Eigenaars of bestuursleden binnen een VvE kunnen in discussie raken. Bijvoorbeeld omdat zij het niet eens zijn over het wijzigen van de akte van splitsing. Hierdoor komt vaak de vraag op of wijziging van de splitsingsakte afdwingbaar is. Mr. Sebastiaan Kieffer legt deze mogelijkheden uit.
Splitsingsakte
In onder andere de splitsingsakte staat de regelgeving van een VvE. Iedere VvE kan bepaalde regels in de splitsingsakte wijzigen. In veel gevallen is een aktewijziging vrijwillig, vaak ook niet. Soms is een aktewijziging wettelijk verplicht. Als het bestuur van de VvE de wijziging ondersteunt, dan volstaat een meerderheid van 80% van het aantal stemmen om de akte te wijzigen. Als een vergadering niet wil dat de splitsingsakte wijzigt, dan zijn er juridische mogelijkheden voor de initiatiefnemer om deze aktewijziging af te dwingen. Twee daarvan behandel ik hieronder.
1. Vervangende machtiging
De kantonrechter kan een afwijzend besluit van de vergadering nietig of vernietigbaar verklaren. Men kan de kantonrechter naast deze vernietiging ook verzoeken om tevens toestemming te verlenen voor zowel het initiatief als aan de wijziging van de splitsingsakte. Dit omdat zijn toestemming de toestemming van de ledenvergadering vervangt. Dit heet een vervangende machtiging. Voor een vervangende machtiging dient men een verzoekschrift in. Hierin legt men uit waarom de tegenstemmende eigenaars geen redelijke grond hebben om het initiatief te weigeren. Vereist is dan wel dat het verzoek om vervangende machtiging wordt gedaan door tenminste 50% van het aantal stemmen.
Voor deze vervangende machtiging (tot aktewijziging) geldt dus een specifieke voorwaarde. De machtiging kan slechts worden verleend op verzoek van een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt zie Artikel 140 Burgerlijk Wetboek Boek 5 . Hiervan is overigens uitgezonderd het verzoek van slechts twee eigenaars, als de voorgenomen wijziging ziet op hun onderlinge privé gedeelten.
2. Bevel tot aktewijziging
De wet maakt het mogelijk om een VvE te laten bevelen de splitsingsakte te wijzigen. De kantonrechter spreekt zo’n bevel uit. Bijvoorbeeld als het gebouw niet meer beantwoordt aan de omschrijving in de splitsingsakte. Of bijvoorbeeld bij ernstige schade aan het gebouw waarbij herstel binnen redelijke tijd niet is te verwachten. Iedere individuele appartementseigenaar kan dit aan de kantonrechter verzoeken.
De kantonrechter verbindt soms voorwaarden aan zijn bevel. Zoals welke partij de notariële kosten draagt voor de aktewijziging. Of bijvoorbeeld wie na de verbouwing verantwoordelijk is voor het onderhoud van een aanbouw of dakterras (waarvoor de aktewijziging diende).
Wijziging splitsingsakte afdwingbaar?
Heeft u vragen omtrent het wijzigen van de splitsingsakte?
U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.
Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer
