Wet betaalbare huur en middenhuur: wat verandert er in 2027?

De Wet betaalbare huur heeft sinds 1 juli 2024 grote gevolgen voor de verhuur van woningen. Vooral particuliere verhuurders merken de invloed van de uitgebreidere huurprijsregulering. Tegelijkertijd groeit de discussie over de gevolgen voor het woningaanbod. Het kabinet heeft daarom nieuwe aanpassingen aangekondigd. Wat geldt momenteel en wat kunnen huurders en verhuurders in 2027 verwachten?

Wat heeft de Wet betaalbare huur veranderd?

Met de Wet betaalbare huur is de huurprijsbescherming uitgebreid naar het middenhuursegment. Voor woningen die onder deze regulering vallen, bepaalt het woningwaarderingsstelsel (WWS) de maximale toegestane huurprijs.

Het WWS kent punten toe aan de hand van kenmerken van de woning, zoals de oppervlakte, energieprestatie, voorzieningen en WOZ-waarde. Het totale aantal punten bepaalt mede de maximale huurprijs.

De juridische basis hiervoor staat onder meer in artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

Ook de Wet goed verhuurderschap is van belang. Artikel 2a verplicht verhuurders om de toepasselijke maximale huurprijs te respecteren.

Niet iedere zelfstandige huurwoning valt echter onder dezelfde huurprijsbescherming. Het toepasselijke huursegment, het puntentotaal en de ingangsdatum van de huurovereenkomst zijn bepalend.

Wat geldt voor bestaande huurovereenkomsten?

Bij bestaande huurovereenkomsten is voorzichtigheid geboden. De Wet betaalbare huur heeft niet alle eerder overeengekomen huurprijzen automatisch gewijzigd.

Artikel 23a van de Wet goed verhuurderschap bevat overgangsrecht voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten. Afhankelijk van de kenmerken van de woning en de toepasselijke wettelijke uitzonderingen kan de nieuwe huurprijsbescherming ook gevolgen hebben voor bestaande contracten.

Voor verhuurders betekent dit dat zij niet uitsluitend naar het actuele puntenaantal kunnen kijken. Ook de aanvangsdatum van het contract en het toen geldende huurprijsregime zijn relevant.

Welke aanpassingen zijn aangekondigd?

Op 16 juni 2026 maakte de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening bekend verder te willen gaan met drie wijzigingen in het WWS.

De eerste wijziging betreft woningen waarop de zogenoemde WOZ-cap van toepassing is. Door deze begrenzing telt de WOZ-waarde momenteel niet onbeperkt mee bij het bepalen van de maximale huurprijs. Het kabinet wil voor bepaalde woningen een prijsopslag mogelijk maken, terwijl deze woningen binnen het gereguleerde middenhuursegment blijven.

Daarnaast wil het kabinet de WOZ-waarde van kleine rijksmonumenten zwaarder laten meetellen en de vijf minpunten voor woningen zonder buitenruimte schrappen.

Het streven is om deze wijzigingen op 1 januari 2027 te laten ingaan. Op 15 oktober 2026 zijn dit nog voorgestelde maatregelen.

Verlenging van de nieuwbouwopslag

Ook de nieuwbouwopslag staat ter discussie.

Onder de bestaande wettelijke voorwaarden kunnen verhuurders van bepaalde zelfstandige middenhuurwoningen een opslag van 10% op de maximale huurprijs toepassen. Dit geldt onder meer voor woningen die na 1 juli 2024 voor het eerst als woonruimte in gebruik zijn genomen en waarvan de bouw vóór 1 januari 2028 is gestart.

De opslag kan twintig jaar vanaf de ingebruikname worden toegepast.

Het kabinet wil deze regeling verlengen naar middenhuurwoningen waarvan de bouw begint tussen 1 januari 2028 en 1 januari 2032. Daarmee wil het investeringen in nieuwe middenhuurwoningen aantrekkelijker maken.

Deze verlenging is nog geen geldend recht.

Wat betekent dit voor verhuurders en huurders?

Voor verhuurders kunnen de aangekondigde wijzigingen financiële gevolgen hebben. Een hoger toegestaan huurbedrag kan van invloed zijn op het rendement en de beslissing om een woning te blijven verhuren.

Dit betekent echter niet dat de huurprijs van een bestaande huurovereenkomst zonder meer tot een nieuw maximum mag worden verhoogd. De regels voor jaarlijkse huurverhogingen blijven van belang.

Voor huurders is vooral relevant of de overeengekomen huurprijs past binnen het toepasselijke wettelijke stelsel. Bij twijfel kan een toetsing van de huurprijs uitkomst bieden.

Advies van Amstel Advocaten

De regelgeving rondom huurprijzen is de afgelopen jaren aanzienlijk gewijzigd. Vooral bij bestaande huurovereenkomsten, de toepassing van het WWS en voorgenomen huurverhogingen kunnen juridische vragen ontstaan.

Amstel Advocaten adviseert huurders en verhuurders over huurprijsbescherming, de toepassing van het woningwaarderingsstelsel en geschillen over huurprijzen.

Wilt u weten welke huurprijsregels voor uw woning of huurovereenkomst gelden? Neem dan contact op met Amstel Advocaten.

Bron: Rijksoverheid, Minister zet maatregelen door voor meer middenhuurwoningen, 16 juni 2026.