Erfdienstbaarheid is het recht om gebruik te maken van een stuk grond, ook al is de betreffende gebruiker niet de eigenaar. Erfdienstbaarheden ontstaan door jarenlang gebruik van een stuk grond zonder dat partijen dit beseffen. Partijen kunnen ook afspraken over gebruik vastleggen. Het vastleggen van afspraken over het gebruik van een stuk grond zorgt voor zekerheid en kan een burenruzie voorkomen. Mr. Annemarie Govers over erfdienstbaarheid en de gebruiksovereenkomst.
Erfdienstbaarheid, wat is het?
Een erfdienstbaarheid houdt in dat ten gunste van een perceel (het “heersend erf”) en ten laste van een ander perceel (het “dienend erf”) een doen of nalaten door een ander wordt geduld. Er zijn verschillende soorten zoals: een recht van overpad, recht van uitzicht, recht van overbouw en bijvoorbeeld een recht van goot/afwatering.
Het ontstaan van erfdienstbaarheden
Erfdienstbaarheden ontstaan door 1. verjaring of 2. door deze te vestigen in een notariële akte (artikel 5:72 BW).
1. Verjaring
Voor verjaring is vereist dat een ander dan de eigenaar het betreffende stuk grond “bezit” alsof er al een erfdienstbaarheid bestond. Dit bezit kan wel beëindigd worden door de eigenaar, daarmee wordt verjaring tegengegaan.
Let op! De vordering tot beëindiging van het gebruik verjaart voor de eigenaar na twintig (20) jaar (artikel 3:306 BW).
Overigens, gebruikt een persoon al geruime tijd een stuk grond alsof het van hem is, dan kan het zelfs zo zijn dat hij eigenaar is geworden.
2. Notariële akte
Erfdienstbaarheid kan in een notariële akte vastgelegd. De betrokkenen leggen dan in een akte van vestiging hun afspraken vast. Dat zijn afspraken over bijvoorbeeld de wijze van uitoefening, de duur, een ontbindende voorwaarde danwel een vergoeding (“retributie”). Als deze vestigingsakte in de openbare registers is ingeschreven, dan is dit zakelijke recht ‘gevestigd’.
Het wijzigen van erfdienstbaarheden
Erfdienstbaarheden kunnen worden gewijzigd. De wet biedt hiertoe mogelijkheden voor de eigenaars van zowel het dienende en van het heersende erf.
Men kan bij de rechtbank een wijziging vorderen als zich onvoorziene omstandigheden voordoen. Voor de eigenaar van het dienende erf is dat een omstandigheid waardoor ongewijzigde instandhouding niet van hem meer kan worden gevergd. Voor de eigenaar van het heersende erf is dat een omstandigheid waardoor de uitoefening blijvend of tijdelijk onmogelijk is geworden en wijziging dus noodzakelijk is om dit recht te behouden.
Let op! Als er op een van de erven een hypotheekrecht rust dan zal in deze wijzigingsprocedure die hypotheekhouder (de bank) moeten worden opgeroepen voor zover een rechterlijke uitspraak het beperkte recht aantast. Bijvoorbeeld omdat op een groter stuk van de grond erfdienstbaarheid komt te rusten.
Het beëindigen van erfdienstbaarheid
Wanneer erfdienstbaarheden eindigen volgt uit de vestigingsakte of uit de wet.
In de vestigingsakte kan een bepaalde duur staan of een ontbindende voorwaarde waarmee de erfdienstbaarheid komt te eindigen. Het zou ook kunnen dat de eigenaar van de grond de rechten afkoopt, de gebruiker afstand doet van de erfdienstbaarheid of een rechter die heeft opgeheven.
De wet biedt de eigenaar van een dienend erf enkele gronden tot een vordering tot opheffing van een erfdienstbaarheid:
- Het voortbestaan van de erfdienstbaarheid is in strijd met het ‘algemeen belang’. Er moet dan wel 20 jaar zijn verstreken sinds het ontstaan van de erfdienstbaarheid.
- De uitoefening van de erfdienstbaarheid is onmogelijk geworden of de eigenaar van het heersende erf heeft geen ‘redelijk belang’ meer bij de erfdienstbaarheid. Bij de beoordeling van het ‘redelijk belang’ wordt enkel gekeken naar het belang dat de eigenaar van het heersende erf wel of niet heeft bij de erfdienstbaarheid.
Erfdienstbaarheid of een gebruiksovereenkomst?
Een erfdienstbaarheid is een beperkt zakelijk recht. Bij (ver)koop van een erf gaat een erfdienstbaarheid dan ook automatisch over naar een volgende eigenaar.
Om een stuk grond in gebruik te geven of te nemen, kan ook voor een gebruiksovereenkomst worden gekozen. Dit is een zogenaamde obligatoire overeenkomst die alleen tussen de contractpartijen geldt. Deze gaat dus niet automatisch over naar de volgende eigenaar van een betrokken erf. Notariële tussenkomst is voor deze overeenkomst ook niet vereist waardoor deze optie goedkoper is. Bijkomend voordeel is dat een soms gevreesde verjaring hiermee ook kan worden voorkomen. Dit kan namelijk in een gebruiksovereenkomst strikt worden geregeld.
Erfdienstbaarheid of een gebruiksovereenkomst?
Op het gebied van erfdienstbaarheden kunt u altijd vrijblijvend contact opnemen. Wij adviseren en procederen met regelmaat over erfdienstbaarheden. Of wilt u meer informatie over een gebruiksovereenkomst? Ook dan hebben wij advies op maat.
Neem contact op met onze specialist Annemarie Govers-Schotten
