Gehuurde woningen en bedrijfsruimten vertonen soms gebreken. Wie is voor het herstel (en de kosten) verantwoordelijk? Mr. Sebastiaan Kieffer over gebreken aan het gehuurde en de manier waarop de verantwoordelijke kan worden aangesproken.

Huur en gebreken

De verhuurder of de huurder kunnen aansprakelijk zijn voor gebreken. In het huurrecht wordt voor deze aansprakelijkheid gekeken naar de inhoud van de huurovereenkomst (en algemene bepalingen) en naar het feit of het een “klein” of een “groot” gebrek betreft.

Kleine gebreken (huurder)

Kleine gebreken komen voor rekening van de huurder, zie art. 7:217 BW. Kleine herstellingen zijn bijvoorbeeld het vervangen van lampen, voorkomen van bevriezing van kranen en het schilderen van binnenmuren.

Of sprake is van klein onderhoud hangt af van (de aard van) de bedrijfsruimte of woning. Regels over verantwoordelijkheid voor klein onderhoud aan een huurwoning staan in het ‘Besluit kleine herstellingen’. Naast de wet kan ook de huurovereenkomst (check de algemene bepalingen!) een opsomming geven van gebreken of zaken die voor rekening en risico van een (ver)huurder komen.

Grote gebreken (verhuurder)

Grote gebreken komen voor rekening van de verhuurder. Bijvoorbeeld funderingsproblematiek, buitenschilderwerk of het bestrijden van ongedierte. De verhuurder is wettelijk verplicht de grote gebreken te verhelpen, en die kosten te dragen. Op dit uitgangspunt gelden uitzonderingen. Bijvoorbeeld als herstel door brand feitelijk onmogelijk is doordat de gehuurde zaak is ‘vergaan’. Controleer ook altijd de huurovereenkomst voor uitzonderingen.

Meldplicht huurder en herstelverplichting verhuurder

De huurder heeft de plicht om grote gebreken te melden bij de verhuurder. De huurder verzoekt dan de verhuurder tot herstel over te gaan.

Het komt voor dat een verhuurder niet vrijwillig gebreken verhelpt. Reageert de verhuurder niet dan dient deze te worden gesommeerd tot herstel over te gaan. Het ligt dan dus op de weg van een huurder om zijn verhuurder deugdelijk te sommeren.

Sommatie, ingebrekestelling en verzuim

Als sommatie onvermijdelijk is, dan stuurt de huurder een schriftelijke ingebrekestelling. In die brief zal een termijn moeten worden gegeven waarbinnen wanprestatie dient te worden hersteld. Deze termijn dient redelijk te zijn, en is dan ook afhankelijk van de aard van het gebrek.

Gaat een verhuurder niet over tot herstel binnen de gegeven (redelijke) termijn, dan raakt hij in verzuim. De datum van de sommatie bepaalt overigens het startpunt van een eventuele huurverlaging. Het tijdstip van verzuim geeft (meestal) de bevoegdheid om zelf herstel uit te laten voeren en die kosten te verrekenen met huurpenningen (art. 7:206 BW).

Kan de huur worden verlaagd, verrekend of opgeschort?

De praktijk leert dat huurders de huurbetaling geheel of gedeeltelijk opschorten (later betalen) als drukmiddel om hun verhuurder te bewegen tot herstel over te gaan. Dit is riskant. Ook het zonder toestemming van verhuurder verrekenen van herstelkosten met de huurpenningen is riskant. Huurbetaling is namelijk een hoofdverplichting van de huurder en daarvan kan niet zomaar worden afgeweken. Als achteraf blijkt dat er onterecht niet is betaald, omdat het gebrek toch de huurder wordt toegerekend, dan kan dat een ontbindingsgrond voor de verhuurder opleveren. En daarmee kan de huurovereenkomst eindigen.

Let als huurder dus zeer goed op bij eigenhandig verlagen, opschorten of verrekenen van de huur! Mocht de rechter dit onterecht vinden dan riskeert de huurder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met een veroordeling tot schadevergoeding!

Opschorten of verrekenen van huurpenningen lijkt een logische gedachte en is in sommige gevallen natuurlijk wel gerechtvaardigd. Het is raadzaam om eerst juridisch advies hierover in te winnen bij een deskundige.

Kan de verhuurder worden gedwongen?

Een alternatief voor opschorten dan wel verrekenen is het verzoeken van een vervangende machtiging bij de kantonrechter. Hiervoor wordt een verzoekschriftprocedure gestart. Met een vervangende machtiging in de hand kan de huurder het gebrek zelf laten verhelpen en risicoloos de herstelkosten verrekenen met de huurpenningen.

Met een vervangende machtiging is soms het probleem niet opgelost. Immers, sommige gebreken zijn te groot en te kostbaar om door de huurder te laten herstellen. In dat geval kan een kort geding uitkomst bieden waarin de huurder bij de rechtbank vordert dat de verhuurder tot herstel overgaat. Dit onder druk van de verlaging van de huur tot aan herstel of verbeurte van een dwangsom.

De praktijk leert dat gebreken ook weleens leiden tot (her)onderhandelingen van de huurovereenkomst. Bijvoorbeeld, huurder en verhuurder wensen een grotere renovatie. Die geeft een hogere huur.

Heeft u gebreken in uw huurwoning, of bent u verhuurder en klaagt uw huurder ten onrechte over gebreken terwijl hij verantwoordelijk is?  

U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur. Wij stellen vast wat uw rechtspositie is en spreken uw verhuurder aan op zijn verplichting de gebreken te verhelpen.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer