Contractrechtovereenkomsten opstellen en beoordelenVastgoedrechtKoopovereenkomst ontbinden vóór levering?

https://www.amsteladvocaten.nl/wp-content/uploads/2019/01/document-agreement-documents-sign-48148-1-1280x851.jpg

De verkoop van een woning kent meerdere stappen, zoals de ondertekening van de koopovereenkomst en de levering van de woning. Hiertussen kunnen zich onvoorziene omstandigheden voordoen waardoor een partij de koop kan verbreken. In deze fase dient u zorgvuldig en snel te handelen! Goede kennis van de regels is essentieel. Mr. Annemarie Govers over een altijd terugkerend onderwerp in het vastgoedrecht: de ontbinding van de koopovereenkomst.

Koopovereenkomst ontbinden tijdens de bedenktijd 

De koopovereenkomst voor particulieren is apart in de wet geregeld. Artikel 7:2 BW vereist dat deze overeenkomst schriftelijk is. Een mondelinge afspraak kan een particulier (die niet zakelijk handelt) dus niet binden.

Na ondertekening van de koopovereenkomst heeft de koper drie dagen bedenktijd. Ook als de koopovereenkomst opschortende voorwaarden bevat. Deze termijn bevat minimaal twee werkdagen. De bedenktijd gaat in op de dag nadat de koper de ondertekende koopovereenkomst ontvangt. Dus ontvangt een koper de overeenkomst op donderdag, dan loopt de bedenktijd van vrijdagochtend 00:00 uur tot maandagavond 24:00 uur.

Tip! De termijn van drie dagen kan niet korter, wel langer. Vraag bij het ondertekenen van de koopovereenkomst aan de notaris wanneer de bedenktijd precies afloopt.

U ontbindt tijdens de bedenktijd, en dan?

Binnen 3 dagen na de koop kunt u ontbinden, zonder dat deze beëindiging van de koopovereenkomst consequenties heeft. De wetgever beoogt namelijk dat een particulier van de koop kan afzien, binnen de bedenktijd. De koper doet er wel verstandig aan om de ontbinding schriftelijk te doen (aan koper en notaris!) en te zorgen voor een ontvangstbevestiging. De ouderwetse fax met faxbevestiging leent zich hier uitstekend voor.

Deze wijze van ontbinden is makkelijk en minder “spannend” dan de hiernavolgende.

Koopovereenkomst met ontbindende voorwaarde ontbinden

In een koopovereenkomst staan vaak ontbindende voorwaarden.

Van belang is dat de ontbindende voorwaarde secuur is omschreven. Een goed voorbeeld is het financieringsvoorbehoud. In deze clausule moet nauwkeurig het bedrag staan waarvoor een (hypothecaire) lening wordt gezocht en de uiterste datum van de ontbindingsmogelijkheid.

Andere voorbeelden zijn het voorbehoud Nationale Hypotheek Garantie, verkrijging van een huisvestingsvergunning, de uitkomsten van bouwtechnische keuring of de verkoop eigen woning.

U beroept zich op de ontbindende voorwaarde, en dan?

Het is niet per definitie risicoloos om een beroep op de ontbindende voorwaarde te doen. Een onterecht beroep op een ontbindende voorwaarde leidt immers wel degelijk tot een betalingsplicht. Bijvoorbeeld in het geval dat een koper de financiering verzuimt rond te krijgen en de ontbindende voorwaarde gebruikt (lees: misbruikt) om de koop te cancelen. Die vlieger gaat niet op!

Tip: Mocht een ontbindende voorwaarde in beeld komen, documenteer de afwijzingen dan zoveel mogelijk. Daarmee voorkomt u  een lange discussie over een (onterecht) beroep op een ontbindende voorwaarde.

Koopovereenkomst ontbinden bij niet-nakoming

Als de bedenktijd is verstreken en geen beroep op een ontbindende voorwaarde mogelijk is, dan volgt doorgaans de levering van de woning (ten overstaan van een notaris). Ook dan kan nog steeds worden ontbonden door de koper of verkoper, bij niet-nakoming van de koopovereenkomst door een van beide partijen.

Van niet-nakoming of wanprestatie is bijvoorbeeld sprake als een koper de waarborgsom, bankgarantie of koopsom niet voldoet of als een verkoper de woning niet kan leveren vanwege (verborgen) gebreken. Overigens kunnen verborgen gebreken ná levering bij de notaris ook aanleiding zijn voor een ontbinding van de koopovereenkomst.

Koper of verkoper komt de koopovereenkomst niet na, en dan?

Vóórdat er kan worden ontbonden zal de benadeelde partij eerst de nalatige partij in gebreke moeten stellen. Hierbij dient een redelijke termijn voor nakoming te worden gegeven. Over de ingebrekestelling staan vaak (standaard) regels in de koopovereenkomst of de algemene bepalingen. Zo schrijven de NVM modellen voor dat deze sommatie geschiedt per deurwaardersexploot aan de wederpartij én de notaris. De NVM modellen hanteren standaard een hersteltermijn van acht dagen, al dan niet met een dagboete.

Komt de nalatige partij, na de termijn in de ingebrekestelling, weer niet na, dan verkeert hij in verzuim en ontstaat de bevoegdheid om de koopovereenkomst te ontbinden en een beroep te doen op de boete of schadevergoeding. Veelal bepaalt de koopovereenkomst dat de nalatige partij een ontbindingsboete verbeurt zoals bijvoorbeeld 10% van de koopsom. De benadeelde partij kan ook de werkelijk geleden schade verhalen op de ander (als die hoger is dan de boete).

Koopovereenkomst ontbinden?

Tussen ondertekening en levering van een woning, kunnen zich onvoorziene omstandigheden voordoen waardoor de koop mogelijk wordt ontbonden. 

Een advocaat kan beide partijen met juridische kennis bijstaan. Een notaris heeft deze kennis ook, maar die is onpartijdig!

Wenst u met een advocaat van gedachten te wisselen, dan kunt u altijd vrijblijvend contact opnemen of gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Gratis advocaat?

Neem contact op met onze specialist  Annemarie Govers-Schotten

Neem contact op met Annemarie

Amstel Advocaten:

Panamalaan 112
1019 AZ Amsterdam

tel:+31 (0)20-5289030
fax:+31 (0)20-5289618

email:info@amsteladvocaten.nl

Web design by Brndtfy. Photos by Bert Nienhuis, Thijs Wolzak and Charlie Charlie