Een hypotheek sluit men doorgaans af bij de aankoop van een onroerende zaak. Maar wat is nou precies een recht van hypotheek? Welke rechten en plichten vloeien eruit voort? Door wie en voor welke doeleinden gebruikt men een  hypotheek? Mr. Annemarie Govers-Schotten van Amstel Advocaten over de hypotheek.

Wat is het doel van een hypotheek?

Een hypotheek strekt tot zekerheid voor de nakoming van een vordering. Dit recht heeft tot doel om voldoening van een geldsom te verkrijgen door deze bij voorrang boven andere schuldeisers te verhalen op de schuldenaar.  Artikel 3:260 e.v. BW regelt dit. Een eenvoudig voorbeeld waarvoor men deze waarborg gebruikt, is de terugbetaling van een lening. Als de geldnemer het geleende bedrag niet terugbetaalt aan de leninggever (bank), dan kan de bank de lening opeisen en gebruik maken van het gevestigde hypotheekrecht. Dat recht maakt het mogelijk het onderpand te verkopen en van die opbrengst de schuld in te lossen.

Wat is het onderpand van een hypotheek?

Een recht van hypotheek vestigt men op een onderpand (waarmee men verhaal zeker stelt). Dat onderpand is altijd een registergoed (grond, woning, appartementsrecht alsmede vliegtuigen en grotere schepen). Op roerende zaken kan men alleen een pandrecht vestigen.

Een recht van hypotheek is een beperkt recht. Het is afgeleid uit een meer omvattend (moeder)recht. Zoals het eigendomsrecht (op bijvoorbeeld een woning). Als een woning van eigenaar wisselt, dan gaat het beperkte recht dus automatisch mee over met de nieuwe eigenaar van die woning. Beperkte rechten zijn:

1. gebruiksrechten ofwel genotsrechten (zoals vruchtgebruik, recht van opstal, erfdienstbaarheid, erfpacht) en;
2. zekerheidsrechten (zoals pandrecht en hypotheek).

Wat is de duur van een hypotheek?

Vaak spreekt men over het naderende einde van de hypotheek. Taalkundig is dat niet juist omdat slechts de looptijd van de onderliggende vordering (lening) verstrijkt. Doorgaans is na omloop van deze termijn de vordering voldaan. Als bijvoorbeeld een lening niet is voldaan terwijl de looptijd eindigt, dan is het restbedrag opeisbaar. Dan eindigt dus niet de hypotheek, maar wordt die juist ingezet om de achterstallige lening alsnog in te lossen.

Een hypotheek heeft geen standaard looptijd, want die is verbonden aan de onderliggende vordering. Dit zekerheidsrecht is een “afhankelijk” recht vanwege het accessoire karakter. Als de onderliggende vordering te niet gaat, dan eindigt het afhankelijke recht namelijk ook. Met andere woorden: als men een schuld aan de bank geheel inlost, en er bestaat geen vordering meer, dan eindigt ook het recht van hypotheek.

Wie kunnen hypotheek geven en nemen?

In tegenstelling tot wat veel mensen denken is de geldnemer of de debiteur (die zekerheid willen/moeten bieden) de hypotheekgever. Dus niet de schuldeiser (bank). Die noemt men juist de hypotheeknemer (ook wel hypotheekhouder).

Het zekerheidsrecht is op veel meer situaties toepasselijk dan tussen een bank en een woningeigenaar. Bijvoorbeeld als binnen een handelsgeschil de eigendommen van een vennootschap met conservatoir beslag zijn bevroren. Dan kan men dit oplossen (lees: dit beslag opheffen) door als zekerheid een hypotheek te vestigen op een onroerende zaak van die vennootschap. Verder kan binnen een bouwproject deze waarborg strekken tot zekerheid van de uitvoering van werkzaamheden. Wel is van belang dat partijen de onderliggende vordering nauwkeurig bepalen, en een maximum bedrag afspreken waarvoor men de zekerheid vestigt.

Hoe wordt een hypotheek gevestigd?

Het zekerheidsrecht vestigt men met een notariële akte. De notaris registreert deze akte in het daartoe bestemde openbare register, bijvoorbeeld het kadaster.

Kan men meerdere hypotheken vestigen? Dit ligt aan de afspraken met de (eerste) hypotheekhouder. Zo hebben banken in de algemene voorwaarden vaak staan dat dit niet is toegestaan zonder hun expliciete toestemming. Bij meerdere hypotheekrechten op een registergoed ontstaat een rangorde. Deze rangorde kan overigens juridisch worden gewijzigd.

Wanneer kan een hypotheek worden uitgewonnen? 

Wanneer een vordering niet wordt nagekomen, en een schuldenaar in verzuim is, dan heeft de hypotheekhouder het recht van “parate executie”. Dit houdt in dat de schuldeiser direct over kan gaan tot executie, via een huizenveiling. Vrij vertaald: een gedwongen verkoop van het onderpand. Dit zonder tussenkomst van een rechter. Dat is een belangrijk kenmerk van parate executie.

Wat als de hypotheekgever failliet gaat?

Bij een faillissement biedt het hypotheekrecht een grote mate van zekerheid voor verhaal. “Normale” schuldeisers worden naar rato van hun vorderingen uit de boedel voldaan. Maar de hypotheekhouder mag (als separatist) buiten het faillissement om het onderpand uitwinnen.  Zij kan dus in theorie executeren zonder de opbrengst met andere betrokkenen bij het faillissement te delen.

Bent u schuldeiser en voldoet de ander partij niet aan zijn verplichtingen?  Of zoekt u een juridisch sterk zekerheidsrecht als waarborg voor de nakoming van afspraken met een contractpartij?

Op het gebied van zekerheden kunt u altijd vrijblijvend contact opnemen.

Neem contact op met onze specialist  Annemarie Govers-Schotten