Huurachterstand? Let op medehuur, borg en garantie

september 4, 2019by annemarie
Leestijd: 8 minuten

Een hoofdverplichting van een huurder is het betalen van de huur. Naast de huurder kunnen ook derden verplicht zijn om de huur te voldoen. Denk aan een medehuurder, iemand die borg staat of iemand die garant staat voor de huurder. Voor alle drie gelden andere voorwaarden. Deze voorwaarden kunnen voor aangename en onaangename verrassingen zorgen. Zowel voor huurder als voor verhuurder. Mr. Sebastiaan Kieffer over medehuur, borg en garantie in het huurrecht.

Medehuur  

Medehuur kan op verschillende wijzen bestaan. Zo kan een persoon van rechtswege medehuurder zijn door een huwelijk.  Een onderneming kan na specifieke afspraken op de huurovereenkomst als medehuurder komen te staan. Een medehuurder is samen met de hoofdhuurder hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, waaronder het betalen van de huurpenningen. “Hoofdelijk aansprakelijk” wil zeggen dat ieder apart kan worden aangesproken voor een gehele schuld, zoals een gehele huurachterstand. Een verhuurder kan bij huurachterstand meteen kiezen welke (mede)huurder hij aanspreekt. Een huurder kan dus voor huurachterstand worden aangesproken omdat een medehuurder verzuimt te betalen en financieel wanbeleid voert.

Let op! Een medehuurder die wilt vertrekken dient de huurovereenkomst bij de verhuurder op te zeggen.

Het komt voor dat een verhuurder de opzegging van een medehuurder niet accepteert. Bijvoorbeeld omdat de blijvende huurder niet over voldoende financiële middelen beschikt om de huur te betalen. Dan kan de medehuurder aansprakelijk zijn voor de huurbetaling en eventuele huurachterstanden die ontstaan na zijn vertrek.

Borgtocht

De borgtocht is geregeld in titel 14 van boek 7 van het burgerlijk wetboek. Een overeenkomst van borgtocht is een overeenkomst waarin een partij (de borg) zich verplicht om een verbintenis die een andere partij heeft (de hoofdschuldenaar zoals een huurder) na te komen. De verhuurder kan bij huurachterstand de borg niet direct (succesvol) aanspreken. De verhuurder kan de borg pas aanspreken als hij eerst de huurder in gebreke heeft gesteld door deze te sommeren de achterstallige huur te betalen. Pas na die “poging”, waarna betaling alsnog uitblijft, kan de verhuurder zich wenden tot de borg.

Extra aandachtspunten: Voor een geldige borgtocht is bij personen die zijn getrouwd toestemming van de echtgenoot van de borg vereist (artikel 1:88 BW). In de huurovereenkomst dient het maximale bedrag waarvoor de borg geldt expliciet te worden genoemd, en ook of de borg een waarborgsom of een af te geven (bank)garantie vervangt.

Nadat borgtocht op juiste wijze is overeengekomen, en de huurder blijft weigeren de huur te voldoen, dan kan de borg worden aangesproken. Let wel, de aangesproken borg betaalt dan niet standaard op “eerste verzoek”. Een borg kan zich namelijk op dezelfde inhoudelijke verweren beroepen waarop de huurder zich kan beroepen (om niet te betalen). Zoals gederfd huurgenot. Een ander voorbeeld betreft een verhuurder die na het faillissement van zijn huurder de borg aanspreekt op de resterende huur tot einde contract. Als de curator deze bepaalde tijd huurovereenkomst heeft opgezegd, dan wordt feitelijk geen huurgenot verschaft, waarmee de borg zich kan verweren.

Garantie 

De garantstelling is niet in de wet geregeld. Dus, mochten zich problemen of onduidelijkheden over een garantie voordoen, dan biedt de wet geen concrete oplossingen. De wettelijke maatstaven van de redelijkheid en billijkheid  gelden tussen partijen natuurlijk wel. Kenmerkend van een garantie is dat een garantiegever op eerste verzoek van de verhuurder, en zonder opgaaf van redenen of overlegging van nader bewijs, de achterstallige huur moet inlossen. Dit is een “garantie betaalbaar op eerste verzoek”. Let wel, er moet wel worden voldaan aan de voorwaarden zoals die op een garantie zijn vermeld.

Let goed op de exacte voorwaarden van een garantie. Deze kan bijvoorbeeld een tijdslimiet hebben. Ga verder niet blindelings af op de titel van een garantie!

Garant staan voor de huur is anders dan borg staan voor de huur. Toch worden deze termen vaak door elkaar gehaald. Zo kan de titel van een garantie misleiden. Een “bankgarantie” of een “concerngarantie” zijn niet per definitie garanties waarbij op eerste verzoek wordt betaald. Er kan juridisch dan toch sprake zijn van borgtocht. Volgens rechtspraak is bij onduidelijkheid tussen borg en garantie relevant of de garantiegever jegens de schuldeiser (verhuurder) expliciet afstand heeft gedaan van “borgtocht verweren”, en expliciet de plicht tot betaling op eerste verzoek heeft aanvaard. Dan is sprake van “garantie betaalbaar op eerste verzoek”.

Garantie van de moedervennootschap (“403-verklaring”)

In het ondernemingsrecht bestaat de zgn. 403-verklaring. Kort gezegd is dat een aansprakelijkheidsverklaring van een moedervennootschap voor een dochtervennootschap. Die laatste is bijvoorbeeld een werkmaatschappij en de huurder van een bedrijfsruimte.

Deze verklaring komt uit artikel 2:403 BW. Dit artikel is bestemd voor een groep rechtspersonen die gezamenlijk hun administratie voeren: In plaats dat alle rechtspersonen afzonderlijk een eigen jaarlijkse exploitatierekening en balans opstellen en publiceren, wordt één centrale jaarrekening voor de groep gemaakt, door de moedervennootschap. Binnen de groep zijn dan de financiële gegevens “geconsolideerd”.

De moedervennootschap, vaak een holding, staat bovenaan de administratie en financiële piramide van de groep en met de 403-verklaring verklaart zij zichzelf ook hoofdelijk aansprakelijk voor schulden van haar dochter(s), zoals voor een huurachterstand. De 403-verklaring is (per groep) te vinden in het register van de Kamer van Koophandel.

Medehuur, borg en garantie

Huurachterstand?  

Huurachterstand of vragen over medehuur, borg en garantie? U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer

Neem contact op met Annemarie
Stel uw vraag
close slider