Een gekochte woning of bedrijfsruimte kan gebreken vertonen. Gebreken worden vóór of na levering van een onroerende zaak ontdekt. Bij gebreken vóór levering kan de koopakte worden ontbonden. Ook kan levering tegen een boete worden opgeschort. Bij gebreken na levering zijn de gevolgen anders. Mr. Sarah van der Salm over verborgen gebreken en de gevolgen daarvan.

Maatregelen volgen doorgaans na de vaststelling dat een verkoper aansprakelijk is. Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken staat niet zonder meer vast. Voor een nadere uitleg klik hier. Staat de aansprakelijkheid eenmaal vast dan moet een koper wel aan verschillende formaliteiten voldoen, zoals bijvoorbeeld de klachtplicht. Zie hieronder de verdere maatregelen.

Ontbinding van de koopovereenkomst (onroerend goed)

Een mogelijkheid kan zijn de ontbinding van de koopovereenkomst. Door ontbinding eindigt een overeenkomst op dat moment. Dit betekent dat afgesproken toekomstige prestaties komen te vervallen. En reeds verrichtte prestaties moeten ongedaan worden gemaakt. Zoals de terugbetaling van een koopsom en (terug)levering van de onroerende zaak.

Wanneer kan een overeenkomst worden ontbonden? Artikel 6:265 BW geeft de algemene ontbindingsregel: De tekortkoming van een partij geeft aan de ander de bevoegdheid om te ontbinden. Tenzij deze wanprestatie (met haar gevolgen) een ontbinding niet rechtvaardigt.

Gerechtvaardigde ontbinding in het vastgoed is niet vanzelfsprekend. Zo kunnen de gevolgen van ontbinding groot zijn. Bijvoorbeeld omdat een verkoper niet meer de oorspronkelijke koopsom kan  terugbetalen. Er zijn meerdere drempels. Zo volgt uit rechtspraak dat een koper van een gedateerde onroerende zaak niet voor alle gebreken kan ontbinden. Immers, men mag verwachten dat niet alles in perfecte staat is. Máár, is een gebrek “aanzienlijk”, dan kan ontbinding wel gerechtvaardigd zijn. Zoals bij lekkages in een woonhuis waardoor een woonlaag onbewoonbaar is.

Schadevergoeding  

Als ontbinding een te zwaar middel is, dan kan worden gekeken naar de mogelijkheid om schade te verhalen. In artikel 6:74 BW staat dat een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een koopovereenkomst een verplichting tot schadevergoeding schept. Bij verborgen gebreken zou de verkoper schadeplichtig kunnen zijn. De schade die de koper wenst te verhalen op de verkoper, moet uiteraard een rechtstreeks verband houden met de verborgen gebreken.

Schade vanwege verborgen gebreken kan bestaat uit meerdere posten. Denk aan de kosten voor het treffen van noodvoorzieningen, (constructief) onderzoek, herstel van de gebreken, taxatie, rechtsbijstand en mogelijk waardevermindering. Als de schade omvang (nog) onduidelijk is, dan kan op grond van artikel 6:97 BW een rechter worden verzocht de schade te begroten.

Let op! Voordat succesvol aanspraak op schadevergoeding kan worden gemaakt, moet een koper uitvoering aan bepaalde formaliteiten geven. Zo moet hij tijdig klagen bij de verkoper. Ook zal hij een redelijke herstelmogelijkheid aan de verkoper moeten geven. Hiervoor kan een kort geding uitkomst bieden. Uiteindelijk zal de verkoper ook in verzuim moeten zijn.

Compensatie van de koopsom bij dwaling

Artikel 6:230 BW biedt een koper de mogelijkheid de rechter om nadeelcompensatie te verzoeken indien hij verborgen gebreken heeft ontdekt. Hierbij moet sprake zijn van dwaling aan de zijde van de koper. Op grond van dwaling kan een koopovereenkomst (partieel) worden vernietigd, in plaats waarvan nadeelcompensatie mogelijk is.

Wanneer is sprake van dwaling? Hiervoor is vereist dat de verkoper (of diens makelaar) voorafgaand aan de koop aan de koper een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven. Gebreken zijn bijvoorbeeld niet of onvolledig gemeld. De koper had met die kennis de onroerende zaak niet of voor een lagere prijs willen kopen.

Bij vernietiging van de koopovereenkomst wordt de gehele koop teruggedraaid. Koper kan in geval van dwaling echter ook voor een andere oplossing kiezen door te vorderen dat verkoper zijn nadeel opheft. In de praktijk komt het er op neer dat de koper de rechter verzoekt de koopsom te verlagen met de herstelkosten.

Een voordeel van nadeelcompensatie kan zijn, dat als de koper geen tijdige uitvoering aan zijn klachtplicht heeft gegeven, en sprake is van verval van recht, er via deze route toch kans is op gerechtigdheid.

Wordt u als verkoper aansprakelijk gesteld of heeft u als koper schade?

Let op bij verborgen gebreken, de gevolgen kunnen verschillen. U kunt hierover altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist mr. Sarah van der Salm