Onroerende zaken worden meestal onderhands verkocht. Tussen koper, verkoper en meestal nog een makelaar wordt onderhandeld. Een pand kan echter ook ten overstaan van veel meer betrokkenen worden verkocht, en wel op een veiling. Mr. Annemarie Govers over de huizenveiling.
Huizenveiling
Er zijn twee soorten veilingen: 1) de vrijwillige huizenveiling en 2) de executieveiling of te wel de onvrijwillige openbare verkoop.
Een vrijwillige veiling is interessant als de eigenaar verwacht dat de onderhandse verkoop niet snel genoeg gaat of als met een veiling een hogere opbrengst mogelijk is. Met een executieveiling wordt voor een schuldeiser het pand verkocht om uit de opbrengst zijn vordering te voldoen.
Huizenveiling in meerdere fases
De veiling vindt plaats in twee fasen. In de “inzetfase” (1) gaan de biedingen omhoog (bij opbod). De veilingmeester neemt een startprijs en voorts wordt opgeboden. De hoogste bieder bij deze inzet (de inzetter) ontvangt doorgaans een inzetpremie als dank voor het opvoeren van de minimale koopsom en het nemen van het risico tot koop voor die prijs (hierover straks meer). Dit wordt in de wandelgangen overigens de plok(penning) genoemd. Het hoogste bod in deze inzetfase heet ook wel de “inzetsom”.
In de “afslagfase” (2) gaan de biedingen omlaag (bij afmijning). De veilingmeester neemt nu een aanmerkelijk hogere startprijs dan de inzetsom (uit de eerste fase). De veilingmeester laat in deze tweede fase de prijs steeds zakken, totdat iemand “MIJN” roept. Diegene die afmijnt is dan de koper.
Huizenveiling en de minimale koopsom
Het bedrag waarop bij afslag (de tweede fase) wordt afgemijnd geldt als hoogste bod en de koopsom. Dat hoogste bod dient hoger te zijn dan het hoogste bod uit de eerste fase (de inzetsom). Wordt in de tweede fase niet afgemijnd, dan is de inzetsom het hoogste bod en is de inzetter, die de plok ontving, tevens koper. Dit systeem ‘Afslag = Koopsom’ past men in vrijwel heel Nederland toe.
Voorbeeld: Bij de inzet is opgeboden tot € 450.000,-. Vervolgens wordt bij de afslag begonnen met een bedrag van € 700.000,-. Na te zakken tot een bedrag van € 500.000, wordt ‘MIJN‘ geroepen. De koopsom is € 500.000,-. Zou geen ‘MIJN‘ zijn geroepen, dan resteert de inzetsom van € 450.000,- uit de eerste fase.
Huizenveiling en gunning
Na afronding van fase twee is de hoogste bieder nog geen eigenaar. De verkoper heeft namelijk doorgaans nog het recht het pand niet te gunnen. Gunt de eigenaar niet, bijvoorbeeld omdat hij de prijs te laag vindt, dan gaat de verkoop niet door. De verkoper moet dan wel de plok aan de inzetter betalen.
Over het algemeen wordt het pand echter gegund en komt de koopovereenkomst tot stand. Vooral door een hypotheekhouder die tot parate executie is overgegaan, en de opbrengst zijn vordering overstijgt.
Huizenveiling en voorbehouden
Let op bij de huizenveiling! Gebruikelijke voorbehouden zoals een financieringsvoorbehoud, een voorbehoud tot verkrijging van een huisvestingsvergunning of bouwrapportage, et cetera, zijn bij de veiling niet mogelijk. Het bod is onherroepelijk en onvoorwaardelijk. Het is de keuze van de eigenaar om de hoogste bieder de onroerende zaak te gunnen.
Overigens, ook al onderhandelt de verkoper niet rechtstreeks met zijn koper, de verkoper dient zijn koper niettemin over gebreken aan de onroerende zaak te informeren. Dit om aansprakelijkheid en dergelijke procedures te voorkomen.
De Amsterdamse huizenveiling bezoeken
Het is leuk en leerzaam om een keer een veiling te bezoeken. Zowel de professionele handel als de geïnteresseerde particulier is daar welkom. De Amsterdamse veiling vindt plaats op maandagavond om 18:00 uur in Café Restaurant Dauphine aan het Prins Bernhardplein 175 in Amsterdam. Wie niet in de gelegenheid is om zelf bij de veiling aanwezig te zijn, kan ook vaak ook online meebieden.
Vragen over de huizenveiling?
Heeft u vragen over de gang van zaken bij de aan of verkoop van onroerende zaken?
U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.
Neem contact op met onze specialist Annemarie Govers-Schotten
