Nieuw raam, dakterras of balkon onrechtmatig?

Mensen houden van hun privacy. Die wordt in het drukbevolkte Nederland niet altijd gerespecteerd. Bijvoorbeeld omdat een buurman of een projectontwikkelaar een raam, balkon of dakterras op  korte afstand van andermans erf plaatst. Kan dat zomaar? Mr. Annemarie Govers over de vraag wanneer een nieuw dakterras of balkon onrechtmatig is.

Hoofdregel 

Volgens de civielrechtelijke hoofdregel kan een lichtopening ongeoorloofd zijn als die binnen twee meter van een erfgrens is geplaatst én zicht geeft op andermans erf. Volgens de wetgever moet deze regel voorkomen dat een nabuur onopvallend en voor de ander onwillekeurig inbreuk op privacy kan maken.

Let wel, een lichtopening kan ongeoorloofd zijn óók met een vergunning van een gemeente. Deze civielrechtelijke regel staat los van een publiekrechtelijke, gemeentelijke regel.

Welke lichtopeningen vallen onder de hoofdregel?

Tot lichtopeningen worden volgens de wet gerekend:

“… vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken …“.

Buiten deze wettelijke definities vallen ook andere lichtopeningen onder de regel. Hiervan is een goed voorbeeld het dakterras. Dat volgt uit rechtspraak.

Berekening van de twee-meter-grens

Het is niet toegestaan om een lichtopening binnen twee meter van de erfgrens van een nabuur te hebben. Dit voor zover die zicht geeft op het erf van de buren. Per lichtopening verschilt de wijze waarop het zicht wordt beoordeeld. Zo wordt bij “normale” ramen gekeken naar een rechtstreeks zicht. De twee meter wordt gemeten vanaf het raam, en dan recht naar voren. Zijdelings of een scheef zicht is dus niet relevant.

Zijwaarts zicht op andermans erf is wel relevant bij een balkon of dakterras. Volgens de wet wordt dan de twee-meter-grens gemeten vanaf de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van het vooruitspringende werk tot aan de grenslijn der erven of de muur. Een dakterras op een uitbouw nabij een erfgrens kan dus geoorloofd zijn, zolang geen deel van het terras binnen de twee-meter-grens valt.

Uitzonderingen op de hoofdregel

Sommige lichtopeningen binnen twee (2) meter zijn toch toegestaan. Hieronder volgen enkele voorbeelden:

• De buren hebben toestemming gegeven voor een lichtopening. Hierbij is het raadzaam om deze toestemming in een openbaar register in te schrijven. Daarmee wordt voorkomen dat nieuwe buren de verwijdering naderhand kunnen eisen. Zie art. 3:17 BW en art. 3:24 BW.
• Lichtopeningen van vaststaande en ondoorzichtige vensters zijn toegestaan, ex art. 5:51  BW. Bijvoorbeeld geblindeerde ramen. Die vallen volgens rechtspraak niet onder de ongeoorloofde lichtopeningen.
• Schuine ramen of kiepramen die slechts zicht op de lucht geven, zijn doorgaans toegestaan. Deze  kunnen volgens rechtspraak geoorloofd zijn.
• De lichtopening die zicht geeft op een (blinde) muur, is eveneens toegestaan. Dit geldt ook indien na de plaatsing van die lichtopening, de (oorspronkelijk blinde) muur wordt verbouwd of gesloopt, zodat alsnog inkijk wordt verkregen. Met muur wordt gelijkgesteld een ‘ondoorzichtige afsluiting‘ zoals een dak met uitsluitend dakpannen.
• Naast de lichtopening bevindt zich een openbare weg of water waarop het zicht wordt verkregen.
• Het zicht vanaf een dakterras is met een schutting weggenomen. Máár, als die schutting eenvoudig kan worden weggehaald of toch doorzichtig is (de begroeiing is ’s winters weg), dan is dat niet voldoende. 

Kan de aanspraak verjaren?

Tegen een ongeoorloofde lichtopening kan niet altijd worden opgetreden. Namelijk als deze al jaren bestaat. Volgens de wet kan bij lichtopeningen sprake zijn van verjaring. De verjaringstermijn is 20 jaar. Na 20 jaar kan een nabuur dus geen verwijdering van de lichtopening eisen. Let wel, deze buur kan ook nog op een andere manier zijn beperkt:

Na verjaring mag de buurman binnen twee meter van de lichtopening óók geen bouwwerk meer plaatsen (op zijn eigen erf). Immers, door de langdurige aanwezigheid van de lichtopening en het verkregen uitzicht, verkrijgt de eigenaar van die lichtopening een erfdienstbaarheid (op het erf van zijn nabuur). Dat is een erfdienstbaarheid die inhoudt dat het uitzicht moet worden geduld, en niet met een bouwwerk mag worden gehinderd. (Hiervan zijn uitgezonderd de bouwwerken die bestonden vóór de voltooiing van de verjaring). Voor erfdienstbaarheden geldt een verjaringstermijn van 10 of 20 jaar. Zie ons blog over erfdienstbaarheid.

Let op andere eisen!

Bij bouwprojecten zoals een nieuw raam, dakterras of balkon geldt niet alleen de bovenstaande norm die de privacy moet beschermen. Er gelden andere normen en er zijn andere betrokkenen waarmee men rekening dient te houden. Bijvoorbeeld een opstalverzekeraar, een mede-eigenaar met zeggenschap over een betrokken mandelige muur of een VvE die wijzigingen en gebruiksrechten specifiek moet toestaan. Check altijd de aandachtspunten.

Wat kunnen wij voor u doen?

Als een dakterras of balkon onrechtmatig is, dan kan sprake zijn van onrechtmatige hinder die het woongenot verminderd. Ook wordt dit gezien als een inbreuk op iemands eigendomsrecht (onrechtmatige daad). De overtreder moet dan worden gesommeerd om deze inbreuk te staken. Ook kan schadevergoeding worden gevorderd.

Komt u er zelf niet uit met uw buren? Dan kunnen wij een brief voor u opstellen. Mocht ook dit geen effect hebben dan kunt u overwegen om een kort geding of een bodemprocedure te starten. U verzoekt dan de rechtbank een nabuur te gebieden om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de opening dicht en ondoorzichtig te maken. Of bijvoorbeeld het dakterras, op de uitbouw van de woning te verwijderen en verwijderd te houden. Een en ander op straffe van een dwangsom en met veroordeling van de wederpartij in de kosten van het geding.

Is een nieuw dakterras of balkon onrechtmatig? Is overleg tussen u en uw buren of de projectontwikkelaar niet meer mogelijk?  

Amstel Advocaten zal trachten de zaak zonder procedure tot een goed einde te brengen, u bent immers buren van elkaar en moet nog lang met elkaar door. Als dit echter geen zin meer heeft dan is de stap naar de rechter snel gemaakt.

Op het gebied van burenrecht kunt u altijd vrijblijvend met ons contact opnemen.

Rechtsbijstandverzekering?

Neemt u contact op met onze burenrecht specialist  Annemarie Govers-Schotten