Coöptatie in het huurrecht houdt in dat huurders met elkaar een nieuwe huurder kiezen voor een vrijgekomen ruimte. Een recht van coöptatie is bij woongemeenschappen voor de hand liggend. Dit vanwege een gezamenlijk huishouden of de beperkte ruimte met weinig privacy. Een recht van coöptatie kan soms al jaren bestaan zonder dat dit schriftelijk is vastgelegd. Mr. Sebastiaan Kieffer over de coöptatieregeling.

Wanneer bestaat een recht van coöptatie?

Er is geen wettelijke, huurrechtelijke bepaling die het recht van coöptatie regelt. Mogelijk is een dergelijke regeling geregeld in een schriftelijke huurovereenkomst. Deze schriftelijke clausule kan staan in de overeenkomst van één hoofdhuurder of in meerdere overeenkomsten van meerdere huurders die in een gebouw onzelfstandige ruimtes huren.

Een recht van coöptatie kan ook bestaan zonder dat deze op schrift is gesteld. Namelijk door de gedragingen van partijen: huurders gedragen zich alsof zij mogen bepalen wie bij hen komt wonen, de verhuurder berust in deze situatie. In de rechtspraak wordt dan gesproken over een “bestendige gedragslijn”.

Het is een verhuurder sterk aan te bevelen om een recht van coöptatie niet te laten ontstaan als dit niet de bedoeling is. Is coöptatie de bedoeling, leg dit recht (en de beoogde voorwaarden) dan goed vast!

Coöptatieregeling beëindigen, kan dat zomaar?

Het kan zijn dat een verhuurder van een bestaand recht van coöptatie af wil. De mogelijkheden daartoe zijn (mede) afhankelijk van het feit of dat recht schriftelijk is overeengekomen of dat deze in de praktijk is ontstaan.

Is coöptatie schriftelijk tot stand gekomen? Dan kan de wijze van beëindiging of de duur van de regeling in het betreffende artikel staan. Mocht dat niet zo zijn, dan kan het betreffende artikel in de huurovereenkomst alleen met wederzijds goedvinden (schriftelijk) worden gewijzigd of beëindigd. Hiervoor dient de verhuurder een voorstel tot wijziging te doen aan zijn huurders.

Is coöptatie door een bestendige gedragslijn ontstaan? Dan kan deze gedragslijn volgens rechtspraak worden beëindigd met een redelijke termijn. In rechtspraak werd als redelijk geacht een termijn van drie (3) maanden tussen de schriftelijke aankondiging tot beëindiging en het einde zelf. Na deze beëindiging kunnen de zittende huurders niet worden ontruimd, zij verliezen alleen het doorstromingsrecht.

Coöptatie en de redelijkheid en billijkheid

Ten aanzien van de beëindiging van een recht van coöptatie is er veel ruimte voor de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid. Bijvoorbeeld ter bescherming van een huurder geldt naast een redelijke beëindigingstermijn ook dat de gevolgen door beëindiging aanvaardbaar moeten zijn. Zo werd over een vrouwelijk studentenhuis in de rechtspraak geoordeeld dat gelijktijdige bewoning door zowel mannen uiterste bezwaarlijk zou zijn. Beëindiging van dit recht was toen niet aan de orde.

Wordt alleen de huurder beschermd door de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid? Nee, ook de verhuurder komt bepaalde bescherming toe. Zo mag hij een lopende regeling verbreken om leegstand of huurderving te voorkomen. Helemaal als een huurder geen belang heeft een huurder van de verhuurder te weigeren (Rechtbank Arnhem).

Heeft u vragen over de coöptatieregeling?  

Wenst u deze regeling te beëindigen of dreigt een verhuurder hiermee? Op het gebied van huurrecht kunnen de Amstel Advocaten u direct voorzien van adequaat advies. U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer