Natrekking in het vastgoed

februari 10, 2021by annemarie
Leestijd: 6 minuten

Natrekking komt in het vastgoedrecht veel voor.  Het klinkt nogal juridisch en complex, maar dat valt erg mee. Mr. Sebastiaan Kieffer legt uit.

Natrekking praktisch uitgelegd

Bij natrekking wordt een opzichzelfstaande, kleinere zaak onderdeel  van een andere, grotere zaak. Bijvoorbeeld een fietsketting. Dat is een op zichzelf staande zaak. Als die ketting op een fiets wordt gelegd, dan wordt die bestanddeel van een grotere zaak: de fiets. Door plaatsing gaat de ketting op in het eigendomsrecht van de fiets. Dat is natrekking.

Dat de ketting het eigendom van Piet is, en de fiets van Kees, is voor natrekking op zich niet relevant. Wel kan schadevergoeding zijn verschuldigd aan Piet, waarover later meer.

Natrekking juridisch uitgelegd

Door natrekking gaat het eigendomsrecht van de kleinere zaak teniet. Het “verdwijnt” doordat de kleinere zaak een “bestanddeel” wordt van de grotere zaak en daarmee onderdeel van dat eigendomsrecht. De vraag is dan allereerst wat onder zo’n “bestanddeel” wordt verstaan.

Artikel 3:4 BW bepaalt dat al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, datgeen bestanddeel van die zaak is (lees: ketting van fiets). Ook kan van een bestanddeel sprake zijn als een kleinere zaak niet van een hoofdzaak kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging (van betekenis) wordt toegebracht (lees: baksteen in muur).

In artikel 5:14 BW staat dat de eigendom van een zaak, die bestanddeel wordt van een hoofdzaak, over gaat op de eigenaar van die hoofdzaak. Daarmee is het ook mogelijk dat een roerende zaak onroerend wordt (artikel 5:20 BW). Zoals een technische installatie die verenigd wordt met een gebouw (de hoofdzaak).

Natrekking en schadevergoeding

Er is een partij die in dit kader een eigendomsrecht verliest. Zoals Piet zijn ketting. Hij verarmt dus door natrekking. Het kan dan zijn dat de begunstigde (Kees) verplicht is schade te vergoeden. Namelijk een schadevergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking (art. 6:212 BW) of van  onrechtmatige daad (art. 6:162 BW).

Van een onrechtmatige daad is sprake als Kees de ketting van Piet heeft gestolen en voorts op zijn fiets heeft geplaatst. Weliswaar werd Kees eigenaar door natrekking, maar hij handelde niettemin onrechtmatig jegens Piet. Van een onrechtmatige daad zal natuurlijk minder snel sprake zijn als een individuele appartementseigenaar met toestemming van de VvE een aanbouw opricht die met de schil van het gebouw natrekt.

Natrekking en vastgoed

In het vastgoed komt dit onderwerp geregeld aan de orde. Bijvoorbeeld bij een uitbouw aan een appartementencomplex die door één eigenaar wordt opgericht: Ondanks dat hij kosten maakte voor “zijn” uitbouw, kan deze tot het eigendomsrecht van de VvE behoren. Namelijk als deze bestanddeel van het gebouw is geworden.

Een ander voorbeeld is het plaatsen van een  extra etage op een pand dat een scheidsmuur deelt met het naburige pand. Deze scheidsmuur heeft twee mede-eigenaars (die van beide panden). Als de scheidsmuur wordt verlengd omdat voor de optopping een extra stuk muur erop wordt geplaatst, dan trekt dit na met de bestaande scheidsmuur en verkrijgen beide mede-eigenaars het mede-eigendom van dat extra stuk muur bovenop de originele muur.

Verticale  en horizontale natrekking

Natrekking kent twee soorten: verticale en horizontale natrekking.

Van verticale natrekking is sprake als een bouwwerk op de grond van een derde wordt geplaatst. De grondeigenaar kan daarmee het eigendom verkrijgen. Hiervan is een sprekend voorbeeld het “Portacabin-arrest” van de Hoge Raad. Hierin stond de vraag centraal of een noodgebouw (portacabin) door natrekking onroerend werd (als bestanddeel van de grond). In deze zaak streden de Belastingdienst en een hypotheekhouder tegen elkaar: De Belastingdienst wilde de portacabin uitwinnen als een opzichzelfstaande roerende zaak. De hypotheekhouder stelde echter dat deze bestanddeel was geworden van de grond (waarop haar hypotheekrecht was gevestigd).

Bij horizontale natrekking zijn de bestanddelen van bouwwerken, die weliswaar op of onder andermans erf staan, toch eigendom van de eigenaar van zo’n bouwwerk. Bijvoorbeeld een muur van een huis die over de erfgrens is geplaatst of een kelder die voorbij de erfgrens steekt. Het zou onlogisch zijn dat een buurman eigenaar wordt van een (gedeelte van een) kelder door verticale natrekking terwijl dat onderdeel is van het naburige woonhuis.

Natrekking voorkomen?

Het opstalrecht (art. 5:101 BW) biedt mogelijkheid om op of boven een onroerende zaak van een ander een bouwwerk in eigendom te hebben of te verkrijgen. Door het vestigen van een opstalrecht wordt voorkomen dat eigenaar van de grond door natrekking eigenaar wordt van het bouwwerk.

Ook bestaat de mogelijkheid om de gevolgen van de natrekking weg te nemen. Op grond van art. 7:216 BW heeft een huurder het recht om door hem aangebrachte veranderingen of toevoegingen aan het gehuurde ongedaan te maken. Normaal wordt de eigenaar door natrekking eigenaar van de veranderingen of toevoegingen. De huurder is met het wegbreekrecht bevoegd om de door hem aangebrachte zaken weg te nemen. Wel dient de huurder het in normale toestand op te leveren zoals bij de aanvang van de huur.

Vragen over natrekking

Natrekking?  

U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer

Neem contact op met Annemarie
Stel uw vraag
close slider