Arbitrage en de vereniging van eigenaars of de coöperatie

april 19, 2020by annemarie
Leestijd: 6 minuten

In een vereniging kunnen tussen leden en bestuursleden geschillen bestaan. Soms worden discussies tot in de rechtszaal uitgevochten. Let hierbij op. Het kan zijn dat de “gewone” rechtbank onbevoegd is omdat de vereniging is gebonden aan arbitrage. Mr. Sarah van der Salm van Amstel Advocaten over arbitrage en de Vereniging van Eigenaars, de flatvereniging en de coöperatie (bungalow- of bedrijvenpark).

Arbitrage

Arbitrage is net zoals een procedure bij de gewone rechtbank geënt op het beslechten van een conflict. De arbitrale rechtsgang is niet door de Nederlandse overheid georganiseerd, maar door een brancheorganisatie. Zoals de Raad van Arbitrage voor de Bouw. Hierbij vormt een deskundig en gespecialiseerd scheidsman, in plaats van een meer allround rechter, een mening over een dispuut.

Arbiters hebben een eigen stijl qua conflictbeslechting. Volgens de wet oordelen zij of “naar regelen des rechts” of “als goede mannen naar billijkheid”. Op de eerste wijze wordt het geldende recht door een scheidsman zoveel als mogelijk nageleefd. Vergelijkbaar met een “gewone” (kanton)rechter. Op de tweede wijze wordt eerder aan strikte, formele regels voorbij gegaan omdat de arbiter zich meer richt op een praktische en werkzame (branche gerichte) oplossing.

Arbitrage en de Vereniging van Eigenaars

Uitgangspunt bij geschillen is dat de Nederlandse rechtsmacht bevoegd is om kennis te nemen. Hiertoe behoort de voorzieningenrechter, de kantonrechter, de civiele rechter, het college van een gerechtshof en de Hoge Raad. In Nederland mogen partijen overeenkomen dat een geschil niet aan de Nederlandse rechtsmacht wordt voorgelegd, maar dat het wordt beslecht door een of meerdere arbiters. Vaak is deze keuze vooraf contractueel geregeld. Bijvoorbeeld in overeenkomst tot arbitrage, in een aannemingsovereenkomst of in huurrechtelijke algemene bepalingen.

Volgens de wet staat aan een overeenkomst tot arbitrage gelijk een arbitraal beding in een reglement. De keuze voor arbitrage kan dus volgen uit de akte van splitsing van een VvE of uit de statuten van een flatvereniging of coöperatie. Deze leden zullen dus hun geschil aan  arbitrage moeten onderwerpen, en niet aan de gebruikelijke en vertrouwde (kanton)rechter kunnen voorleggen. Soms komt dit als een verrassing en ervaart men deze verplichting als een extra last. Let wel, afwijken is mogelijk.

Voordelen 

Arbitrage is flexibel. Partijen wijzen doorgaans eigen arbiters aan en zij besluiten op welke wijze de arbiters over hun geschil beslissen. Partijen kunnen ook besluiten welke procedurele regels gelden.

De arbitrale procedure is een deskundige geschilbeslechting. Arbiters zijn doorgaans werkzaam (geweest) in het vakgebied waarin het geschil speelt. Zoals ingenieurs die zich buigen over een bouwrechtelijke kwestie.

Jarenlange en slepende procedures kunnen worden voorkomen, omdat een arbitraal beding soms hoger beroep uitsluit. Overigens, een kort geding procedure is doorgaans niet uitgesloten.

Nadelen 

Arbitrage is niet perse snel of sneller dan een gewone rechtszaak. Soms bepaalt een arbitraal beding dat eerst de rechtbank wordt aangeschreven om een arbiter aan te wijzen. Na een schriftelijke ronde en een hoorzitting volgt de uiteindelijk doorverwijzing. Het kan dus maanden duren voordat men het eerste contact met de arbitrale instantie legt. Hierna zal men met de arbitrale instantie eerst spreken over de omvang van de opdracht aan de arbiter(s). Daarna wordt het geschil inhoudelijk behandeld.

Arbitrage is kostbaar. Er geldt geen “normaal” griffierecht zoals bij de Nederlandse rechtsmacht. Arbiters zullen voorafgaand aan de opdracht een begroting opstellen (op basis van een uurloon). Ook kan honorarium voor de secretaris zijn verschuldigd. Doorgaans heeft de secretaris een juridische achtergrond. Let op, veelal wordt de zaak behandeld na betaling van een voorschot.

Een scheidsrechtelijk vonnis kan slechts aanwijzingen of richtlijnen bevatten, maar geen concrete eindoordelen. Hierdoor blijven partijen na een arbitraal vonnis alsnog steggelen over concrete oplossingen.

De uitspraak van een arbiter is niet direct uitvoerbaar. Een deurwaarder kan met een arbitraal vonnis niet direct overgaan tot executeren. Zoals het leggen van executoriaal beslag op vastgoed of een bankrekening. Met de executie moet namelijk eerst de voorzieningenrechter van de gewone rechtbank instemmen. Dat doet de voorzieningenrechter met een zgn. exequatur. Dat is een afschrift van het vonnis voorzien van het verlof tot executeren en afschrift van depot bij de rechtbank.

Arbitrage en de Vereniging van Eigenaars

Een geschil binnen de VvE?  

U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist mr. Sarah van der Salm

Neem contact op met Annemarie
Stel uw vraag
close slider
error: Content is beschermd.