Huurovereenkomst onderhandelen, 10 tips!

november 6, 2019by annemarie
Leestijd: 8 minuten

Huurovereenkomsten zijn voor (her)onderhandeling vatbaar. In het huurrecht gelden juridische normen die voor verrassingen kunnen zorgen. Advocaat mr. Annemarie Govers-Schotten met 10 juridische tips voor sterke onderhandelingen.

Tip 1: Weet wat een huurovereenkomst is

Artikel 7:201 BW kwalificeert huur als een overeenkomst waarbij een verhuurder zich verbindt aan de huurder om een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te geven. De huurder voldoet hier een tegenprestatie voor.

De 3 kenmerken (essentialia) dienen voldoende bepaalbaar te zijn. Vergeet dus bijvoorbeeld niet het unitnummer van het gehuurde te vermelden als daar sprake van is, anders is onvoldoende bepaald welke zaak gehuurd wordt. Voldoet de overeenkomst niet aan deze 3 voorwaarden dan bestaat juridisch gezien geen huurovereenkomst.

Tip 2: Weet wanneer een huurovereenkomst tot stand komt

Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Uit het aanbod moet blijken dat een partij een zaak in gebruik wil geven, tegen een concrete tegenprestatie. Wordt dat aanbod aanvaard, dan bestaat een huurovereenkomst. Kortom, er moet overeenstemming zijn over de 3 essentialia. Is daarvan sprake, dan kan men nakoming van de huurovereenkomst in principe afdwingen (en de rechtsbescherming benutten).

Let dus goed op welke soort huurovereenkomst wordt aangeboden. Voor bepaalde tijd / onbepaalde tijd? Want, aanvaard is aanvaard! Let verder ook op de omschrijving van de bestemming van het gehuurde.  Hoe ruimer omschreven, hoe beter voor de huurder.  Andersom geldt: hoe specifieker omschreven, hoe meer mogelijkheden er voor de verhuurder zijn om bijvoorbeeld  indeplaatsstelling te weigeren.

Tip 3: Tegenvoorstel is niet vrijblijvend

Aanvaardt een huurder of verhuurder een aanbod van de ander slechts gedeeltelijk, dan is er juridisch gezien sprake van een tegenvoorstel. Dat tegenvoorstel geldt als een nieuw aanbod (waarmee het eerdere aanbod is vervallen.

Na aanvaarding van een nieuw aanbod, is sprake van overeenstemming tussen partijen, en geldt een huurovereenkomst conform het nieuwe aanbod. Houdt dus goed in de gaten dat het doen van een tegenvoorstel niet altijd vrijblijvend is.

Tip 4: Wees duidelijk over de termijn van een aanbod of tegenvoorstel

Om enige druk uit te oefenen op een andere partij gebruikt men ook wel termijnen. Als een onderhandelingspartij een deadline verbindt aan een aanbod, dan kan de aanbieder dit aanbod niet binnen die deadline herroepen. De termijn moet de aanbieder afwachten.

Een aanbod waaraan geen termijn is verbonden, is wel herroepbaar. Komt voor de verhuurder dan de mogelijkheid voorbij om een huurruimte voor een hoger bedrag te verhuren, dan kan hij met een andere huurder, dan de eerste onderhandelingspartij, de overeenkomst sluiten. Let dan op, herroep het eerdere aanbod duidelijk zodat deze niet blijft gelden.

Tip 5: Wees duidelijk over breekpunten (opschortende voorwaarden)

Als er naast de wettelijke 3 essentialia nog andere belangrijke (“essentiële”) breekpunten zijn voor een partij, dan moeten dergelijke voorbehouden nadrukkelijk worden gemaakt zodat overeenstemming over de 3 essentialia niet meteen leidt tot een overeenkomst. Bijvoorbeeld het voorbehoud van goedkeuring van de directie (als een vennootschap de verhuurder of huurder wordt).

Voor het bewijzen van (opschortende) voorwaarden is het aan te bevelen deze gedurende de onderhandelingen duidelijk vast te leggen, ter voorkoming dat een huurovereenkomst “te vroeg” tot stand komt.

Tip 6: Wees duidelijk over beëindiging (ontbindende voorwaarden)

In een huurovereenkomst kan men ook ontbindende voorwaarden opnemen, die (mede) het einde van de huur regelen. Bijvoorbeeld  dat de huurovereenkomst zal eindigen indien een partij failliet gaat. Juridisch is de huurovereenkomst dan wel tot stand gekomen. Een ontbindende voorwaarde is het tegenovergestelde van een opschortende voorwaarde.

