Klachtplicht in het vastgoed

oktober 1, 2019by annemarie
Leestijd: 5 minuten

Een gekochte woning of bedrijfsruimte kan verborgen gebreken vertonen. Daardoor kan een koper schade lijden. Om succesvol maatregelen te kunnen nemen tegen de aansprakelijke verkoper moet de koper eerst klagen. Aan deze klachtplicht zijn regels verbonden. Mr. Sarah van der Salm van Amstel Advocaten over de klachtplicht.

Klachtplicht 

De klachtplicht geldt bij verborgen gebreken aan een gekochte onroerende zaak. Ook wel non-conformiteit genoemd. De klachtplicht is in de wet geregeld (artikel 7:23 BW). Hieruit volgt dat als de koper een verborgen gebrek ontdekt, hij tijdig moet klagen.

Als een koper niet tijdig klaagt over verborgen gebreken, dan bestaat de kans dat hij zich niet meer met succes kan beroepen op non-conformiteit. Er is dan sprake van “verval van recht”. De koper kan dan bijvoorbeeld geen schadevergoeding meer eisen. De vraag die dan opkomt is wanneer te laat wordt geklaagd. Er kunnen twee klachttermijnen worden onderscheiden.

      Kennisgeving van gebreken (eerste termijn)

      Een koper is wettelijk verplicht om tijdig de verkoper in kennis te stellen van een gebrek. Dat moet volgens de wet binnen “bekwame tijd” nadat de koper het gebrek ontdekte en/of behoorde te ontdekken.

      Of deze eerste periode (tussen de ontdekking van het gebrek en de kennisgeving hiervan aan de verkoper) een “bekwame tijd” is, is niet in algemene zin te beantwoorden. Dit is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Zoals de aard van het gebrek, de noodzaak van nader onderzoek,  de (onjuiste of onvolledige) informatie die de verkoper heeft gegeven en de hoedanigheid van partijen. De periode zal per geval door een rechter moeten worden beoordeeld. Althans, áls de verkoper een beroep doet op het verval van recht, zie hierover de Hoge Raad.

      Voor een koper is het aan te raden om niet onnodig lang te wachten met de klacht. Bij deze kennisgeving kan de koper zich bepaalde rechten voorbehouden. Bijvoorbeeld door te melden dat de aard of omvang van het gebrek hem op dat moment nog niet volledig bekend is en hij nader onderzoek moet doen. Bij een consumentenkoop moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden, waarbij een kennisgeving binnen een termijn van twee maanden na de ontdekking tijdig is.

      Na het schrijven van deze kennisgeving gaat een tweede termijn lopen, de verjaringstermijn.

      Herstelmogelijkheid en aanvang rechtszaak (tweede termijn)

      Na de kennisgeving aan de verkoper, dient de verkoper de mogelijkheid te krijgen om het gebrek te (laten) herstellen. De verkoper krijgt hiervoor een redelijke termijn. De redelijkheid van een hersteltermijn hangt ook (weer) af van meerdere feiten en omstandigheden. De duur van deze termijn is wettelijk beperkt.

      De koper dient in het oog te houden dat hij slechts twee (2) jaren de tijd heeft, na de eerste kennisgeving, om een gerechtelijke procedure te starten. In die procedure kunnen rechtsvorderingen strekkende tot ontbinding van de koopakte of schadevergoeding vanwege non-conformiteit worden ingesteld. Deze rechtsvorderingen verjaren door verloop van twee jaren na de (eerste) kennisgeving. Ook na deze verjaring is sprake van “verval van recht”.

      Let wel, mocht na verjaring de verkoper de koper sommeren tot betaling van de (resterende) koopsom, dan kan de koper nog wél vermindering van de koopprijs of zijn recht op schadevergoeding  opvoeren vanwege non-conformiteit. Artikel 7:23 lid 2 BW zegt hierover namelijk:

      “[…] Doch de koper behoudt de bevoegdheid om aan een vordering tot betaling van de prijs zijn recht op vermindering daarvan of op schadevergoeding tegen te werpen.”

      Wees nauwkeurig!

      Een (tijdige) ingebrekestelling na ontdekking van een gebrek, en het bieden van een redelijke termijn tot herstel en het vaststellen van verzuim, moeten nauwkeurig zijn zodat de koper zijn schade succesvol kan verhalen op de verkoper.

      Klachtplicht

      Klachten?

      Heeft u als koper schade en wilt u advies over de te nemen stappen. Of wordt u als verkoper aansprakelijk gesteld maar bent u dat niet? U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

      Rechtsbijstandverzekering?

      Neem contact op met onze specialist mr. Sarah van der Salm

      Neem contact op met Annemarie
      Stel uw vraag
      close slider