Verkoper voor verborgen gebreken aansprakelijk?

februari 14, 2018by annemarie
Leestijd: 6 minuten

Een gekochte woning of bedrijfsruimte kan gebreken vertonen. Gebreken kunnen vóór en na levering van een onroerende zaak worden ontdekt. Worden gebreken vóór de levering ontdekt, dan kan de koopakte worden ontbonden. Ook kan de levering, tegen een boete, worden opgeschort. Komen gebreken na de levering aan het licht, dan zijn er andere gevolgen. Althans, áls de verkoper aansprakelijk is. Mr. Sebastiaan Kieffer over aansprakelijkheid van een verkoper voor verborgen gebreken.

Gebreken

Van een “gebrek” is sprake als een zaak niet voldoet aan de koopovereenkomst. Of als die zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. Dit wordt ook wel “non-conformiteit” genoemd. Gebreken aan een onroerende zaak kunnen zich in allerlei vormen voordoen. Variërend van vochtproblematiek tot ongedierte of vervuilde grond tot aanwezigheid van asbest. Deze “materiële gebreken” verschillen met “juridische gebreken”. Zoals de (onbekende) aanwezigheid van een huurder, een erfdienstbaarheid of een beslag.

Verborgen gebreken

Een verborgen gebrek is een gebrek dat op het moment van (notariële)  levering niet bij de koper bekend was of kon zijn. Belangrijk: een verborgen gebrek dient te bestaan op het tijdstip van de levering. Dit zal een koper die schade wil verhalen, ook moeten kunnen aantonen.

Hoofdregel voor aansprakelijkheid

Artikel 7:17 BW geeft de hoofdregel: Elke verkoper is verplicht een zaak te leveren die aan de overeenkomst beantwoordt. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die volgen uit de koopovereenkomst en die voor een normaal gebruik van die zaak nodig zijn. Het leveren van een zaak met gebreken is daarmee in strijd.

Uitzonderingen op de hoofdregel

Ondanks dat een gekochte zaak gebrekkig is, en daarmee niet voldoet aan de hoofdregel, volgt uit artikel 7:17, eerste lid, BW dat een zaak toch niet als “non-conform” kwalificeert als de verkoper mededelingen heeft gedaan over de gebreken. Uit artikel 7:17, vijfde lid, BW volgt verder dat als een gekochte zaak gebrekkig is – waarover géén mededeling is gedaan – de koper alsnog géén beroep op non-conformiteit kan doen als hij met de gebreken bekend was of ermee redelijkerwijs bekend kon zijn. Deze laatste norm tracht te voorkomen dat een koper zich te gemakkelijk beroept op een gebrek, terwijl dat gebrek hem onmogelijk kon zijn ontgaan.

Is de verkoper voor verborgen gebreken aansprakelijk?

Een logische gedachte is dat een verkoper voor verborgen gebreken aansprakelijk is, als hij die niet heeft gemeld. Echter, in sommige gevallen ligt het op de weg van de koper om (bouwkundig) onderzoek naar eventuele gebreken te doen. Het blijft in de praktijk een terugkerende vraag of de mededelingsplicht van de verkoper “voorgaat” op de onderzoeksplicht van de koper. Beiden komen hieronder aan de orde:

Mededelingsplicht verkoper

Uit rechtspraak volgt (min of meer) dat de mededelingsplicht van de verkoper voorgaat op de onderzoeksplicht van de koper. Dat geldt ook voor een verkoper die verkoopt via een veiling. Bovendien wordt vaak contractueel vastgelegd dat de verkoper zijn kennis vooraf moet delen met zijn koper. Let wel, een koper moet wel kunnen aantonen dat zijn verkoper daadwerkelijk kennis van de betreffende gebreken had of behoorde te hebben en deze ten onrechte niet zijn gemeld.  Om succesvol schade te kunnen verhalen, moet een koper speuren naar bewijs of bijvoorbeeld getuigenverklaringen verzamelen om aan te tonen dat de verkoper wetenschap van de gebreken had (vóór de verkoop). Let op! Niet elk bewijs is ook gelijk voldoende bewijs.

Onderzoeksplicht koper

Een beroep op non-conformiteit en schending van de mededelingsplicht is niet sterk als een koper het gebrek (gedeeltelijk) kende of behoorde te kennen. In dat laatste geval wordt aangenomen dat de onderzoeksplicht zwaarder weegt (of is gaan wegen) dan de mededelingsplicht. Kortom, het kan dan zijn dat de klachten van de koper geen doel treffen omdat hij zelf onderzoek had moeten (laten) doen. Zoals vaak, hangt een en ander af van de omstandigheden van het geval.

Let op!

Voor de aansprakelijkstelling van een verkoper, moet een koper bepaalde formaliteiten in acht nemen. Denk aan de klachtplicht binnen een bepaalde termijn, het bieden van een herstelmogelijkheid en vaststellen van verzuim. Als voor een partij vaststaat dat de verkoper voor verborgen gebreken aansprakelijk kan worden gesteld, dan zijn er meerdere maatregelen mogelijk. Zoals ontbinding van de koopovereenkomst, schadevergoeding of nadeelcompensatie.

Ouderdomsclausule

Tenslotte nog de “ouderdomsclausule”. Bij oude woningen wordt tegenwoordig vaak een ouderdomsclausule opgenomen in het koopcontract. Hierin staat dat van een oudere woning niet kan worden verwacht, dat deze dezelfde eigenschappen bezit als een nieuwbouw woning. Een verkoper kan zich hiermee tegen verborgen gebreken in dekken. Immers met deze clausule wordt het de koper moeilijk gemaakt zich te beroepen op een verborgen gebrek (dat mogelijk een gevolg is van ouderdom).

Verborgen gebreken

Voor wiens rekening zijn verborgen gebreken?

Verborgen gebreken, het zorgt voor problemen voor zowel verkoper als koper. Om vast te stellen of u als verkoper aansprakelijk bent, of wat uw mogelijkheden zijn als koper, kunt u altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer

Neem contact op met Annemarie
Stel uw vraag
close slider