De huurovereenkomst voor woonruimte kan uiteraard worden opgezegd door huurder en verhuurder. Het huurrecht stelt verschillende voorwaarden aan een juiste opzegging. De opzeggingsvoorwaarden voor een huurder zijn anders (minder streng) dan voor een verhuurder. De voorwaarden voor de opzegging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd verschillen ook met die voor onbepaalde tijd. Mr. Annemarie Govers-Schotten over de opzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Let op de soort huurovereenkomst!
De huurovereenkomst kan worden aangegaan voor onbepaalde tijd; voor onbepaalde tijd met een minimumperiode van bijvoorbeeld één jaar; voor bepaalde tijd van maximaal 2 (let op binnenkort 3 jaar) respectievelijk 5 jaar, dan wel voor de bepaalde tijd langer dan 2 respectievelijk 5 jaar.
Wees secuur in het opstellen van de huurovereenkomst en in deze keuze tijdens onderhandelingen. De praktijk leert dat soms per ongeluk de verkeerde tijdsduur in een concept staat. Dit kan wel leiden tot gebondenheid aan die tijdsduur.
Opzegging huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door huurder of verhuurder
Voor de opzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt onderscheid gemaakt tussen de opzegging door een huurder of door een verhuurder. Beide wijzen van opzegging worden hieronder toegelicht.
Opzegging door huurder
Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan door een huurder worden opgezegd. Hierbij dient de huurder een opzegtermijn in acht te nemen. Volgens de wet is de opzegtermijn “een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen“. Deze betalingstermijn is meestal 1 maand. De opzegtermijn duurt hoe dan ook minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden.
De opzegging (aankondiging) moet doorgaans tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag zijn gedaan door de huurder. Dat is vaak vóór de 1e van de volgende maand. De opzegging moet worden verstuurd bij deurwaardersexploot of aangetekende brief. Daarmee is zeker dat de opzegging de verhuurder bereikt. Deze formele verplichting staat in de wet en vaak ook in de huurovereenkomst of in de daarop toepasselijke algemene bepalingen.
Let op bij de huurovereenkomst van onbepaalde tijd, die voor een minimum duur van één jaar is aangegaan. Die kan door beide partijen niet vóór het verstrijken van dat jaar worden opgezegd, ook niet door huurder.
Tip! Sluit bij contracten voor onbepaalde duur waarbij een minimumtermijn is bedongen de mogelijkheid van tijdelijke verhuur als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW uitdrukkelijk uit om verwarring te voorkomen.
De huurder geniet van meet af aan huurbescherming.
Opzegging door verhuurder
Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan ook door een verhuurder worden opgezegd. Er gelden veel meer voorwaarden voor een verhuurder dan voor een huurder om een huurovereenkomst te kunnen opzeggen. In vergelijking met de voorwaarden die gelden voor een huurder, zijn die voor een verhuurder ook complexer. Dit wordt hieronder nader toegelicht:
Opzegbrief
Net zoals bij een huurder, geschiedt deze opzegging bij deurwaardersexploot of aangetekende brief, en tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag.
Let goed op! Als er medehuurders zijn, dan moeten zij ieder afzonderlijk een opzegbrief ontvangen.
Ten aanzien van de inhoud van een opzegbrief gelden nog meer vereisten, zie hieronder.
Opzegtermijn minimaal 3 maanden
Voor de verhuurder geldt een afwijkende opzegtermijn in vergelijking met de huurder. Volgens de wet is een opzegtermijn niet korter dan drie maanden. Voor elk jaar dat de huurder (met een huurovereenkomst) ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad, wordt de termijn verlengd met één maand tot ten hoogste zes maanden.
Opzegtermijn van de verhuurder:
| Woonduur van de huurder | Minimale opzegtermijn |
|---|---|
| Minder dan 1 jaar | 3 maanden |
| Meer dan 1 jaar | 4 maanden |
| Meer dan 2 jaar | 5 maanden |
| Meer dan 3 jaar | 6 maanden |
6-weken-termijn
In de opzegbrief moet de verhuurder vermelden dat de huurder een termijn van 6 weken krijgt waarbinnen hij met de huuropzegging kan instemmen. De huurovereenkomst wordt pas beëindigd als de huurder, en eventuele medehuurder(s), schriftelijk instemt met de huuropzegging. In de regel zal een huurder niet instemmen. Stemt de huurder niet in, dan kan de verhuurder na 6 weken naar de rechter gaan. De rechter doet een uitspraak over de rechtmatigheid van de opzegging en geeft eventueel een datum voor beëindiging, alsook voor de ontruiming van de woning.
Vermelden van de opzeggronden
In de opzegbrief moet de verhuurder, in tegenstelling tot een huurder, ook de gronden vermelden die tot de opzegging leiden. De opzeggronden bij woonruimte zijn limitatief opgesomd in de wet. Bijvoorbeeld ‘renovatie’, ‘dringend eigen gebruik’ of ‘omdat een huurder verzuimt zich te gedragen zoals een goed huurder betaamt”.
Bewijzen van de opzeggronden
Een opzeggrond zal voldoende aanwezig en ernstig moeten zijn om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen. Een en ander dient de verhuurder te bewijzen. Claimt de verhuurder de woning bijvoorbeeld wegens dringend eigen gebruik? Dan moet hij aantonen daar zelf te moeten wonen, en niet alleen zijn kind, familielid of kennis. Hij zal dan ook de huurder vervangende woonruimte moeten aanbieden. Bij onbetamelijk handelen door de huurder, moet een verhuurder de rechter overtuigen dat de huurder bijvoorbeeld overlast veroorzaakt of een huurachterstand heeft. (De verhuurder zou overigens in die gevallen naast opzegging ook voor ontbinding kunnen kiezen).
De verkoop van een huurwoning is geen opzeggrond (“koop breekt geen huur”). De nieuwe eigenaar neemt de bestaande huurovereenkomst van rechtswege over. Let wel, na 3 jaar mag de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst wel opzeggen als hij de woning zelf gaat bewonen.
Let goed op de voorwaarden voor opzegging!
Voldoet een opzegging niet aan de voorwaarden, dan is die ongeldig en loopt de huurovereenkomst door. De opzegging is volgens de wet dan “nietig”. Van nietigheid is overigens ook sprake als de opzegtermijn in een huurovereenkomst ten nadele van de huurder afwijkt van de wet. Voor de huurder geldt dan een opzegtermijn van 1 maand.
Beëindiging met wederzijds goedvinden
De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan ook eindigen doordat partijen hierover overeenstemming hebben bereikt. Artikel 7:271, achtste lid, BW bepaalt overigens wel dat deze overeenstemming alleen geldig is nadat de huurovereenkomst is ingegaan. Dus een huurovereenkomst sluiten en deze tegelijkertijd met wederzijds goedvinden beëindigen is af te raden. Beter is hier een paar weken/maanden mee te wachten.
Vragen over de opzegging van een huurovereenkomst?
Wilt u als verhuurder de huurovereenkomst van uw huurder(s) opzeggen? Of bent u huurder en wordt u geconfronteerd met ongewenste beëindiging van de huur?
Op het gebied van het huurrecht kunt u altijd vrijblijvend contact opnemen. Wij staan met regelmaat de individuele huurder en de verhuurder bij in kwesties over de beëindiging van huur. Aarzel niet en maak een afspraak voor ons gratis spreekuur.
Neem contact op met onze specialist Annemarie Govers-Schotten
