Binnen elke VvE brengen eigenaars weleens wijzigingen aan het gebouw aan. Bijvoorbeeld voor een uitbouw, een dakterras of een reparatie aan het dak. Soms zónder toestemming van de VvE. Is dan ongedaanmaking van die wijziging verplicht? Het antwoord wisselt. Mr. Sebastiaan Kieffer legt uit.
Verschil tussen gemeenschappelijke en privé zaken
Eerst staat de tussenvraag centraal of een gewijzigde zaak tot de gemeenschap van de VvE hoort. De vuistregel hierbij is dat de schil van het gebouw, en de constructieve onderdelen ervan, gemeenschappelijk is. Doorgaans vermeldt de akte van splitsing in detail welke zaken wel en niet gemeenschappelijk zijn. Zoals het dak, de dragende muren en gedeelde nutsvoorzieningen.
Zaken die tot het privégedeelte behoren, zijn voor wijziging vatbaar zónder toestemming van de VvE. Artikel 5:119 BW stelt als voorwaarde dat daarbij geen nadeel aan een ander gedeelte mag worden toegebracht. Doorgaans is een VvE-lid wel verplicht om de VvE tijdig van een verandering in kennis te stellen.
Terugkerende regel: toestemming vereist vóór wijziging
Gemeenschappelijke zaken zijn in mede-eigendom van de VvE-leden. Logischerwijs kan een individu zo’n zaak niet wijzigen zonder instemming van de andere eigenaars. De meeste modelreglementen (die onderdeel zijn van een akte van splitsing) voorzien in een toestemmingsvereiste. Zoals het veel gebruikte Modelreglement 1992 (artikel 9):
“Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.”
Doorgaans zijn ook extra bepalingen van kracht die aan- en opbouwen of architectonische veranderingen verbieden. Hiervoor is eveneens toestemming van de VvE (de ALV) vereist.
Terugkerend probleem: géén toestemming
Mochten de VvE-leden toestemming weigeren dan kan een vervangende machtiging worden gevraagd bij de kantonrechter. Dit moet met een verzoekschrift. Deze procedure duurt enkele weken. Meestal wordt een verzoekschrift door een jurist of advocaat opgesteld.
Bij spoedeisende wijzigingen kan niet altijd toestemming en een verzoekschriftprocedure worden afgewacht. Soms wil een eigenaar wel om toestemming vragen, maar kan hij dat niet. Het komt in de praktijk weleens voor dat een kantonrechter dan achteraf een vervangende machtiging verleent. Lees voor meer informatie dit blog.
Terugkerende fout: géén toestemming gevraagd
Soms staat een eigenaar er niet bij stil dat hij een gemeenschappelijke zaak wijzigt tijdens een verbouwing. Soms negeert hij dit. Wijzigen is dan weliswaar in strijd met het toestemmingsvereiste, maar géén omstandigheid op zich die ongedaanmaking rechtvaardigt. Er moet meer aan de hand zijn.
Uit rechtspraak volgt dat een rechter – bij het ontbreken van toestemming – de belangen tussen partijen afweegt. Dat is een afweging tussen de ingrijpendheid van de ongedaanmaking enerzijds en het belang van de VvE bij herstel anderzijds. Hierna komt de rechter tot het antwoord op de vraag of ongedaanmaking verplicht is.
Terugkerende vraag: Is ongedaanmaking verplicht?
Een rechter beoordeelt of de VvE een redelijk belang heeft. Van zo’n redelijk belang is sprake bij een substantiële wijziging aan een gebouw. Zoals een constructieve verandering of een gewijzigde buitengevel. Géén redelijk belang aan de zijde van een VvE bestaat als een wijziging van ondergeschikte betekenis is.
De rechter kijkt ook naar het belang van het individu, dat de zaak zonder toestemming wijzigde. Doorgaans betrekt de rechter hierbij de hoogte van de herstelkosten voor de verlangde ongedaanmaking. Het zal dus per zaak verschillen wat het eindresultaat van een belangenafweging is.
(Dit artikel werd gepubliceerd in het VastgoedJournaal)
Ongedaanmaking verplicht?
Wat nu?
Heeft u wijzigingen aangebracht zonder toestemming? Of bent u een VvE bestuurder en wordt van u verwacht tegen wijzigingen op te treden? U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.
Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer
