Particuliere toeristische verhuur en de VvE, hoe zit het nou? Over vakantieverhuur en bed&breakfast wordt binnen veel VvE’s gediscussieerd. Enerzijds gaan VvE’s ervan uit dat particuliere toeristische verhuur niet is toegestaan. Anderzijds stellen eigenaars dat zij hun eigen woning mogen verhuren, binnen de gemeentelijke regels. Mr. Sebastiaan Kieffer over deze discussie en over de mogelijkheden van particuliere toeristische verhuur binnen de VvE.

Het onderstaande blog eindigt met een checklist. Een goed middel om de hoofdvraag te beantwoorden: “Mag ik binnen de VvE verhuren?”

Verschil tussen publiekrecht (gemeente) en privaatrecht (VvE)

Om een goed beeld van de regels over en de mogelijkheden van particuliere toeristische verhuur binnen de VvE te krijgen, wordt eerst stil gestaan bij de basis van het Nederlandse recht: het verschil tussen de regels van publiek- en van privaatrecht.

Het publiekrecht reguleert de verhouding tussen overheid en burger. Denk aan de gemeente en zijn inwoner of de fiscus en de belastingbetaler. Publiekrechtelijke regels staan bijvoorbeeld in de Gemeentewet, het Wetboek van Strafrecht, de Wet Inkomstenbelasting en plaatselijke verordeningen.

Het privaatrecht, ofwel het civiel of burgerlijk recht, reguleert de verhouding tussen burgers onderling. Denk aan de verhuurder en de huurder, de werkgever en de werknemer of het VvE bestuur en de leden. Privaatrechtelijke regels staan voornamelijk in het Burgerlijk Wetboek.

Particuliere toeristische verhuur en het verschil tussen publiekrecht (gemeente) en privaatrecht (VvE) 

Het publiek- en privaatrecht stellen eigen regels over particuliere toeristische verhuur. Uit het publiekrecht volgt de mate waarin de overheid toestaat dat haar burgers hun woningen aan toeristen verhuren. Deze overheidsregels staan voornamelijk in gemeentelijke verordeningen en beleidsnotities. Elke gemeente stelt dus op het gebied van toeristische verhuur eigen regels. Elke gemeente bepaalt het maximum aantal dagen vakantieverhuur per jaar of de oppervlakte voor bed&breakfast per woning. Deze beperkingen gelden voor iedereen binnen de gemeente.

Uit het privaatrecht volgt de mate waarin een VvE toestaat dat haar leden hun woningen aan toeristen verhuren. Deze regels van de VvE staan in de akte van splitsing, het modelreglement, het huishoudelijk reglement en/of de VvE-besluiten (het “VvE-recht”). Elke VvE heeft dus voor particuliere toeristische verhuur eigen regels zoals het maximum aantal dagen vakantieverhuur of de oppervlakte voor bed&breakfast. Deze regels gelden voor alle eigenaars en huurders binnen de betreffende VvE.

Voorrang publiekrecht (gemeente) of privaatrecht (VvE)? 

Uit de vorige paragraaf volgt dat het publiekrecht bepaalt of en in welke mate particuliere toeristische verhuur binnen de gemeente is toegestaan en dat het privaatrecht, waaronder het VvE-recht, bepaalt of en in welke mate deze verhuur in een (VvE) appartementencomplex is toegestaan.

Kortom, óf particuliere toeristische verhuur binnen een VvE is toegestaan wordt uitsluitend bepaald door het VvE recht, en niet door gemeentelijke regels.

Dus als kortstondige verhuur binnen een VvE is toegestaan, dan (pas) wordt dit ingeperkt door de gemeentelijke regels. Zo zijn de leden van een Amsterdamse VvE, die particuliere toeristische verhuur toestaat, gebonden aan de gemeentelijke beperking van een maximum aantal dagen verhuur per kalenderjaar.

Is kortstondige verhuur standaard in het privaatrecht (VvE) geregeld?

Of kortstondige verhuur in een VvE is toegestaan, wordt naar de betreffende akte van splitsing gekeken. Elk appartementencomplex heeft een eigen splitsingsakte. Splitsingsakten zullen dus ook nooit hetzelfde zijn dan wel standaard hetzelfde bepalen over bedrijfsmatige verhuur. In een splitsingsakte kan één van de drie onderstaande situaties staan, namelijk dat:

1. bedrijfsmatige verhuur expliciet is toegestaan;

2. bedrijfsmatige verhuur expliciet is verboden; of

3. bedrijfsmatige verhuur noch expliciet is toegestaan noch expliciet is verboden.

