in het vastgoed kunt u altijd vrijblijvend contact opnemen. Bel onze specialist mr. Annemarie Govers-Schotten.

Rechtsbijstandverzekering? 

Neem contact op met onze specialist  Annemarie Govers-Schotten

Neem contact op met Annemarie
Stel uw vraag
close slider