De mandelige muur of fundering

april 27, 2020by annemarie
Leestijd: 5 minuten

Wat is een muur? Voor velen is dit begrip niet bepaald interessant. Dit ligt voor juristen heel anders. Voor eigenaars van erven en gebouwen zou dat ook zo moeten zijn. Mr. Sebastiaan Kieffer legt uit.

Wat is juridisch een muur?

Het Burgerlijk Wetboek definieert het begrip ‘muur’. Wettelijk wordt hieronder verstaan “iedere van steen, hout of andere daartoe geschikte stof vervaardigde, ondoorzichtige afsluiting”. Dit is een ruime omschrijving. Volgens rechtspraak behoort hiertoe ook een dak met dakpannen of bijvoorbeeld een afscheiding van plastic of matglas. Heggen of hagen behoren hiertoe in de regel niet.

Wat is een mandelige muur of fundering?

Mandeligheid is gelijk aan gemeenschappelijkheid of mede-eigendom. Volgens de wet is van mandeligheid sprake als een onroerende zaak gemeenschappelijk eigendom is van eigenaars van meerdere erven.

Mandeligheid kan volgen uit een daartoe bestemde notariële akte (geregistreerd in het Kadaster). Ook kan mandeligheid feitelijk zijn ontstaan. Bijvoorbeeld bij een vrijstaande scheidsmuur als de grens van twee erven (van verschillende eigenaars) in de lengterichting er onderdoor loopt. Of bij een scheidsmuur die twee gebouwen delen.

Mandelig is doorgaans ook een fundering die twee gebouwen delen.

Wat is juridisch interessant aan een muur?

Een muur is relevant bij de beoordeling of een lichtopening ongeoorloofd is.  Zoals een raam binnen twee (2) meter van de erfgrens met zicht op het naburige erf. Dat raam is toch niet ongeoorloofd indien het zicht geeft op een “blinde” muur (van de buren). Dan is het goed om te weten dat een muur juridisch meer is dan een rij stenen, maar bijvoorbeeld ook een dak met uitsluitend dakpannen of een houten afscheiding.

Een muur kan een erfgrens bepalen: Uit artikel 5:36 BW volgt dat als een muur twee erven afscheidt, dat dan het midden van deze afscheiding wordt vermoed de grens tussen deze erven te zijn. Let wel, het leerstuk verjaring kan een andere grens bepalen.

Verder bepaalt artikel 5:42 BW dat een buurman zich niet kan verzetten tegen de aanwezigheid van bomen, heesters of heggen die niet hoger reiken dan de scheidsmuur tussen de erven.

Een buur kan van een andere buur eisen dat op de erfgrens een ‘muur’ wordt geplaatst, waarbij partijen de kosten delen (artikel 5:49 BW).

Bij mandeligheid zijn er meerdere eigenaars (“deelgenoten”). Zij besluiten gezamenlijk over de gemeenschappelijke zaak. Ook dragen zij gezamenlijk de kosten, voor bijvoorbeeld onderhoud aan dat bouwwerk. Mocht men een mandelige fundering willen wijzigen (repareren) dan is toestemming van elke deelgenoot vereist. Het nalaten om toestemming te vragen kan onrechtmatig zijn. Hierop kunnen noodzakelijke, spoedeisende omstandigheden een uitzondering geven. Als enerzijds een mede-eigenaar zonder toestemming gaat wijzigen, of anderzijds nalaat om met spoedeisende onderhoud in te stemmen, dan kan een kort geding uitkomst bieden.

Een (mandelige) muur

Onduidelijkheid over een muur of bijvoorbeeld fundering?  

U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer

Neem contact op met Annemarie
Stel uw vraag
close slider