Beslag op vastgoed leggen?

april 6, 2020by annemarie
Leestijd: 7 minuten

Debiteuren betalen niet altijd de rekening en verkopers van vastgoed willen niet altijd leveren. Bijvoorbeeld omdat een hogere koopprijs lonkt. Om deze prestaties af te dwingen, is het leggen van beslag een goed drukmiddel. Mr. Sebastiaan Kieffer over het leggen van beslag op vastgoed.

Beslaglegging

Alle zaken of vermogensrechten van een persoon of onderneming zijn voor beslag vatbaar. Er zijn dan ook meerdere soorten beslagen. Zoals op roerende of op onroerende zaken (die direct onder de schuldenaar zijn). Of op vorderingen of huurpenningen (die onder relaties van de schuldenaar zijn).

Er bestaat onderscheid tussen een verhaalsbeslag en een leveringsbeslag. Verhaalsbeslag legt men bijvoorbeeld op een bankrekening. Dit om verhaal voor een schuld zeker te stellen als men vreest voor verduistering. Leveringsbeslag legt men bijvoorbeeld op een onroerende zaak of een registergoed (woonboot). Bijvoorbeeld als de koper vreest dat de verkoper onterecht de koopakte vóór levering verbreekt.

Bij beslaglegging bestaat tenslotte nog een verschil tussen het conservatoir en het executoriaal beslag. Hieronder licht ik deze toe.

Conservatoir beslag

Met conservatoir beslag wordt een vermogensobject bevroren. Dit betekent bij een vastgoedobject dat de eigenaar zijn woning of bedrijfspand niet kan onttrekken aan zijn vermogen. Deze kan namelijk niet meer aan een derde worden overgedragen. Noch met een hypotheekrecht worden verzwaard. Uitzondering: levering kan wel als de koopakte in het Kadaster is ingeschreven, vóór het beslag. De zogenaamde Vormerkung.

Conservatoir beslag legt men doorgaans voorafgaand aan een rechtszaak. Dit beslag is dan ook een drukmiddel om prestaties af te dwingen. Immers, de wederpartij kan geen kant op met het beslagen object. Ook wordt hem proceskosten van een rechtszaak in het vooruitzicht gesteld. Meestal komt na beslaglegging een onderhandeling tussen partijen tot stand.

Overigens, van een conservatoir beslag heeft de eigenaar niet altijd last. Zoals een pandeigenaar die geen verkoopplannen met het vastgoedobject heeft. Dan kan beslag op vastgoed jaren blijven liggen. Maar indien conservatoir beslag overgaat in executoriaal beslag, dan gaat het pijn doen.

Executoriaal beslag

Waar men conservatoir beslag op vastgoed legt vóór een rechtszaak, ligt aan executoriaal beslag meestal een vonnis van een rechter ten grondslag. Een gerechtelijke uitspraak is namelijk een voor executie vatbare titel (artikel 430 Rv.). Dit geschrift heet ook wel een “grosse”. Met deze titel kan executoriaal beslag worden gelegd. Na een winnend vonnis gaat een eerder gelegd conservatoir beslag over in een executoriaal beslag.

Het executoriale beslag is een uitwinnend beslag. Hiermee kan een deurwaarder de beslagen vermogensobjecten daadwerkelijk uitwinnen. Bijvoorbeeld door een onroerend zaak op een vastgoedveiling te verkopen. Deze kosten zijn voor rekening van de wederpartij.

Overigens, niet alleen een gerechtelijke uitspraak geeft een executoriale titel (grosse). Dit kan ook een notariële (authentieke) akte zijn. Ook een hypotheekrecht of pandrecht biedt een grond om te executeren, zonder eerst een rechtszaak te voeren. Dan is sprake van parate executie.

Conservatoir beslag op vastgoed in de praktijk

Beslaglegging is niet zeer complex. Hieronder een toelichting op de verschillende stappen:

  • Indiening beslagrekest. Voor conservatoir beslag is toestemming van de voorzieningenrechter nodig. Hiervoor dient een advocaat een verzoekschrift bij de rechtbank in. De voorzieningenrechter reageert doorgaans binnen 24 uur.
  • Verkrijging beslagverlof. De voorzieningsrechter moet een beslag toewijzen. Deze rechterlijke toetsing is niet zeer streng. Meestal wordt een beslagrekest met een stempel van de rechtbank per fax geretourneerd. Beslag kan daardoor te “gemakkelijk” (en ten onrechte) worden gelegd. Hierdoor kan een beslaglegger onrechtmatig handelen. En achteraf schadeplichtig zijn. Dergelijk misbruik van recht wordt niet snel vastgesteld.
  • Proces-verbaal. Na het beslagverlof van de voorzieningenrechter schakelt de beslaglegger een gerechtsdeurwaarder in. De deurwaarder maakt in zijn kantoor een proces-verbaal van inbeslagneming op. De betrokken advocaat stemt dit af.
  • Inschrijving Kadaster. De deurwaarder schrijft het beslag in het Kadaster in. De deurwaarder legt aldus het beslag op vastgoed vanachter zijn bureau. Het beslag op vastgoed noemt men dan ook een “bureaubeslag”. Overigens, in het Kadaster kan men ook zelf checken of op een onroerende zaak of appartementsrecht al beslag ligt.
  • Betekening. Na het “bureaubeslag” betekent de deurwaarder een afschrift van het proces-verbaal aan de wederpartij. Dit moet binnen drie vrije dagen na de inschrijving in het Kadaster. Betekening houdt in dat de deurwaarder aan het adres van de schuldenaar het exploot uitbrengt.

Het conservatoir beslag is gelegd. De onderhandelingen kunnen beginnen. Let op: In het beslagverlof staat een termijn waarbinnen de zaak voor de rechter moet worden gebracht. Na het leggen van beslag moet dus  binnen enkele weken de bodemprocedure of een kort geding aanvangen. Dit door het uitbrengen van een dagvaarding. De onderhandelingstijd is in die zin enigszins beperkt.

Verweer tegen beslag? Start een kort geding!

Het is mogelijk om van een beslag af te komen. Vaak wordt een voorzieningenrechter in een kort geding hiertoe verzocht. Bij een conservatoir beslag wijst een voorzieningenrechter de verzochte opheffing doorgaans toe als de beslagene voldoende alternatieve zekerheid biedt. Bijvoorbeeld met een bankgarantie, notarieel depot of een pand- of hypotheekrecht.

Verweer tegen een executoriaal beslag is lastiger omdat doorgaans een toewijzend vonnis hieraan ten grondslag ligt.

Beslag op vastgoed leggen?

In de stress omdat de verkoper dreigt de gekochte onroerende zaak niet te leveren? Of heeft u een vordering en vreest u voor verduistering van vermogen?  

Op het gebied van het beslagrecht  kunt u altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer

Neem contact op met Annemarie
Stel uw vraag
close slider