De verkoop van vastgoed kent meerdere stappen, zoals de ondertekening van de koopovereenkomst en de levering van de woning. Hiertussen doen zich soms onvoorziene omstandigheden voor waardoor een partij de koop kan verbreken. In deze fase dient u zorgvuldig en snel te handelen! Goede kennis van zaken is dan essentieel. Mr. Sarah van der Salm over een altijd terugkerend onderwerp in het vastgoedrecht: de ontbinding van de koopovereenkomst.

Koopovereenkomst ontbinden tijdens de bedenktijd 

De koopovereenkomst voor particulieren is apart in de wet geregeld. Artikel 7:2 BW vereist dat deze overeenkomst schriftelijk is. Een mondelinge afspraak bindt een particulier (die niet zakelijk handelt) dus niet.

Na ondertekening van de koopovereenkomst heeft de koper drie dagen bedenktijd. Ook als de koopovereenkomst opschortende voorwaarden bevat. Deze termijn bevat minimaal twee werkdagen. De bedenktijd gaat in op de dag nadat de koper de ondertekende koopovereenkomst ontvangt. Dus ontvangt een koper de overeenkomst op donderdag, dan loopt de bedenktijd van vrijdagochtend 00:00 uur tot maandagavond 24:00 uur.

Tip! De termijn van drie dagen kan niet korter, wel langer. Vraag bij het ondertekenen van de koopovereenkomst aan de notaris wanneer de bedenktijd precies afloopt.

U ontbindt tijdens de bedenktijd, en dan?

Binnen 3 dagen na de koop kan de koper ontbinden, zonder dat deze beëindiging van de koopovereenkomst consequenties heeft. De wetgever beoogt namelijk dat een particulier van de koop kan afzien, binnen de bedenktijd. De koper doet er wel verstandig aan om de ontbinding schriftelijk te doen (aan koper en notaris) en te zorgen voor een ontvangstbevestiging. De ouderwetse fax met faxbevestiging leent zich hier uitstekend voor. Deze wijze van ontbinden is makkelijk en minder “spannend” dan de hiernavolgende.

Koopovereenkomst met ontbindende voorwaarde ontbinden

In een koopovereenkomst staan vaak ontbindende voorwaarden. Van belang is dat u de ontbindende voorwaarde secuur omschrijft. Een goed voorbeeld is het financieringsvoorbehoud. In deze clausule moet nauwkeurig het bedrag staan waarvoor een (hypothecaire) lening wordt gezocht en de uiterste datum van de ontbindingsmogelijkheid.

Andere voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn het voorbehoud Nationale Hypotheek Garantie, verkrijging van een huisvestingsvergunning, de uitkomsten van bouwtechnische keuring of de verkoop eigen woning.

U beroept zich op de ontbindende voorwaarde, en dan?

Het is niet per definitie risicoloos om een beroep op de ontbindende voorwaarde te doen. Een onterecht beroep op een ontbindende voorwaarde leidt immers wel degelijk tot een betalingsplicht. Bijvoorbeeld in het geval dat een koper de financiering opzettelijk niet rond te krijgt en de ontbindende voorwaarde gebruikt (lees: misbruikt) om de koop te cancelen. Die vlieger gaat niet op!

Tip: Doet u een beroep op een financieringsvoorbehoud? Documenteer de afwijzingen van de banken dan zoveel mogelijk. Daarmee voorkomt u discussie over een (onterecht) beroep op een ontbindende voorwaarde.

Koopovereenkomst ontbinden bij niet-nakoming

Als de bedenktijd is verstreken en geen beroep op een ontbindende voorwaarde mogelijk is, dan volgt doorgaans de levering van de woning (ten overstaan van een notaris). Ook dan kan de overeenkomst nog steeds worden ontbonden door de koper of verkoper. Er moet dan bijvoorbeeld sprake zijn van niet-nakoming van de koopovereenkomst.

Van niet-nakoming of wanprestatie is bijvoorbeeld sprake als een koper de waarborgsom, bankgarantie of koopsom niet voldoet of als een verkoper de woning niet kan leveren vanwege (verborgen) gebreken. Bij dat laatste kan er ook voor worden gekozen om levering op te schorten. Overigens kunnen verborgen gebreken ná levering van de onroerende zaak ook aanleiding zijn voor een ontbinding van de koopovereenkomst.

Koper of verkoper komt de koopovereenkomst niet na, en dan?

Vóórdat er kan worden ontbonden stelt de benadeelde partij eerst de nalatige partij in gebreke. Hierbij geeft men ook eerst een redelijke termijn voor nakoming. Over de ingebrekestelling staan vaak (standaard) regels in de koopovereenkomst of de algemene bepalingen. In de NVM modellen staat bijvoorbeeld dat men de sommatie per deurwaardersexploot aan de wederpartij én de notaris stuurt. De NVM modellen hanteren standaard een hersteltermijn van acht dagen, al dan niet met een dagboete.

Komt de nalatige partij, na die termijn in de ingebrekestelling, weer niet na, dan verkeert hij in verzuim en ontstaat de bevoegdheid om de koopovereenkomst te ontbinden en een beroep te doen op de boete of schadevergoeding. Veelal bepaalt de koopovereenkomst dat de nalatige partij een ontbindingsboete verbeurt van 10% van de koopsom. De benadeelde partij kan ook de werkelijk geleden schade verhalen op de ander (als die hoger is dan de boete).

Tussen ondertekening en levering van een woning, kunnen zich onvoorziene omstandigheden voordoen waardoor de koop mogelijk wordt ontbonden. 

Een advocaat kan beide partijen met juridische kennis bijstaan. Een notaris heeft deze kennis ook, maar die is onpartijdig!

Wenst u met een advocaat van gedachten te wisselen, dan kunt u altijd vrijblijvend contact opnemen of gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist Sarah van der Salm