Situatie 1 behoeft geen uitleg: particuliere toeristische verhuur is toegestaan. Hierbij is het aan te bevelen om de regels van de VvE en die van de gemeente te raadplegen om de voorwaarden van deze bevoegdheid vast te stellen.

Situatie 2 behoeft niet veel meer uitleg. Particuliere toeristische verhuur is kennelijk niet toegestaan. Om die situatie te wijzigen zal de VvE alsnog toestemming voor deze verhuur moeten geven en een VvE-besluit moeten nemen.

Situatie 3 behoeft uitleg. Als in de splitsingsakte particuliere toeristische verhuur niet is geregeld, dan geldt het uitgangspunt dat deze verhuur niet mogelijk is tenzij achteraf alsnog toestemming wordt verleend door de VvE. Dit volgt uit rechtspraak, waarvan het arrest van het Gerechtshof Amsterdam in 2016 illustratief is. De rechter zal de gebruiksbestemming van een appartementsrecht in de splitsingsakte onderzoeken. Dit betekent dat als de bestemming van een appartement bijvoorbeeld ‘wonen’ of ‘woonruimte’ is, er volgens de rechter alleen mag worden gewoond en dat bedrijfsmatige exploitatie dus niet is toegestaan.

Dan resteert de vraag wanneer sprake is van bedrijfsmatige exploitatie van een appartement. Doorgaans is er, bij kortstondige verhuur, sprake van bedrijfsmatige exploitatie. Als deze situatie zich voordoet, dan volgt uit rechtspraak daarentegen wel dat de VvE deze commerciële verhuur alsnog mag toestaan.

Toestemming van de VvE is vereist, wat nu?

Voor particuliere toeristische verhuur is toestemming van de VvE vereist. Doorgaans zal de vergadering van een VvE toestemming moeten verlenen. Het kan zo zijn dat de splitsingsakte moet worden gewijzigd. Bijvoorbeeld om een verbod daarin weg te nemen of om de woonbestemming te verruimen. In de splitsingsakte of het toepasselijke modelreglement staat dan bijvoorbeeld de volgende bepaling:

“Iedere Eigenaar en Gebruiker is verplicht het Privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan in de Akte gegeven bestemming.” [Bijvoorbeeld “wonen”]. “Een gebruik dat afwijkt van de in de Akte gegeven bestemming en niet bij Reglement is verboden, is slechts geoorloofd met toestemming van de Vergadering” [Voorbeeld van art. 27 Modelreglement 2017].

CHECKLIST

Particuliere toeristische verhuur en de VvE, hoe zit het nou bij u? Om de hamvraag te beantwoorden kunnen de onderstaande 4 vragen worden doorlopen:

1. Is de regelgeving van de gemeente of van de VvE relevant? Laat u niet altijd afleiden door de gemeentelijke regels. Die gelden wel, maar beantwoorden niet de hamvraag of binnen uw VvE commerciële verhuur is toegestaan. U moet zich dus afvragen wie over uw verhuur oordeelt, de gemeente of de VvE?
2. Is uw verhuur commercieel van aard? Langdurige verhuur zoals hospiteren is gewoonlijk toegestaan in een VvE. Commerciële verhuur valt daarbuiten. Van commerciële verhuur is doorgaans sprake als er kortstondig wordt verhuurd. Kortom, stel de aard van uw verhuur vast.
3. Is commerciële verhuur geregeld in uw VvE? Raadpleeg de splitsingsakte en het modelreglement. Daaruit volgt dat commerciële verhuur 1. is toegestaan, 2. is verboden of 3. noch is toegestaan noch is verboden. In de tweede en derde situatie zal de VvE toestemming moeten verlenen.
4. Toestemming van de VvE vereist? Hiertoe zullen de andere eigenaars moeten worden bewogen. Het is aan te bevelen om meerdere onderwerpen met hen te bespreken, zoals de voordelen van particuliere toeristische verhuur, overlast en welke afspraken in een huishoudelijk reglement kunnen worden opgenomen, of bijvoorbeeld de mogelijkheden van een proefperiode.

U wilt verhuren maar u krijgt geen toestemming of grip op de discussie?

De Amstel Advocaten hebben veel ervaring in het VvE-recht, en zeker ook op het gebied van particuliere toeristische verhuur (vakantieverhuur en bed&breakfast). Wij staan niet alleen VvE’s en individuele eigenaars bij, wij geven ook openbare presentaties bij verscheidene belangenverenigingen.

Heeft u als betrokkene een vraag of probleem? U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer