Huurders van woon- of bedrijfsruimte voldoen niet altijd aan hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dit leidt tot problemen . In het meest verstrekkende geval vordert een verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Mr. Sebastiaan Kieffer over deze ontbinding en  ontruiming.

Ontbinden van de huurovereenkomst en ontruiming

Ontruiming tijdens een lopende huurovereenkomst is niet expliciet in de wet geregeld. Voor ontruiming geldt het uitgangspunt dat een huurovereenkomst eerst wordt ontbonden.  Artikel 6:265 BW regelt de ontbinding van een overeenkomst. In deze bepaling staat dat de ene partij de overeenkomst kan ontbinden als de andere partij de overeenkomst niet nakomt.

Pas op! Verward ontbinding niet met opzegging of huurbeëindiging met een beëindiging met wederzijds goedvinden. Alleen een rechter kan een huurovereenkomst ontbinden.

De wanprestatie dient wel ernstig genoeg te zijn om ook een huurovereenkomst te kunnen laten ontbinden.

Tekortkoming in de nakoming (wanprestatie)

Om een huurovereenkomst te ontbinden, moet sprake zijn van een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). Een huurder kan een huurovereenkomst laten ontbinden als de verhuurder toerekenbaar tekort schiet. Denk bijvoorbeeld aan het niet verschaffen van huurgenot of het slecht onderhouden van het gehuurde.

Een verhuurder kan een huurovereenkomst laten ontbinden als de huurder toerekenbaar tekort schiet. Bijvoorbeeld als een huurder een huurachterstand laat ontstaan, dan kan er sprake zijn van wanprestatie. Een huurachterstand van 3 maanden kan al voldoende zijn om een huurovereenkomst te laten ontbinden door de Kantonrechter. Oók het niet tijdig voldoen van de huur is een wanprestatie. Ander voorbeeld is het veroorzaken van onrechtmatige hinder. Ook drugsgerelateerde activiteiten in een huurruimte zijn natuurlijk een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

Ingebrekestelling en verzuim

Zodra er sprake is van wanprestatie door een huurder kan een verhuurder een ingebrekestelling (sommatiebrief) versturen. De huurder krijgt zo de (laatste) mogelijkheid om binnen een bepaalde termijn alsnog na te komen. Verstrijkt de termijn zonder dat de huurder nakomt, dan raakt de huurder in verzuim.

Let op! Check altijd de algemene bepalingen die bij de huurovereenkomst horen. Daarin staan ook rechten en plichten die aan termijnen zijn gebonden. De overschrijding van een contractuele termijn leidt vaak tot automatisch verzuim.

Deze stappen moeten nauwgezet worden genomen: een vordering tot ontruiming kan een rechter afwijzen als een huurder onvoldoende in gebreke is gesteld en onvoldoende kans heeft gehad om te herstellen.

Ontruiming op korte termijn?

Is de huurder in verzuim dan kan de verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming vorderen. In spoedeisende gevallen duurt een ontbindingsprocedure echter te lang. Een kort geding biedt dan mogelijk uitkomst.

In een kort geding kan geen ontbinding van de huurovereenkomst worden gevorderd (een definitief oordeel), maar wel ontruiming (als een voorlopige voorziening). De rechter geeft in zijn kortgedingvonnis een voorlopig oordeel over de zaak. Als hij voorziet dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure wordt ontbonden, dan kan hij als voorlopige voorziening de ontruiming al toewijzen.

Een ontbindingsprocedure starten na een kort geding is niet altijd nodig na ontruiming. Partijen leggen zich vaak bij het voorlopig oordeel neer. Een kort geding kan dan ook de snelste route zijn om te ontruimen en een huurovereenkomst te beëindigen.

Huurder en verhuurder hebben rechten en plichten op het gebied van ontruiming.  

U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer