Opzegging huurovereenkomst voor bepaalde tijd

november 23, 2018by annemarie
Leestijd: 8 minuten

Zowel de huurder als de verhuurder kunnen de huurovereenkomst voor woonruimte opzeggen. Het huurrecht stelt verschillende voorwaarden hieraan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen opzegging door huurders of verhuurders en tussen een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd. Mr. Annemarie Govers-Schotten over de opzegging  (dan wel de aanzegging van het einde) van de tijdelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd.

Let op de soort (ROZ) huurovereenkomst! De huurovereenkomst kan men sluiten voor:
  1. onbepaalde tijd;
  2.  onbepaalde tijd met een minimumperiode van één jaar;
  3.  bepaalde tijd van maximaal twee jaar (let op binnenkort 3 jaar!) of korter respectievelijk vijf jaar of korter;
  4.  bepaalde tijd  langer dan twee jaar en langer dan vijf jaar;
  5. tussenhuur/diplomatenclausule;
  6. verhuur op grond van de Leegstandwet;
  7. enkele specifieke vormen van dringend eigen gebruik: studenten, promovendi, jongeren, ouderen, gehandicapten en grote gezinnen (de doelgroepcontracten);

Wees secuur in het opstellen van de huurovereenkomst en in de keuze tijdens de onderhandelingen. De praktijk leert namelijk dat regelmatig per ongeluk de verkeerde tijdsduur in de overeenkomst staat.

Iedere huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte moet men opzeggen en biedt de huurder van meet af aan huurbescherming. Dit geldt echter niet voor de tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee respectievelijk vijf jaar (7:271 lid 1 en 2 BW).

Tijdelijke huurovereenkomst van ná 1 juli 2016 voor bepaalde tijd van maximaal 2 (binnenkort 3) of 5 jaar 

De Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 is op 1 juli 2016 in werking getreden. Sindsdien is het makkelijker om tijdelijk te (ver)huren voor maximaal 2 (woning (zelfstandige woonruimte)) of 5 jaar (kamer (onzelfstandige woonruimte)).

Let op! In het nieuwe ‘Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur worden de regels omtrent tijdelijke huurovereenkomsten verruimd. De beoogde datum van de inwerkingtreding van deze wet is 1 april 2021. Lees hierover meer door op deze link te klikken.

Het voordeel voor de verhuurder is dat de huurder na afloop van deze huurovereenkomst geen huurbescherming geniet. De huurovereenkomst komt na die 2 of 5 jaar dus ook echt tot een einde. Het voordeel voor de huurder is dat hij deze de huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen (dwingend recht). De verhuurder kan dit niet. Op grond van artikel 7:271 lid 1 BW eindigt deze huurovereenkomst automatisch. Dus zonder formele opzegging! Echter: De verhuurder moet het aflopen van de huurovereenkomst wel tijdig en schriftelijk aan de huurder bevestigen. Deze aanzegging moet, minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden voordat de huurovereenkomst afloopt, plaatsvinden.

Let op! Vindt de aanzegging te laat plaats, dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd en geniet de huurder voortaan huurbescherming.

Tijdelijke huurovereenkomst van ná 1 juli 2016 voor bepaalde tijd van langer dan 2 of 5 jaar 

Bij deze huurovereenkomst komen huurder en verhuurder een minimumduur overeen (van langer dan 2 of 5 jaar). Waarbinnen zowel huurder als verhuurder niet tussentijds kunnen opzeggen. De huurder geniet bij deze variant van meet af aan huurbescherming. Wil men deze overeenkomst beëindigen dan moet de verhuurder de overeenkomst dus tijdig opzeggen anders loopt deze voor onbepaalde tijd door.

Huurovereenkomst van vóór 1 juli 2016 voor bepaalde tijd

Een tijdelijke huurovereenkomst van vóór 1 juli 2016 eindigt niet automatisch. De verhuurder en de huurder moeten schriftelijk opzeggen om de huur op de einddatum te beëindigen. Is de huurder het niet eens met de opzegging? Dan kan deze daar schriftelijk  tegen protesteren. Deze huurovereenkomst beschouwt men dan ook vaak als een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

De diplomatenclausule

Als men een woning verhuurt met een ‘diplomatenclausule’ dan kan de huurder (meestal een expat) de huurovereenkomst tussentijds opzeggen. Dit doet zich voor als de huurder bijvoorbeeld voor zijn werk moet verhuizen naar een ander land of een andere stad. De diplomatenclausule biedt dan de uitzondering op het tussentijdse opzegverbod. Veel bedrijven huren geen woning voor hun werknemers zonder dat deze ‘escape’ in de huurovereenkomst staat.

