Burenrecht Vereniging van eigenaren recht

Ontzegging toegang en ontruiming van een appartementsrecht

6 mei 2020

Leestijd: 7 minuten

Binnen een VvE kan een eigenaar (of diens huurder) regels overtreden. Bijvoorbeeld omdat hij of zij overlast veroorzaakt. Het VvE-recht biedt de mogelijkheid om deze bewoner de toegang tot het gebouw en het gebruik van een appartement te ontzeggen. Mr. Sebastiaan Kieffer over ontzegging toegang en ontruiming van een appartementsrecht.

Wat is ontzegging?

Als een VvE besluit tot ontzegging, dan houdt dit in dat een bewoner wordt verboden nog langer gebruik van zijn appartement te maken. Ontzegging ziet op het gebruik van een appartement. Bij ontzegging heeft een VvE dus niet de bevoegdheid het eigendom ervan te ontnemen. Hierdoor blijft de eigenaar dus rechthebbende op het appartementsrecht, en kan hij deze nog wel verhuren.

Ontruiming van de woning is bij ontzegging geen standaard gevolg. Dit is ook niet altijd nodig. Immers, als een lastige huurder van een gemeubileerde woning het gebruik wordt ontzegd, dan is het probleem opgelost met een nieuwe (nette) huurder.

Wat is de grond voor ontzegging?

In de wet staat dat het reglement van een VvE een regeling kan inhouden dat de vergadering bevoegd is een bewoner het gebruik van een privégedeelte te ontzeggen. Voornoemd reglement bestaat doorgaans uit de akte van splitsing en een modelreglement. Een goed voorbeeld van voornoemde regeling is artikel 41 modelreglement uit 2017. Hieruit volgt dat ontzegging aan de orde kan zijn als:

de regels binnen de VvE, zoals die volgen uit een huishoudelijk reglement of vergaderbesluiten, niet worden nagekomen of overtreden;
sprake is van wangedrag jegens andere eigenaars of huurders binnen het gebouw;
de aanwezigheid van de bewoner aanleiding geeft tot ernstige verstoring van de rust in het gebouw; of als
de eigenaar zijn financiële verplichtingen jegens de VvE schendt.

De bovenstaande norm is ruim. In theorie kunnen verschillende aanleidingen hieronder vallen: overtredingen zoals de exploitatie van horeca in strijd met de woonbestemming, verboden Airbnb-verhuur, de structurele wanbetaling of onrechtmatige hinder. Een overtreding moet wel ernstig zijn.

Wat is voldoende aanleiding voor ontzegging?

Ontzegging is een ingrijpende maatregel. Een maatregel die niet door een rechter, maar door een vergadering wordt genomen. Een overtreding moet een “gewichtige reden” geven tot ontzegging. Of een overtreding een gewichtige reden is voor ontzegging, en voldoende aanleiding geeft, hangt af van bijvoorbeeld de frequentie of de aard van de overtreding. In de rechtspraak komen voorbeelden voorbij van onzedelijke gedragingen, vernieling en diefstal in een gebouw.

Een VvE verzamelt zo veel mogelijk bewijs waaruit de ernst en de frequentie van een overtreding blijkt. Bijvoorbeeld door vastlegging van klachten in een overlastdagboek. Tot bewijs behoren verder verklaringen van buren, processen-verbaal van aangifte en camerabeelden. Een VvE kan ook een deurwaarder verzoeken om een proces-verbaal van constatering (van de overtreding). Dit heeft dwingende bewijskracht.

Wat kan de VvE doen?

De VvE dient met alle zorgvuldigheid de bewoner ertoe te bewegen zijn gedrag aan te passen. Dit omdat de VvE buiten rechte tot ontzegging kan besluiten en dat is een vergaande bevoegdheid. De verschillende reglementen voorzien dan ook in verplichte waarschuwingen en in hoor en wederhoor.

In de beginfase verstuurt de VvE schriftelijke waarschuwingen. Hierin kondigt de VvE aan dat zij overgaat tot ontzegging als de overtreding aanhoudt. De ernst van de gevolgen moet een overtreder zoveel als mogelijk doordringen. Heeft dit geen effect dan volgt een fase waarin de vergadering aan zet is.

Als de vergadering over de kwestie gaat dan is het essentieel dat de bewoner de kans krijgt om zich te verantwoorden. Hij of zij dient dan ook op juiste wijze voor deze vergadering te worden uitgenodigd. Het reglement kan bepalen dat de uitnodiging per deurwaardersexploot wordt uitgebracht. In deze uitnodiging wordt de overtreding omschreven en wordt expliciet aangekondigd dat de vergadering kan besluiten tot ontzegging.

Als de vergadering besluit tot ontzegging, nadat de overtreder is gehoord, dan is de VvE doorgaans verplicht om dat besluit (per aangetekende brief) aan de overtreder en aan zijn hypotheekverstrekker te zenden. In dit besluit staat doorgaans een termijn tot verlating of ontruiming (“wachttijd”). Ook kan een boete gelden. Deze onderdelen volgen uit het splitsingsreglement.

Wat kan een advocaat doen?

Soms weigert de overtreder het appartement te verlaten. Soms vereisen specifieke omstandigheden dat een woning wordt ontruimd. Een bewoner met zijn spullen eigenmachtig op straat zetten, is geen optie. Een advocaat kan daarvoor een ontruimingsprocedure starten, desnoods in kort geding.

Een advocaat verzoekt de rechtbank om de overtreder te veroordelen om binnen 14 dagen na vonnis het appartement te ontruimen. Tevens verzoekt hij de rechter om de overtreder te verbieden gebruik te maken van zijn appartementsrecht. Hierbij kan ook nog een contact- of omgevingsverbod worden gevorderd. Dit alles in combinatie met een dwangsom. Mocht de overtreder aan het vonnis geen uitvoering geven, dan schakelt de advocaat de deurwaarder en de politie in om de ontruiming zelf ter hand te nemen.

Kan de overtreder zich verweren?

De overtreder kan zich op verschillende momenten tegen ontzegging verweren. In het proces moet sprake zijn van hoor en wederhoor. De overtreder kan zich ter vergadering laten bijstaan door een jurist of een advocaat.

Na een besluit tot ontzegging kan de overtreder zich ook verweren. De bewoner heeft een maand om het VvE-besluit tot ontzegging ter vernietiging aan de kantonrechter voor te leggen. Dit schorst de werking van het besluit totdat de kantonrechter uitspraak doet. Dit is geen dagvaardingsprocedure, maar een verzoekschriftprocedure.

Resumerend

Hieronder volgt een samengevat stappenplan voor een VvE:

De VvE verzamelt bewijs van de overtreding;
Het bestuur geeft schriftelijke waarschuwingen (en kondigt daarin de ontzegging aan);
Het bestuur belegt een bijzondere vergadering (let op “hoor en wederhoor” en deugdelijke oproeping);
De VvE verzendt het besluit tot ontzegging (notulen) aan de overtreder, de (verhurende) eigenaar en de hypotheekbank;
De ontzeggingstermijn van meestal 30 dagen vangt aan;
Indien vertrek uitblijft, laat de VvE een deurwaarder de aanwezigheid van die bewoner vastleggen;
De VvE verzendt een sommatie, kondigt een ontruimingsprocedure aan en zegt de betaling van de boete en van een vergoeding van de proceskosten aan;
Ontruiming of een contactverbod kan daarna in een kort geding worden afgedwongen.