Een overeenkomst bevat kernbedingen. Hiervan zijn de algemene voorwaarden de “kleine lettertjes”. Die bepalen de rechten en plichten tussen partijen en moeten dus duidelijk en redelijk zijn. Zeker in het vastgoed. Mr. Sarah van der Salm van Amstel Advocaten over algemene voorwaarden in het vastgoed voor bedrijven.
Wanneer gelden algemene voorwaarden?
Algemene bepalingen komen per branche en hoedanigheid van partijen verschillend tot stand. Zo wijkt de norm tussen een zakelijke partij en een consument af. Bedrijven verklaren hun voorwaarden meestal van toepassing vóórdat de overeenkomst tot stand komt. Enerzijds door deze in een offerte te benoemen en bij te voegen. Anderzijds komen algemene voorwaarden tot stand door verwijzing naar een vindplaats. Bijvoorbeeld de Kamer van Koophandel waar bepalingen worden gedeponeerd.
Battle of forms
Indien partijen gelijktijdig hun eigen voorwaarden toepassen, dan is sprake van een battle of the forms. Om ongewenste gebondenheid aan de bepalingen van de ander te voorkomen, moet men uitdrukkelijk die voorwaarden afwijzen. Wat als die afwijzing uitblijft? Dan geldt de first shot rule: De eerst toegepaste bepalingen gelden (artikel 6:225 BW).
Zwarte en grijze lijst
De wet kent een ‘zwarte lijst’ en een ‘grijze lijst’ met (vermoedelijk) onredelijk bezwarende bedingen. Een consument kan die vernietigen. Dit met een buitengerechtelijke verklaring of door een rechterlijke uitspraak. Dat geldt niet voor niet-consumenten: deze zakelijke partijen kunnen bepalingen wel op redelijkheid laten toetsen door de rechtbank.
Reflexwerking voor bedrijven
De grijze of zwarte lijst geldt soms toch voor kleine ondernemingen: Ten eerste moet sprake zijn van een eenmanszaak, VOF of een “kleine B.V.”. Ten tweede moet die vergelijkbaar zijn met een consument. Bijvoorbeeld omdat de aard van de overeenkomst buiten het gebied van de professionele activiteit ligt. Hiervan is een voorbeeld een eenmanszaak die sportmassage opleidingen aanbiedt en met een internetprovider een gebruikelijke overeenkomst sluit waarbij die onderneming “niet of nauwelijks van een consument is te onderscheiden“.
Huurrecht
Het huurrecht kent bijzondere bepalingen. Ten eerste regelen deze huurrechtelijke onderwerpen zoals onderhoud, gebreken, onderhuur en bijvoorbeeld boetes. Ten tweede zijn er standaardmodellen, zoals de ROZ algemene bepalingen. En ten derde, er gelden bijzondere totstandkomingsvereisten. Zo worden algemene bepalingen aan de huurder ter hand gesteld. Hij of zij moet voor de ontvangst ervan tekenen. Ontbreekt die (extra) handtekening op de huurovereenkomst, dan volgt uit rechtspraak dat de huurder niet aan de bepalingen is gebonden.
Bouwrecht
In het bouwrecht worden algemene bepalingen veel op overeenkomsten van aanneming toegepast. Hiervan bestaan verschillende modellen. Zoals de UAV 1989 of 2012, de AVA 2013, Como 2010 of de AVV 1998. Deze bepalingen zien doorgaans op de directievoering, werkdagen, wachttijden, vrijwaring van aansprakelijkheid, meerwerk, arbitrage en opzegging.
Gebiedsontwikkeling
Overheidsinstanties en groot grondbezitters kunnen terrein ontwikkelen tot woonwijk, bungalow- of businesspark. Bij deze ontwikkeling worden veelal algemene bepalingen toegepast. Die bepalingen voorzien erin dat kopende partijen op een bepaalde wijze mee ontwikkelen of (nadien) participeren in het project. Bijvoorbeeld met het doorgeven van een lidmaatschap van een beheersvereniging (met een kettingbeding).
Tips
Het is niet altijd nodig om zelf algemene voorwaarden op te stellen. Meerdere brancheorganisaties bieden deze aan. Hiervan is een voorbeeld de ‘Algemene voorwaarden voor de zakelijke markt voor de schilders-, onderhouds- en glaszetbranche in Nederland’.
Zijn die modellen niet beschikbaar, dan kan juridisch advies verstandig zijn. Het opstellen van deze bepalingen is immers maatwerk. Bepaal daarbij vooraf welke zaken en risico’s in de voorwaarden worden geregeld. Een van de grootste risico’s voor ondernemers is een conflict waarbij een opdrachtgever of klant het bedrijf aansprakelijk stelt. Dat kan soms een faillissement betekenen. Voorkomen is beter dan genezen. In dit geval door algemene voorwaarden te hanteren, die in zo’n risico voorzien.
Vragen over algemene voorwaarden?
Algemene voorwaarden
U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.
Neem contact op met onze specialist mr. Sarah van der Salm