De tijdelijke tussenhuurovereenkomst met ontruimingsbeding

De term diplomatenclausule wordt niet alleen gebruikt voor huurders, maar ook voor verhuurders in de vorm van ‘tussenhuur’. Dat is een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub b en lid 2 BW. Bij zogenoemde ’tussenhuur’ wordt de woning tijdelijk verhuurd, omdat de verhuurder aan het einde van het contract de woning zelf weer wil gaan bewonen. De huurovereenkomst moet dan worden aangegaan voor bepaalde tijd en in de huurovereenkomst moet een ontruimingsbeding worden opgenomen, waarin staat dat de huurder de woning moet verlaten als de verhuurder na de overeengekomen periode weer terugkeert. Ook dit wordt dus ook wel aangeduid met de term ‘diplomatenclausule’ en is een vorm van tijdelijke verhuur.

Voor de tussenhuurder is de huurbescherming beperkt. Ook tussenhuurder kan niet eerder dan de einddatum  van de afgesproken periode opzeggen, tenzij men dit schriftelijk afspreekt. In het huurcontract moet men de reden voor de tussenhuur vermelden net als de specifieke huurperiode en de einddatum. De verhuurder moet deze huurovereenkomst volgens de wettelijke regels (tijdig!) opzeggen.  Als de huurder vervolgens weigert te vertrekken dan kan de verhuurder de beëindiging / ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning bij de rechtbank afdwingen. Hij heeft immers een wettelijke opzeggingsgrond

Er dient altijd een ontruimingsbeding te worden opgenomen. De woning kan aan meerdere opeenvolgende tussenhuurders op deze manier worden verhuurd.

Tijdelijk huren via de Leegstandswet

Tijdelijke verhuur is ook mogelijk, op basis van artikel 1 en 15-16 van de Leegstandswet, ter voorkoming van leegstand. Voor verhuur volgens de Leegstandswet heeft men een vergunning van B&W nodig. Deze vergunning bepaalt de duur van de tijdelijke huur, alsook de maximale huurprijs. Deze voorwaarden uit de vergunning moet men uitdrukkelijk in de huurovereenkomst opnemen. Hier vindt u een uitspraak over het einde van een tijdelijke huurovereenkomst doordat de periode op grond waarvan de vergunning op basis van de Leegstandwet is verstreken: Rechtbank Limburg 15 november 2018. Veel huurbescherming biedt de Leegstandswet dus niet. Staan de vergunde voorwaarden echter niet duidelijk in de huurovereenkomst? Dan heeft de huurder toch huurbescherming.

Hospitaverhuur

Hospitaverhuur is verhuur van een onzelfstandige woonruimte zoals een kamer of een etage die deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder ook zelf woont. De huurder geniet in de eerste 9 maanden geen huurbescherming. Zo kan de verhuurder in deze periode zonder opgaaf van redenen de huur opzeggen. De opzegging geschied met in inachtneming van een termijn van 3 maanden BW 7:271 lid 5 sub b. Deze zogenaamde proeftijd kan dus in totaal 12 maanden duren.  Na 9 maanden bestaat wel huurbescherming, maar deze is beperkt aangezien het een onzelfstandige ruimte betreft BW 7:274 lid 1 sub f.

Let goed op de algemene voorwaarden!

Voldoet een opzegging niet aan de bij de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden, dan is die ongeldig en loopt de huurovereenkomst door.

Vragen over de opzegging van een huurovereenkomst?

Wilt u als verhuurder de huurovereenkomst van uw huurder(s) opzeggen? Of bent u huurder en wordt u geconfronteerd met ongewenste beëindiging van de huur?  

Op het gebied van het huurrecht kunt u altijd vrijblijvend contact opnemen. Wij staan met regelmaat de individuele huurder en de verhuurder bij in kwesties over de beëindiging van huur. Aarzel niet en maak een afspraak voor ons gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist  Annemarie Govers-Schotten

Neem contact op met Annemarie
Stel uw vraag
close slider