Verkoper voor verborgen gebreken aansprakelijk?

Een gekochte woning of bedrijfsruimte kan gebreken vertonen. Gebreken kunnen vóór en na levering van een onroerende zaak worden ontdekt. Worden gebreken vóór de levering ontdekt, dan kan de koopakte worden ontbonden. Ook kan de levering, tegen een boete, worden opgeschort. Komen gebreken na de levering aan het licht, dan zijn er andere gevolgen. Althans, áls de verkoper aansprakelijk is. Mr. Sebastiaan Kieffer beantwoordt de vraag wanneer een verkoper voor verborgen gebreken aansprakelijk is.

Gebreken

Van een “gebrek” is sprake als een zaak niet voldoet aan de koopovereenkomst. Hiervan kan ook sprake zijn als een zaak niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Dit wordt ook wel “non-conformiteit” genoemd. Gebreken aan een onroerende zaak kunnen zich in allerlei vormen voordoen. Variërend van vochtproblematiek tot ongedierte of vervuilde grond tot aanwezigheid van asbest. Dit zijn “materiële gebreken”. Er zijn ook “juridische gebreken”. Zoals de (onbekende) aanwezigheid van een huurder, een erfdienstbaarheid of een beslag.

Verborgen gebreken

Een verborgen gebrek is een gebrek dat op het moment van (notariële)  levering bestond. Eveneens was dit gebrek op dat moment niet bij de koper bekend. Belangrijk voor aansprakelijkheid: een gebrek dient te bestaan op het tijdstip van de levering. Dit zal een koper die schade wil verhalen, moeten kunnen aantonen.

Als vaststaat dat het gebrek op het tijdstip van levering bestond, dan komt aansprakelijkheid aan bod.

Hoofdregel voor aansprakelijkheid

Artikel 7:17 BW geeft de wettelijke hoofdregel: Elke verkoper is verplicht een zaak te leveren die aan de overeenkomst beantwoordt. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die volgen uit de koopovereenkomst en die voor een normaal gebruik van die zaak nodig zijn. Het leveren van een zaak met gebreken is daarmee in strijd. Indien een NVM model voor de koopakte is gebruikt, dan geeft artikel 5.3 (of 6.3) de hoofdregel: “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:” (woonruimte/bedrijfsruimte).

Indien de wanprestatie vaststaat, dan komt de vraag aan de orde of die aan de verkoper kan worden toegerekend. Hiervan is sprake als de verkoper verwijtbaar handelde of als een garantie in de koopakte is geschonden. Toerekenbaarheid geeft dat alle schade van de koper voor vergoeding in aanmerking komt. Bij gebreke waarvan doorgaans alleen herstelkosten worden vergoed.

Uitzonderingen op de hoofdregel

Ondanks dat een gekochte zaak gebrekkig is, en daarmee niet voldoet aan de hoofdregel, volgt uit artikel 7:17, eerste lid, BW dat een zaak toch niet als “non-conform” kwalificeert als de verkoper mededelingen heeft gedaan over de gebreken. Uit artikel 7:17, vijfde lid, BW volgt verder dat als een gekochte zaak gebrekkig is – waarover géén mededeling is gedaan – de koper alsnog géén beroep op non-conformiteit kan doen als hij met de gebreken bekend was of ermee redelijkerwijs bekend kon zijn. Deze laatste norm tracht te voorkomen dat een koper zich te gemakkelijk beroept op een gebrek, terwijl dat gebrek hem onmogelijk kon zijn ontgaan.

Is de verkoper voor verborgen gebreken aansprakelijk?

Een logische gedachte is dat een verkoper voor verborgen gebreken aansprakelijk is, als hij die niet heeft gemeld. Echter, in sommige gevallen ligt het op de weg van de koper om (bouwkundig) onderzoek naar eventuele gebreken te doen. Het blijft in de praktijk een terugkerende vraag of de mededelingsplicht van de verkoper “voorgaat” op de onderzoeksplicht van de koper. Beiden komen hieronder aan de orde:

Mededelingsplicht verkoper

Uit rechtspraak volgt (min of meer) dat de mededelingsplicht van de verkoper voorgaat op de onderzoeksplicht van de koper. Dat geldt ook voor een verkoper die verkoopt via een veiling. Bovendien wordt vaak contractueel vastgelegd dat de verkoper zijn kennis vooraf moet delen met zijn koper. Let wel, een koper moet voor een succesvol verhaal kunnen aantonen dat zijn verkoper daadwerkelijk kennis van de betreffende gebreken had of behoorde te hebben.  Een koper zal dus moeten speuren naar bewijs of bijvoorbeeld getuigenverklaringen verzamelen om aan te tonen dat de verkoper wetenschap van de gebreken had (vóór de verkoop).

Onderzoeksplicht koper

Een beroep op non-conformiteit en schending van de mededelingsplicht kan kansloos zijn als een koper het gebrek (gedeeltelijk) kende of behoorde te kennen. Als een koper twijfelde over bepaalde eigenschappen, dan had hij daarnaar onderzoek moeten doen. Door dat  na te laten, kan worden aangenomen dat schending van de onderzoeksplicht zwaarder weegt dan de mededelingsplicht. Let wel, als vaststaat dat de verkoper weet had van een gebrek, en dat niet meldde, dan prevaleert de mededelingsplicht (prioriteitsregel).

Garantie

Discussie over de bovenstaande plichten is niet aan de orde, als de onroerende zaak een gebrek vertoont, terwijl die eigenschap was gegarandeerd. Zoals in een NVM contract waarin de verkoper het “normaal gebruik” van een woning garandeert. Voldoet een woning daar niet aan, dan is zowel de wanprestatie alsook de toerekenbaarheid aan de zijde van de verkoper gegeven.

Let op!

Voor de aansprakelijkstelling van een verkoper, moet een koper bepaalde formaliteiten in acht nemen. Denk aan de klachtplicht binnen een bepaalde termijn, het bieden van een herstelmogelijkheid en vaststellen van verzuim. Als voor een partij vaststaat dat de verkoper voor verborgen gebreken aansprakelijk kan worden gesteld, dan zijn er meerdere maatregelen mogelijk. Zoals ontbinding van de koopovereenkomst, schadevergoeding of nadeelcompensatie.

Ouderdomsclausule

Tenslotte nog de “ouderdomsclausule”. Bij oude woningen wordt tegenwoordig vaak een ouderdomsclausule opgenomen in het koopcontract. Hierin staat dat van een oudere woning niet kan worden verwacht, dat deze dezelfde eigenschappen bezit als een nieuwbouw woning. Een verkoper kan zich hiermee tegen verborgen gebreken in dekken. Immers met deze clausule wordt het de koper moeilijk gemaakt zich te beroepen op een verborgen gebrek (dat mogelijk een gevolg is van ouderdom).

Voor wiens rekening zijn verborgen gebreken?

Verborgen gebreken, het zorgt voor problemen voor zowel verkoper als koper. Om vast te stellen of u als verkoper aansprakelijk bent, of wat uw mogelijkheden zijn als koper, kunt u altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer