VvE vervangende machtiging

27 februari 2020
Leestijd: 5 minuten

De vervangende machtiging is een veel voorkomend onderwerp in het VvE recht. Een vervangende machtiging is interessant voor een eigenaar die voor zijn verzoek (zoals voor een verbouwing) géén toestemming van de VvE krijgt. Hier kan iets tegen worden gedaan. Namelijk met een vervangende machtiging. 

Vervangende machtiging

Een vervangende machtiging is een vrijbrief (om iets te mogen doen). De kantonrechter verleent deze machtiging. Zijn toestemming treedt in de plaats van de toestemming die normaliter een VvE geeft, ex art. 5:121 BW.

Veel werkzaamheden aan of veranderingen van een appartement vereisen toestemming van de VvE. Zoals voor een aanbouw. Immers, een aanbouw wijzigt het gebouw. Meer specifiek: de gemeenschappelijke zaken zoals de (achter)gevel, draagmuren, vloer, kozijnen of deuren. En daarvoor moet de algemene vergadering toestemming geven. Bij gebreke waarvan ongedaanmaking kan zijn vereist.

VvE weigert!

Een vervangende machtiging wordt verzocht als de VvE (of een eigenaar) niet aan een verzoek meewerkt. Dat kan als de algemene vergadering een afwijzend besluit neemt. Ook kunnen andere eigenaars überhaupt weigeren over een verzoek te besluiten.

Let bij een afwijzend besluit op! Deze afwijzing kan nietig of vernietigbaar zijn. Bijvoorbeeld omdat het besluit in strijd is met de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid. Om deze nietigheid in te roepen, wordt een verzoekschrift bij de kantonrechter ingediend. Dat verzoekschrift wordt vaak met een verzoek tot een vervangende machtiging aangevuld. Immers, de vernietiging van het besluit doet alleen de afwijzing teniet. De (vereiste) toestemming van de VvE is dan nog niet gegeven.

Het criterium voor een vervangende machtiging

Een machtiging wordt verleend als de VvE de verzochte medewerking weigerde zonder redelijke grond. De kantonrechter beoordeelt dus het belang (de grond) achter de weigering. Dat belang hoeft niet altijd een vaststaand feit te zijn, maar kan ook een vrees voor schade zijn . Zoals een verwacht gevoel van onveiligheid door B&B-verhuur in een complex (waarvoor doorgaans toestemming nodig is).

Speelt het belang van de verzoeker een rol? Volgens de wet niet, maar volgens rechtspraak wel: ook het individuele belang van de verzoeker weegt mee in het oordeel of een VvE een verzoek zonder redelijke grond heeft geweigerd.

Géén criterium voor het kunnen vragen van een vervangende machtiging is dat tevens een voorafgaand negatief besluit wordt aangetast (vernietigd). Zie deze beschikking van de kantonrechter te Amsterdam.

Het verzoekschrift

Een verzoek tot een vervangende machtiging wordt met verzoekschrift bij de kantonrechter ingediend. Indien het achterliggende besluit moet worden vernietigd, dan wordt dit verzoek in hetzelfde verzoekschrift opgenomen.

De kantonrechter verbindt soms aan zijn machtiging voorwaarden. Zoals een specifieke kostenbijdrage of een individuele onderhoudsverplichting (voor een aanbouw of dakterras). In het rekest kunnen die voorwaarden al worden aangedragen. De verzoeker kan hiermee invloed uitoefenen op de voorwaarden. Het verzoek komt daarmee ook weloverwogen en redelijk over. Dat kan de kantonrechter net dat laatste zetje geven om een vervangende machtiging te verlenen.

Vervangende machtiging ook achteraf mogelijk!

Soms is het niet mogelijk om op toestemming van de VvE te wachten en om eerst een vergadering te beleggen. Zoals bij spoedreparaties aan het gebouw. Het kan voorkomen dat een kantonrechter achteraf het ontbreken van toestemming acceptabel acht. Dan kan met terugwerkende kracht alsnog een vervangende machtiging worden verleend. Een en ander neigt naar zaakwaarneming.

VvE vervangende machtiging

Vragen over een vervangende machtiging?

U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer

Neem contact op met Annemarie
Stel uw vraag
close slider