Is een wijziging van de splitsingsakte verplicht bij een verbouwing aan een appartementencomplex? Het antwoord op deze vraag is niet altijd eenvoudig. Mr. Sebastiaan Kieffer over het aanpassen van de splitsingsakte bij een verbouwing.
Splitsingsakte
De splitsing van een zakelijk recht op een gebouw in appartementsrechten vindt plaats met een akte van splitsing. De splitsingsakte met splitsingstekening geeft een omschrijving en een weergave van de “schil” en “geraamte” van het gebouw alsmede van de privé en gemeenschappelijke gedeelten in dat gebouw. Eveneens is het een weergave van de rechten en plichten die tussen de appartementseigenaars gelden.
Deze informatie is via het Kadaster voor buitenstaanders inzichtelijk. Deze informatie kan belangrijk zijn voor derden. Zoals voor potentiële kopers, hypotheekbanken of opstalverzekeraars. De akte is dan ook bindend voor een ieder. Dat wordt ook wel derdenwerking genoemd.
Splitsingsakte wijzigen (vrijwillig of verplicht)
Leden van een VvE kunnen verschillende onderwerpen in een splitsingsakte regelen. Bijvoorbeeld een onderhoudsplicht voor een dakterras of het toestaan van Airbnb-verhuur. VvE-leden kunnen dan ook bepaalde regels in de splitsingsakte vrijwillig wijzigen. Soms kunnen leden zelfs een bepaalde aktewijziging afdwingen.
Sommige wijzigingen van de splitsingsakte staan niet ter vrije bepaling van partijen, én zijn dus verplicht. Bijvoorbeeld bij een structurele verandering van het gebouw, de wijziging van de splitsing (zoals een nieuw appartementsrecht) of als de rechten en plichten tussen de appartementseigenaars voor onbepaalde tijd wijzigen (zoals de breukdelen). In sommige gevallen wordt ook wel gesproken van een ‘daad van beschikking’ die samengaat met aktewijziging.
De vraag die dan opkomt is of elke verandering of verbouwing tot een verplichte aktewijziging leidt.
Wijziging splitsingsakte verplicht bij verbouwing?
Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat wijziging van een splitsingsakte vereist is als
‘in de constructie of de omgrenzing van het appartement een verandering wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie’.
Kortom, alleen een verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement is niet voldoende. Doorslaggevend is de omstandigheid die de “goederenrechtelijke situatie” wijzigt. Dan dient de splitsingsakte te wijzigen. Hierop stelt de Hoge Raad als uitzondering de goederenrechtelijke veranderingen die van tijdelijke aard zijn en zich lenen voor herstel. Dit klinkt nogal juridisch, maar het is goed uitlegbaar:
Een kenmerk van het goederenrecht is dat rechtsfeiten in het openbaar register voor een ieder zichtbaar zijn. Zoals de eigendom van een woning. Of een akte van splitsing die alle rechten plichten van eigenaars binnen een VvE weergeeft. Daarop moeten derden vertrouwen. Als deze feiten wijzigen, moeten de documenten en registraties ervan mee wijzigen, zodat derden hiermee rekening kunnen houden (bijvoorbeeld voordat ze een appartementsrecht kopen). Zo kan men op het openbaar register blijven vertrouwen. Hieronder volgen enkele voorbeelden:
Voorbeeld 1 (uitbouw)
Het eerste voorbeeld betreft een appartementsrecht op een begane grond met een tuin (privé). Indien aan de buitenmuur – en binnen de grens van de tuin – een serre wordt geplaatst, dan wijzigt daarmee niet de goederenrechtelijke situatie. Immers, de begrenzing van het privé gedeelte wijzigt niet. Kortom, geen verplichte aktewijziging. Zie een voorbeeld in deze uitspraak.
Het kan ook zijn dat twee naast elkaar wonende VvE-leden afspreken dat een uitbouw over de tussenliggende grens mag worden geplaatst. Deze uitbouw vergroot en verkleind dan de omvang van de twee appartementsrechten. Althans, als de verbouwende partij grond van de nabuur overneemt, en de wijziging niet van tijdelijke aard is. Dan komt de grenslijn in de splitsingstekening niet meer overeen met de werkelijkheid. Vaak wijzigt men dan ook de breukdelen. Dit zijn twee (2) goederenrechtelijke veranderingen.
Voorbeeld 2 (samenvoeging)
Het tweede voorbeeld ziet op een eigenaar die een naast of boven zijn eigen appartement een tweede appartement koopt. Vervolgens breekt de eigenaar de grens tussen beide appartementen door (vloer of plafond). Is wijziging van de splitsingsakte hiervoor verplicht? Vermoedelijk niet. Immers, de omvang van beide appartementsrechten wijzigen op zich zelf niet. Er is ook geen reden om beide breukdelen te wijzigen. De twee breukdelen behoren immers alleen tot een en dezelfde persoon. Dit zijn geen goederenrechtelijke veranderingen. Goed voorbeeld van zo’n zaak is de eerder genoemde uitspraak van de Hoge Raad.
Let op! Als wijziging van de splitsingsakte niet noodzakelijk is, dan zijn er wel andere aandachtspunten waarmee men rekening moet houden.
Voorbeeld 3 (optopping 1)
Indien een eigenaar van de bovenste verdieping op een gemeenschappelijk dak een opbouw wenst, dan moet de splitsingsakte wijzigen. Immers, de begrenzing van dat appartementsrecht is het dak. Het dak is gemeenschappelijk en in theorie kan de VvE dit dak gebruiken als dakterras voor alle VvE-leden of voor zonnepanelen. Dit gemeenschappelijke karakter verdwijnt als een eigenaar het dak gebruikt voor zijn woonruimte. Goederenrechtelijk wijzigt dan de situatie doordat een individueel gebruiksrecht op het dak komt te liggen, omdat de grenslijn van het appartementsrecht verandert én omdat de schil van het gebouw verandert. Soms wijzigt men ook een breukdeel (en dus alle breukdelen), omdat die op de gebruiksoppervlaktes zijn gebaseerd en/of vanwege toenemende onderhoudskosten verbonden aan het vergrootte appartementsrecht.
Voorbeeld 4 (optopping 2)
Als een optopping een nieuw appartementsrecht vormt, dan dient de splitsingsakte uiteraard te worden gewijzigd. Immers, de splitsing zelf wijzigt door de toevoeging van een nieuw appartementsrecht. Bovendien zou de eigenaar ervan niets hebben de kopen en te verkopen als dit geen afzonderlijk appartementsrecht zou zijn.
De verplichte wijziging van de splitsingsakte na zo’n verbouwing is ook logisch. Immers, bijvoorbeeld een opstalverzekering moet in de akte kunnen zien wat de kenmerken van een gebouw zijn. Een nieuwe bebouwing wordt soms onderdeel van het gebouw (door natrekking). Hierdoor kunnen ook de aansprakelijkheid en onderhoudsverplichtingen wijzigen. Een en ander moet volgen uit de splitsingsakte zodat een verzekeraar dit kan beoordelen en zo nodig een polis kan aanpassen.
Alternatief: gebruiksovereenkomst
Als voor een beoogde verbouwing géén aktewijziging verplicht is, dan is een gebruiksovereenkomst aan te bevelen. Een nadere toelichting treft u in dit blog.
Wijziging splitsingsakte verplicht bij verbouwing?
Heeft u vragen over uw verplichtingen in deze?
U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.
Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer
