De VvE-bijdrage is een veelbesproken onderwerp in het VvE-recht. Uiteraard, want “het gaat om geld“. De discussies variëren. Bijvoorbeeld over de hoogte van deze contributie of over een eigenaar die niet betaalt. Mr. Sebastiaan Kieffer over de VvE-bijdrage.

VvE-bijdrage

Regelgeving over de VvE-bijdrage staat in de wet, de akte van splitsing en het (model)reglement. Soms ook in een huishoudelijk reglement (HR). Hieronder volgt een toelichting.

Uit art. 5:113 BW volgt het uitgangspunt dat alle leden in gelijke mate bijdragen aan de schulden en kosten van de VvE. In de akte van splitsing kan een andere verhouding staan: bijvoorbeeld conform de breukdelen. Het (model)reglement stelt nadere regels over bijvoorbeeld de vaststelling en betaling van de VvE-bijdrage.

Uit het reglement volgt dat de algemene ledenvergadering (ALV) jaarlijks de begroting voor de VvE vaststelt. De ALV bepaalt dan ook de hoogte van het volledige voorschot (dus voor alle leden gezamenlijk) en in welke verhouding dat wordt betaald door de leden. De individuele voorschotten kunnen dus verschillen per eigenaar. Na deze vaststelling en de start van het boekjaar zijn de leden doorgaans verplicht om maandelijks één/twaalfde van het voorschot vooruit te betalen. De ALV kan ook anders besluiten. Bijvoorbeeld betaling per kwartaal.

Let wel, deze VvE-besluiten zijn aanvechtbaar door individuele eigenaars!

Achterstallige VvE-bijdrage

VvE-bijdragen worden niet altijd (tijdig) betaald. Bijvoorbeeld vanwege onvrede over (het bestuur van) de VvE of vanwege een geschil over gebreken. Let hierbij op. Doorgaans geldt dat opschorting of eigenmachtige verrekening van de VvE-bijdrage niet is toegestaan. De betalingsverplichting van het (maandelijkse) voorschot geldt onverkort zodat alsnog sprake is van achterstallige VvE-bijdrage.

Van achterstallige bijdrage kan ook sprake zijn als na afloop van een boekjaar een financieel tekort van dat jaar niet wordt aangezuiverd. Het komt weleens voor dat de uitgaven van de VvE de inkomsten overtreffen. Elke eigenaar dient dan conform zijn aandeel in dat tekort bij te dragen. Mocht een eigenaar het niet eens zijn met deze VvE-bijdrage, dan geldt de betalingsverplichting onverkort. Hij kan wel proberen het VvE-besluit tot vaststelling van de jaarrekening door een kantonrechter te laten vernietigen, om zo alsnog niet of minder te betalen. 

Bij achterstallige betaling verschilt het per VvE op welk tijdstip die eigenaar in verzuim is met de betaling. Het verschilt ook per VvE of en wanneer die eigenaar een boete verbeurt. De onderwerpen ‘Verzuim’ en ‘Boeteregeling’ lenen zich er goed voor om als VvE duidelijk in een HR te regelen. Als het tijdstip van verzuim niet specifiek is geregeld door een VvE, dan is de datum van de (sommatie)brief namens de VvE én het verstrijken van de (redelijke) hersteltermijn bepalend.

Incasso van achterstallige VvE-bijdrage

Als een (oud) bewoner blijft weigeren om de contributie te voldoen, dan resteert de incasso ervan. Doorgaans ziet het bestuur op naleving van de VvE regels. Het verschilt per VvE of het bestuur naar eigen inzicht rechtsmaatregelen kan nemen om achterstallige VvE-bijdrage te incasseren.

Zo staat in het splitsingsreglement of het bestuur een eigenaar eerst één of meerdere schriftelijke waarschuwingen moet geven. Bij een waarschuwing moet worden gewezen op mogelijke (rechts)maatregelen die kunnen volgen bij wanbetaling. Denk daarbij aan een incassoprocedure met proceskosten, het innen van boetes of zelfs de ontzegging van het gebruik van het privégedeelte.

Heeft een (schriftelijke) waarschuwing geen effect, dan kan het bestuur een procedure starten. Dit mét een specifieke machtiging van de ALV. Een VvE-besluit tot incasso (en machtiging van het bestuur) wordt dus door de ALV genomen. Dat afzonderlijk besluit is niet nodig als het bestuur een doorlopende procesvolmacht heeft. Bij deze volmacht kan nader zijn bepaald dat het bestuur haar taak tot incasso ook mag uitbesteden. Zoals aan een advocaat of gerechtsdeurwaarder. Deze volmacht volgt uit de akte van splitsing of HR.

Incasso van achterstallige VvE-bijdrage van een oud-bewoner

Als een appartement wordt verkocht, terwijl de verkoper al jaren de VvE-bijdrage niet betaalt, wat kan of moet de VvE daarmee? Kan de verkoper of de koper worden aangesproken? De wet neemt hiervoor als uitgangspunt dat de “verkrijger én de vroegere appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk” zijn voor de openstaande bijdragen in het lopende of het voorafgaande boekjaar. Kortom:

• achterstanden ontstaan tot aan 2 boekjaren vóór de verkoop, komen alleen voor rekening van de verkoper; en
• achterstanden ontstaan in de 2 boekjaren vóór de  verkoop, komen voor rekening van zowel verkoper als koper.

Van deze hoofdregel kan een VvE afwijken, in het splitsingsreglement. Mocht bijvoorbeeld de verkoper zijn uitgesloten van aansprakelijkheid, dan is de koper aansprakelijk. Het is dan raadzaam voor een koper om een evt. achterstand bij de verkooponderhandelingen te betrekken.

Tip! Check als koper vóór aankoop van een appartement altijd het splitsingsreglement. Daarin kan namelijk staan dat alleen de nieuwe eigenaar voor de betalingsachterstanden van de vorige bewoner aansprakelijk is!

Uitzondering: aansprakelijkheid notaris

Voor een achterstand ontstaan binnen 2 boekjaren vóór de verkoop van een appartementsrecht, kan de betrokken notaris aansprakelijk zijn. Dat staat in verband met zijn wettelijke verplichting om opgave te doen van de betalingsachterstand van de verkoper op het tijdstip van de verkoop. Hieronder volgt een toelichting.

Zoals gezegd, de hoofdregel luidt dat zowel verkoper en koper hoofdelijk aansprakelijk zijn voor achterstallige VvE-bijdragen uit de 2 voorgaande boekjaren. De aansprakelijkheid van de koper wordt echter beperkt. Namelijk tot het bedrag dat uit de notariële opgave blijkt. Als deze opgave onterecht een lager bedrag vermeld, of geheel ontbreekt, dan is de nieuwe bewoner niet meer op de (volledige) achterstand aan te spreken.

Als een notaris nalaat de opgave (correct) te doen, dan kan dit de VvE dus geld kosten. De VvE kan dit verlies vervolgens niet verdelen over haar leden, inclusief de nieuwe eigenaar. De VvE dient haar schade te verhalen op de notaris (of zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekering). Uit rechtspraak volgt dat de VvE onrechtmatig handelt als zij nalaat om de notaris aansprakelijk te stellen.

Doen zich binnen uw VvE problemen voor over de betaling van contributie of servicekosten? Dan zijn verschillende stappen mogelijk om de VvE-bijdrage te innen.

U kunt hierover altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer