Opstalaansprakelijkheid

februari 15, 2021by annemarie
Leestijd: 7 minuten

Als schade is ontstaan door onrechtmatig handelen door een ander, dan kan schade op die aansprakelijke partij worden verhaald. Zoals bijvoorbeeld op de bezitter van een opstal die schade veroorzaakt. Denk aan vallende dakpannen.  Mr. Sebastiaan Kieffer over een specifieke vorm van aansprakelijkheid in het vastgoed: de opstalaansprakelijkheid.

Aansprakelijkheid (algemeen)

Schade kan op een ander persoon, bedrijf of overheidsinstelling worden verhaald. Dan moet er wel sprake zijn van een onrechtmatige daad. Daarvoor gelden vijf (5) voorwaarden, die in een ander blog worden uitgelegd.

Soms dient niet de dader die onrechtmatig handelde de schade te vergoeden, maar een andere partij. Die aansprakelijkheid is dan gelegen in zijn/haar hoedanigheid van bijvoorbeeld ouder of werkgever. Voorbeeld hiervan is ook de aansprakelijkheid van de opdrachtgever voor de aannemer. Dit wordt ook wel risicoaansprakelijkheid genoemd.

Opstalaansprakelijkheid

Een ander voorbeeld van risicoaansprakelijkheid is de opstalaansprakelijkheid. Kort gezegd houdt die in dat de bezitter van een opstal, door zijn/haar hoedanigheid als bezitter, aansprakelijk kan zijn voor schade die door deze opstal is veroorzaakt. Zoals een gebrekkige schoorsteen die van het dak valt en schade veroorzaakt aan een derde.

Artikel 6:174 BW omschrijft deze aansprakelijkheidsnorm als volgt: “De bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, is, wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt, aansprakelijk, tenzij aansprakelijkheid op grond van de vorige afdeling zou hebben ontbroken indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend.”

Voorwaarden

Aan opstalaansprakelijkheid zijn voorwaarden verbonden. Die worden hieronder toegelicht:

Opstal

Allereerst dient een ‘opstal’ gebrekkig te zijn. ‘Opstallen’ zijn gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd (hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken). Duurzaam verenigd zijn ook  bestanddelen van onroerende zaken. Zoals dakpannen danwel leidingen die duurzaam met een gebouw zijn verenigd. Of de beschoeiing of een damwand die duurzaam met grond zijn verenigd.

Bezit

De partij die voor een gebrekkige opstal aansprakelijk kan zijn, is de partij die de opstal ‘bezit’. Een “bezitter” is een persoon die een goed “voor zich zelf houdt”. De “bezitter” hoeft dus niet de eigenaar te zijn. Denk aan een buurman die een stuk grond van de ander heeft ingenomen (zonder toestemming). Het onderwerp “bezit” brengt in de praktijk weleens onduidelijkheden met zich, bijvoorbeeld bij schade vanuit een appartementsrecht of bij erfpacht of bij bedrijfsmatige exploitatie van een opstal.

Gebrek en gevaar

Voor aansprakelijkheid moet vaststaan dat de opstal niet voldeed aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen. Dus dat die opstal  daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert en dat dit gevaar zich heeft verwezenlijkt. Een voorbeeld wordt genoemd in deze uitspraak van het gerechtshof. Die zaak ging over een ongeluk op een privéeiland. De benadeelde trachtte vanaf de wal in het water te duiken. Bij de aanloop zakte die persoon plots met een been tot aan de knie in een kuil. Vlak voor de beschoeiing bleef de benadeelde vast zitten, klapte voorover in het water en verdween onder water. Deze sinkhole leidde tot aansprakelijkheid. Immers, aan het eiland mocht de eis worden gesteld dat er bij de beschoeiing geen (onder gras verscholen) diepe kuilen aanwezig waren waarin men kan wegzakken. Het eiland voldeed ten tijde van het ongeval niet aan deze eis. Het ongeval vormde de verwezenlijking van een hieraan verbonden gevaar. De letselschade diende te worden vergoed.

Kennis van het gevaar?

Het is niet vereist dat de bezitter van de gebrekkig opstal bekend is met die gebrekkige toestand noch met het gevaar dat die toestand kan opleveren. Zo was de sinkhole in bovenstaande casus voor de bezitter, vóór het ongeval, niet zichtbaar.  (Bij aansprakelijkheid voor roerende zaken is dit overigens anders, dan dient een aansprakelijke wel bekend te zijn met het gevaar).

Bewijs leveren

De benadeelde partij (eiser van schadevergoeding) dient de aansprakelijkheid van de bezitter te motiveren en te bewijzen. Zo bepaalde de Hoge Raad dat het op de weg van deze eisende partij ligt om eerst te bewijzen dat de zaak a) gebrekkig is, b) gevaar oplevert en c) dat dit gevaar zich heeft verwezenlijkt. De gedaagde (bezitter) kan vervolgens in beginsel ermee volstaan de toepasselijkheid van deze drie voorwaarden te betwisten. Mocht  de aansprakelijkheid komen vast te staan, dán kan de gedaagde (bezitter) zich trachten vrij te waren met de “tenzij”-clausule. Ik licht dit hieronder toe.

Aansprakelijk, tenzij…

Aansprakelijkheid kan vervallen. In de wet staat immers: “tenzij aansprakelijkheid op grond van de vorige afdeling zou hebben ontbroken indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend.” Anders gezegd, met een rechtvaardigingsgrond is een bezitter, ondanks schade, niet aansprakelijk. Bijvoorbeeld door overmacht, noodweer, zaakwaarneming, een bevoegd ambtelijk bevel of een wettelijk voorschrift. Hierbij rust de stelplicht en bewijslast op de bezitter van het opstal.

Bijzondere gevallen

Bij openbare wegen rust de opstalaansprakelijkheid op het overheidslichaam (dat moet zorgen dat de weg in goede staat verkeert). Bij kabels en leidingen rust de opstalaansprakelijkheid op de beheerder. Dit tenzij de kabel of leiding zich bevindt in een gebouw en strekt tot toevoer of afvoer ten behoeve van dat gebouw.

In het VvE-recht is het altijd even opletten. Bij een appartementencomplex is de bezitter van het gebouw de gemeenschap van eigenaars. Zij is aansprakelijk voor het gebouw en de gemeenschappelijke zaken. Dat betekent dat een individuele eigenaar alleen aansprakelijk kan zijn als een gebrekkige opstal een privé zaak is (en geen gemeenschappelijke zaak). Denk aan een waterleiding die alleen in een privégedeelte is gesitueerd en uitsluitend dienstbaar is aan dat appartement. Zie deze uitspraak. Hieruit volgt dat als een gebrekkige afvoerleiding slechts tot één appartement behoort, dit met zich meebrengt dat niet de VvE, maar de rechthebbende tot dat appartementsrecht, als bezitter van de opstal, de aansprakelijke partij zal zijn.

Opstalaansprakelijkheid

Schade door een gebrekkige opstal geleden? Of wordt u als bezitter aansprakelijk gesteld voor schade?  

U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer

Neem contact op met Annemarie
Stel uw vraag
close slider