Verjaring speelt vaak een grote rol in het burenrecht. Bijvoorbeeld in het geval, dat een grondeigenaar wordt geconfronteerd met buren of een projectontwikkelaar die opeens stellen eigenaar van een deel van zijn grond te zijn. Enerzijds is dit onprettig voor de partij die al jaren gebruik maakt van “zijn” grond. Anderzijds is het logisch dat de andere grondeigenaar de omvang van zijn perceel in stand wil houden. Beide partijen vrezen iets te verliezen. Mr. Annemarie Govers over het leerstuk verjaring waarmee  deze geschillen worden opgelost.

Het principe van verjaring

Indien een strook grond binnen de kadastrale grenzen van een ander valt, dan is de eerste gedachte dat deze strook ook eigendom van die partij is. Toch is dat niet altijd zo. Namelijk als niet de (oorspronkelijk) eigenaar maar een ander deze grond gebruikt. Als dit gebruik lang genoeg duurt, dan kan die ander deze grond in eigendom verkrijgen of het gebruik behouden.

Deze eigendomsverkrijging wordt “verjaring” genoemd. Hieronder worden de voorwaarden voor verjaring nader toegelicht.

Voorwaarde 1: “bezit”

Voor eigendomsverkrijging door verjaring moet sprake zijn van “bezit”. Maar wat betekent “bezit” en wanneer kan een gebruiker van grond als “bezitter” worden aangemerkt?

Een partij is “bezitter” van een strook grond door die voor zichzelf te gebruiken of te houden. Bijvoorbeeld iemand die een strook onderhoudt in de veronderstelling dat die strook (onderdeel van) zijn tuin is. Als dit bezit aanvangt, dan bepaalt de wet dat de verjaring begint te lopen vanaf de eerste dag dat een ander de grond in “bezit” heeft.

Voorwaarde 2: “termijn”

Als de oorspronkelijk eigenaar niets doet tegen het bezit door een ander, dan loopt de verjaringstermijn vanaf de eerste dag van dat bezit. De vraag is dan hoelang het bezit moet doorlopen om van verjaring te spreken. De wet geeft hiervoor 2 termijnen: 10 jaar bij verkrijgende verjaring of 20 jaar bij bevrijdende verjaring. Beiden worden hieronder toegelicht.

a. Verkrijgende verjaring (10 jaar)

Van verkrijgende verjaring is sprake als:

• de gebruiker de grond onafgebroken in bezit heeft (let op uitzonderingen);
• deze bezitter te goeder trouw is; en als
• de termijn van tien jaar is verstreken.

Deze vorm van verkrijging sluit aan op een eigenaar van een tuin, waarvan een strook van enkele meters kadastraal gezien niet tot zijn tuin behoort, maar die hij wel al tenminste 10 jaar bezit en waarvan hij niet beter weet dan dat die strook onderdeel van zijn tuin is.

b. Bevrijdende verjaring (20 jaar)

Van bevrijdende verjaring is sprake als:

• de gebruiker de grond niet te goeder trouw bezit; en als
• de termijn van twintig jaar is verstreken.

Kortom, zelfs een gebruiker die niet te goeder trouw een stuk grond bezit, kan het gebruik van de grond niet meer ontzegd worden. Daarvoor geldt wel de termijn van 20 jaar, waarbinnen de oorspronkelijke eigenaar zijn grond kan opeisen. Het niet te goeder trouw bezitten van een stuk grond is denkbaar bij het opzettelijk negeren van een kadastrale erfgrens, door bijvoorbeeld een muur op de grond van de buurman te bouwen waarmee het eigen erf, inclusief strook grond, wordt omheind.

Voorwaarde 3: onafgebroken bezit 

Bij verkrijgende verjaring moet men niet alleen aantonen dat de grond minimaal 10 jaar lang en te goeder trouw in bezit is, maar ook dat dit bezit in die periode onafgebroken is geweest. Dat kan bijvoorbeeld door aan te tonen dat gedurende 10 jaar een vaste muur om het erf staat. Omdat de strook vanwege een muur voor derden niet bereikbaar is, is het aannemelijk dat het bezit onafgebroken was (en is).

Let op: op het vereiste van onafgebrokenheid van bezit gelden uitzonderingen.

Onafgebroken bezit is niet vereist als men een stuk grond erft. Vanwege het overlijden van een gebruiker, wordt het bezit toch niet als beëindigd beschouwd. De rechtsopvolger zet het bezit te goeder trouw dan voort.

Een soortgelijke regel geldt ook bij bevrijdende verjaring. Indien een bezitter weet dat de betreffende grond enkele jaren eerder op onrechtmatige wijze in bezit is genomen, dan hoeft hij zelf niet 20 jaar onafgebroken de grond te bezitten. Om bevrijdende verjaring vast te stellen, wordt gekeken naar het tijdstip waarop de rechtsvoorganger (verkoper) de grond (niet te goeder trouw) in bezit nam. De huidige bezitter kan zich dus ook beroepen op bevrijdende verjaring als hij zelf 13 jaar bezitter is,  en de vorige eigenaar deze grond minimaal 7 jaar in bezit had.

Voorkom onzekerheid, stap naar de rechter!

Mochten partijen discussiëren over de eigendom van een strook grond, dan kan de rechter worden verzocht een eindoordeel te geven. Dan wordt een zgn. ‘verklaring voor recht’ van de rechter gevorderd. Daarin kan staan wiens eigendom de betreffende strook grond is. Met zo’n vonnis in de hand kan de wederpartij worden verplicht haar medewerking te verlenen aan het wijzigen van de erfgrens in het Kadaster met een notariële akte. Weigert de wederpartij dan alsnog hieraan mee te werken, dan kan het vonnis in de plaats treden van deze notariële akte. Zie als voorbeeld een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland.

Benadeeld door verjaring? Vorder een schadevergoeding!

Wat als een partij grond heeft “verloren” door bevrijdende verjaring? Deze schade kan worden verhaald op degene die onrechtmatig heeft gehandeld (door ooit aan “landje-pik” te doen). De Hoge Raad overwoog hierover in 2017 dat als eigendomsverlies door verjaring het gevolg is van onrechtmatig handelen, de oorspronkelijk eigenaar succesvol schadevergoeding kan vorderen bij de “nieuwe” eigenaar. Sterker, in dat kader kan hij zelfs zijn grond terugeisen.

Samenvattend

Verjaringskwesties in het burenrecht luisteren heel nauw en zijn zeer casuïstisch. De voorwaarden voor deze vorm van eigendomsverkrijging verschillen dan ook per situatie. Ook de gevolgen die verjaring kan hebben zijn legio. Wij adviseren dan ook altijd om zoveel mogelijk bewijs en verklaringen te verzamelen van vorige eigenaars, buren en familie waaruit blijkt welke partij en voor welke periode, grond in gebruik heeft gehad voor zichzelf. Een goede voorbereiding is immers het halve werk.

Heeft u ruzie met de buren en kunt u zich op verjaring beroepen?

Op het gebied van verjaring en burenrecht kunt u altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist  Annemarie Govers-Schotten