De vergadering van een VvE is bevoegd tot het nemen van besluiten. Deze VvE-besluiten hebben invloed op de rechtspositie van één of meerdere eigenaars. VvE-besluiten kunnen onwenselijk zijn en zelfs tot schade leiden. De vraag komt dan ook vaak op of VvE-besluiten kunnen worden aangetast. Dit is mogelijk als die vernietigbaar zijn. VvE-specialist mr. Annemarie Govers-Schotten van Amstel Advocaten over de vernietiging van VvE-besluiten.

Vernietigbare VvE-besluiten

Er zijn 3 gronden waarop VvE-besluiten vernietigbaar zijn (artikel 2:15 BW). Ten eerste zijn dat VvE-besluiten die in strijd zijn met de wijze waarop vergaderbesluiten tot stand behoren te komen. Zoals de vereiste meerderheid aan stemmen ontbreekt of een besluit is niet/onjuist geagendeerd. Ten tweede zijn dat VvE-besluiten in strijd met het huishoudelijk reglement. Let altijd op, dat is niet hetzelfde als de akte van splitsing en het (model)reglement. Ten derde zijn dat VvE-besluiten in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Deze laatste maatstaf is ruim. Er vallen dan ook veel VvE-besluiten onder. Hieronder volgen enkele voorbeelden:

• de vergadering weigert zonder reden haar toestemming voor een verbouwing van een appartement door een eigenaar;
• een partij met een meerderheid van stemmen misbruikt zijn meerderheid waardoor de minderheid wordt benadeeld;
• de vergadering legt aan een eigenaar een boete op voor een (vermeende) overtreding;
• de vergadering ontzegt een eigenaar het gebruik van zijn privé gedeelte.

Vernietiging van VvE-besluiten, hoe werkt het?

Anders dan een nietig en ongeldig VvE-besluit, blijft een vernietigbaar VvE-besluit geldig zolang die niet wordt vernietigd. Een eigenaar moet dus actie ondernemen om een VvE-besluit te vernietigen. Het vernietigen van een VvE-besluit kan een eigenaar echter niet zelfstandig. Hij zal zich dan tot de kantonrechter moeten wenden.

De vernietiging van VvE-besluiten vangt aan door een verzoekschrift hiertoe bij de rechtbank in te dienen. Daarin staan de redenen waarom het VvE-besluit vernietigbaar is. Nadat de kantonrechter kennis heeft genomen van dit verzoek, dan stelt hij de wederpartij in de gelegenheid om een verweerschrift in te dienen. Doorgaans wordt ook binnen korte tijd een mondelinge behandeling op de rechtbank gehouden waarbij partijen hun standpunten toelichten. Hierna volgt de uitspraak van de kantonrechter, de zgn. “beschikking”.

Korte termijn van 1 maand 

De wet bepaalt dat een verzoek tot vernietiging slechts binnen 1 maand kan worden ingediend. Deze termijn vangt aan na de dag waarop een eigenaar kennis kon nemen van het VvE-besluit. Dat is vaak de dag na de vergadering. Heeft een eigenaar een buurman of zijn advocaat voor de vergadering gevolmachtigd, dan vangt de termijn ook aan op de dag na de vergadering. De datum van ontvangst van de notulen is dan dus niet van belang.

Er zijn ook VvE-besluiten waarvoor een langere vernietigingstermijn dan 1 maand geldt. Bijvoorbeeld het besluit tot wijziging van een akte van splitsing. Deze termijn is 3 maanden.

De korte vernietigingstermijn wordt streng gehandhaaft.

Als een verzoekschrift tot vernietiging na het verstrijken van de vernietigingstermijn wordt ingediend, dan wordt de verzoeker door de rechter niet-ontvankelijk verklaard. Daarmee eindigt de procedure en zijn kosten voor niets gemaakt.

Vervangende machtiging

Met alleen de vernietiging van een VvE-besluit is een eigenaar niet altijd geholpen. Immers, als bijvoorbeeld de VvE heeft besloten om een verbouwing van een appartement niet toe te staan, dan is met vernietiging van dat besluit alleen deze weigering teniet gedaan. De (vereiste) toestemming van de VvE voor de verbouwing is dan nog steeds niet gegeven.

Het is in zo’n geval sterk aan te bevelen om naast de vernietiging van een VvE-besluit gelijktijdig de kantonrechter om een vervangende machtiging te verzoeken, ex art. 5:121 BW. Een vervangende machtiging kan bijvoorbeeld inhouden dat verbouwing wel is toegestaan. Hieraan kan de kantonrechter voorwaarden verbinden. Deze vervangende machtiging treedt in de plaats van de toestemming van de VvE. Een eigenaar kan dus na de verlening van een vervangende machtiging direct aan de slag.