Wijziging splitsingsakte verplicht bij verbouwing?

april 20, 2020by annemarie
Leestijd: 7 minuten

Is een wijziging van de splitsingsakte verplicht bij een verbouwing aan een appartementencomplex? Het antwoord op deze vraag is niet altijd eenvoudig.  Mr. Sebastiaan Kieffer over het aanpassen van de splitsingsakte bij een verbouwing.

Splitsingsakte

De splitsing van een gebouw in appartementsrechten vindt plaats door middel van een akte van splitsing. De splitsingsakte met splitsingstekening geeft een omschrijving en een weergave van de “schil” van het gebouw en van de privé en gemeenschappelijke gedeelten in dat gebouw.

Deze informatie is via het Kadaster voor buitenstaanders inzichtelijk. Deze informatie kan belangrijk zijn voor derden. Zoals voor potentiële kopers, hypotheekbanken of opstalverzekeraars.

Splitsingsakte wijzigen (vrijwillig of verplicht)

Leden van een VvE kunnen verschillende onderwerpen in een splitsingsakte regelen. Bijvoorbeeld een onderhoudsplicht voor een dakterras of het toestaan van Airbnb-verhuur. VvE-leden kunnen dan ook bepaalde regels in de splitsingsakte vrijwillig wijzigen. Soms kunnen leden zelfs een bepaalde aktewijziging afdwingen.

Sommige wijzigingen van de splitsingsakte staan niet ter vrije bepaling van partijen, én kunnen dus verplicht zijn. Bijvoorbeeld bij een structurele verandering van het gebouw. Zoals na een verbouwing. De vraag die dan opkomt is of elke verandering of verbouwing tot een verplichte aktewijziging leidt. 

Wijziging splitsingsakte verplicht bij verbouwing?

Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat wijziging van een splitsingsakte vereist is als

‘in de constructie of de omgrenzing van het appartement een verandering wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie’.

Kortom, alleen een verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement is niet voldoende. Doorslaggevend is de omstandigheid die de “goederenrechtelijke situatie” wijzigt. Dat klinkt nogal juridisch, maar het is goed uitlegbaar:

Een kenmerk van het goederenrecht is dat rechtsfeiten in het openbaar register voor een ieder zichtbaar zijn. Zoals de eigendom van een woning. Of een akte van splitsing die een beeld geeft van de rechten plichten van eigenaars binnen een VvE. Als deze feiten wijzigen, moeten de documenten en registraties ervan mee wijzigen. Hieronder volgen enkele voorbeelden:

Voorbeeld 1 (uitbouw)

Het eerste voorbeeld betreft een appartementsrecht op een begane grond met een tuin. Indien aan de buitenmuur – en binnen de grens van de tuin – een serre wordt geplaatst, dan wijzigt daarmee niet de goederenrechtelijke situatie. Immers, de begrenzing van het privé gedeelte wijzigt niet. Zie een voorbeeld uitspraak.

Het kan ook zijn dat twee naast elkaar wonende VvE-leden afspreken dat een uitbouw over de tussenliggende grens mag worden geplaatst. Deze uitbouw vergroot en verkleind dan de omvang van de twee appartementsrechten. Althans, als de verbouwende partij grond van de nabuur overneemt. Daarmee komt de grenslijn in de splitsingstekening niet meer overeen met de werkelijkheid. Vaak wijzigt men dan ook de breukdelen. Dit zijn twee (2) goederenrechtelijke veranderingen.

Voorbeeld 2 (samenvoeging)

Het tweede voorbeeld ziet op een eigenaar die een naast of boven zijn eigen appartement een tweede appartement koopt. Vervolgens breekt de eigenaar de grens tussen beide appartementen door (vloer of plafond). Is wijziging van de splitsingsakte hiervoor verplicht? Vermoedelijk niet. Immers, de omvang van beide appartementsrechten wijzigt op zich zelf niet. Er is ook geen reden om beide breukdelen te wijzigen. De twee breukdelen behoren alleen tot een en dezelfde persoon. Dit zijn geen goederenrechtelijke veranderingen. Goed voorbeeld van zo’n zaak is de eerder genoemde uitspraak van de Hoge Raad.

Let op! Als wijziging van de splitsingsakte niet noodzakelijk is, dan zijn er wel andere aandachtspunten waarmee men rekening moet houden.

Voorbeeld 3 (optopping)

Indien een eigenaar van de bovenste verdieping op een dak een opbouw wenst, dan moet de splitsingsakte wijzigen. Immers, de begrenzing van dat appartementsrecht is het dak. Het dak is gemeenschappelijk en in theorie kan de VvE dit dak gebruiken als dakterras voor alle VvE-leden. Dit gemeenschappelijke karakter verdwijnt (gedeeltelijk) als een eigenaar het dak gebruikt voor zijn woonruimte. Goederenrechtelijk wijzigt de situatie doordat ten eerste een individueel gebruiksrecht op het dak komt te liggen, ten tweede omdat de grenslijn van het appartementsrecht verandert én ten derde omdat de schil van het gebouw verandert. Soms wijzigt men ook een breukdeel, als toenemende onderhoudskosten aan het vergrootte appartementsrecht worden verbonden.

De verplichte wijziging van de splitsingsakte na zo’n verbouwing is ook logisch. Immers, een opstalverzekering moet in de akte kunnen zien wat de kenmerken van een gebouw zijn. Een nieuwe bebouwing wordt soms onderdeel van het gebouw (door natrekking). Hierdoor kunnen ook de aansprakelijkheid en onderhoudsverplichtingen wijzigen. Een en ander moet volgen uit de splitsingsakte zodat een verzekeraar dit kan beoordelen.  

Alternatief: gebruiksovereenkomst 

Als voor een beoogde verbouwing géén aktewijziging verplicht is, dan is een gebruiksovereenkomst aan te bevelen. Daarin wordt vastgelegd dat het de eigenaar is toegestaan om bijvoorbeeld de achtergevel te gebruiken voor een uitbouw, en dat hij de deuren, kozijnen en vloeren mag wijzigen (verwijderen). Deze toestemming wordt door de VvE aan de initiatiefnemer gegeven, en geldt niet automatisch voor latere bewoners. Gelukkig kan dit alsnog in de gebruiksovereenkomst met een kettingbeding worden veilig gesteld. 

De VvE die een aanbouw toestaat, zal doorgaans niet voor kosten of schade willen opdraaien. In een gebruiksovereenkomst kan men ook afspraken maken over het gebruik, over de kosten, over het onderhoud en wat te doen bij gebreken. 

Wijziging splitsingsakte verplicht bij verbouwing?

Heeft u vragen over uw verplichtingen in deze?

U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer

Neem contact op met Annemarie
Stel uw vraag
close slider
error: Content is beschermd.