Extra tip: Degene die een ontbindende voorwaarde wil inroepen, moet dat uitdrukkelijk en tijdig doen als die betreffende omstandigheid zich voordoet. Zo niet, dan loopt men het risico dat wordt aangenomen dat partijen stilzwijgend zijn overeengekomen dat de ontbindende voorwaarde is komen te vervallen.

Tip 7: Bespreek vooraf de toepasselijkheid van (standaard) algemene bepalingen

Wees duidelijk over de algemene bepalingen. Aan te bevelen zijn de ROZ huurovereenkomsten. Let op! Deze zijn verhuurder-gunstig. Let hierbij ook goed op welke versie wordt gebruikt.

Wees secuur in de toepasselijkheid. Zo zal een particuliere huurder een setje algemene bepalingen ter hand gesteld moeten krijgen en voor de ontvangst (afzonderlijk!) moeten tekenen. Anders kunnen deze algemene bepalingen niet bindend zijn. Bedenk ook dat (algemene) bepalingen onredelijk kunnen zijn voor de huurder,. Bijvoorbeeld een te straffe boeteregeling. Onredelijke bepalingen kunnen nietig zijn. Die hebben voor de wet niet bestaan, en zijn nooit toepasselijk geweest.

Tip 8: Stel een goede considerans op

Als partijen de bovenstaande voorwaarden en afspraken vastleggen, dan is het aan te bevelen om ook aandacht te besteden aan de considerans: de inleiding van de overeenkomst (meestal onder het kopje “in overweging nemende dat”). Dit gebeurt vaak bij bijzondere omstandigheden, zoals bij een gewijzigde huurovereenkomst na herstel van grote gebreken of renovatie.

In de considerans omschrijven partijen hoe zij tot de overeenkomst zijn gekomen en wat de bedoeling is van partijen. Zo voorkomt men misverstanden. Neem ook veronderstellingen op in de considerans. Blijken deze veronderstellingen achteraf onjuist te zijn, dan kan dat een reden zijn om de overeenkomst te vernietigen wegens bijvoorbeeld dwaling.

Tip 9: Onttrekken aan de onderhandelingen

Onderhandelingen kunnen soms zo stroef verlopen dat een partij zich hieraan wil onttrekken. Als onderhandelingen ver gevorderd zijn, kan het onrechtmatig zijn als een partij zich zomaar aan deze onderhandelingen onttrekt. Die afbrekende partij kan schadeplichtig zijn als de wederpartij er op mocht vertrouwen dat er een huurovereenkomst tot stand zou komen. Met name als die partij al kosten heeft gemaakt.

Sluit vóór de onderhandelingen een intentieovereenkomst af met bijvoorbeeld een exclusiviteitsclausule. Die houdt in dat de onderhandelingen worden afgemaakt en dat alleen als partijen constateren dat zij er niet uit komen, het verhuurder pas weer vrij staat om met derden te gaan onderhandelen.

Tip 10: Schriftelijke vastlegging

Het is een “open deur”, maar neem de tijd om bepaalde fasen schriftelijk vast te leggen. Het behoeft geen uitleg dat op alle bovenstaande punten onduidelijkheid kan ontstaan. Bevestig derhalve de afspraken en de totstandkoming daarvan, aan elkaar.

Als onduidelijkheid ontstaat over de aard of inhoud van de huurovereenkomst, dan kijkt de kantonrechter voornamelijk naar de bedoeling van partijen op het moment van het aangaan van de overeenkomst. Dit wordt de zgn. “Haviltexmaatstaf” genoemd (afkomstig uit de rechtspraak).

Volgens deze maatstaf is de woordkeuze van partijen richtinggevend in het vaststellen van de partijbedoeling. Verder komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de overeenkomst mochten toekennen. En op hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Dit zal kunnen blijken uit de onderhandelingen, zoals die bijvoorbeeld in e-mailcorrespondentie is terug te lezen.

Conclusie

Hulp nodig bij uw onderhandelingen? Amstel Advocaten weet raad.

Heeft u vragen over het opstellen van een huurovereenkomst?

Gaat u binnenkort huren, verhuren of heronderhandelen en heeft u vragen over het opstellen van de huurovereenkomst?    

Voor vragen kunt u altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur voor particulieren en ondernemers.

Gratis advocaat?

Neem contact op met onze specialist  Annemarie Govers-Schotten

Neem contact op met Annemarie
Stel uw vraag
close slider