7 aandachtspunten voor een aanbouw!

juli 16, 2018by annemarie
Leestijd: 7 minuten

Een aanbouw betekent meer woon- of werkruimte. Aanbouwen vindt op allerlei manieren plaats. Bijvoorbeeld door het optoppen van een grachtenpand, de plaatsing van een nieuw dakterras of de uitbreiding van de begane grond met een serre. Het burenrecht stelt voorwaarden aan het uit- en aanbouwen van woon- en bedrijfsruimten. Zoals de vereiste toestemming van verschillende betrokkenen. Dit verdient de nodige aandacht voordat u gaat verbouwen. Mr. Sebastiaan Kieffer over 7 van deze toestemmingen.

1. Toestemming van de eigenaar van het naburig erf

Het komt voor dat een aanbouw zorgt voor rechtstreeks zicht op een naburig erf. Bijvoorbeeld door een nieuw dakterras of balkon nabij de erfgrens. Of een nieuwe muur nabij de erfgrens waarin een raam komt. Voor deze aan elkaar grenzende erven bepaalt art. 5:50 BW dat het in beginsel niet is geoorloofd om binnen 2 meter van de grenslijn van een naburig erf “vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben,  voor zover deze op dit erf uitzicht geven“.

Is een (nieuwe) lichtopening tegen de erfgrens dan helemaal niet toegestaan? Nee. Deze is wel toegestaan met toestemming van de buren. Dulden de buren zicht op hun erf? Leg deze toestemming dan schriftelijk vast. Lees eventueel ons blog hierover.

2. Toestemming van de mede-eigenaar van een scheidingsmuur of gedeelde haag

Buren kunnen een draagmuur of een haag op de erfgrens delen. Het komt voor dat een beoogde aanbouw zorgt voor wijziging van een gedeelde zaak. Bijvoorbeeld omdat een gedeelde (“mandelige”) draagmuur tussen 2 panden, door een nieuw dakterras of balkon zwaarder wordt belast. Of bijvoorbeeld omdat een haag op de erfgrens, door een nieuw gebouw wordt beschadigd.

Let dan weer op! Zonder toestemming van een mede-eigenaar mag een gedeelde zaak niet worden gewijzigd. Dit volgt uit art. 3:170 BW. Bij gebreke van toestemming handelt men onrechtmatig. Zelfs als een gedeelde fundering moet worden hersteld, is toestemming vooraf nog steeds vereist. Behalve bij noodgevallen. Maar of van een noodgeval sprake is, wordt door de rechter zeer streng beoordeeld.

3. Toestemming van de VvE

Voor een aan- of uitbouw aan een woning binnen een appartementencomplex met een VvE, wordt vaak een gemeenschappelijk gedeelte of zaak gebruikt. Bijvoorbeeld voor een dakterras gebruikt men het gemeenschappelijke dak van het pand. Voor de aanbouw met een balkon of serre gebruikt men de gemeenschappelijke achtergevel en/of  -grond.

Uit het VvE-recht volgen aparte regels voor het individueel gebruik van gemeenschappelijke zaken of voor het wijzigen van de constructie of het architectonisch uiterlijk van het pand. Daarvoor moet de VvE toestemming geven. Hiervoor is een geldig VvE-besluit vereist, of een vervangende machtiging. Ook wordt dan met de VvE een gebruiksovereenkomst opgesteld of wordt de akte van splitsing gewijzigd. Dit omdat het privégedeelte groter wordt en een onderhoudsplicht geldt. Let op! Check of wijziging van de splitsingsakte verplicht is. En nog een punt van aandacht: vaak wordt de VvE juridisch eigenaar van de aanbouw (door natrekking).

4. Toestemming van de architect 

Een aan- of uitbouw wijzigt het uiterlijk van een gebouw, en mogelijk ook het architectonisch uiterlijk. Mocht een aanbouw leiden tot misvorming, verminking of andere aantasting van het gebouw, hetgeen de eer of de naam van de architect of waarde van het bouwwerk kan aantasten, dan is de aanbouw niet zonder meer toegestaan.

Het werk van een architect is auteursrechtelijk beschermd. Tegen ‘drastische’ wijzigingen kan de architect zich verzetten (art. 25 Auteurswet). Het is aan te bevelen om vooraf vast te stellen of een aanbouw het architectonisch uiterlijk wijzigt, en zo ja, of de architect wil instemmen.

5. Toestemming van de verzekeraar

Met structurele wijzigingen aan onroerend goed, kunnen in theorie risico’s toenemen: Als een gebouw wordt uitgebouwd, zijn er meer daken die kunnen instorten. Na brand  zijn er mogelijk meer onderdelen van het gebouw om her op te bouwen.

Een opstal- of een herbouwverzekeraar zal schade niet snel vergoeden indien zij niet vooraf van risico’s in kennis is gesteld. Vaak stellen verzekeraars in de polis het verkrijgen van toestemming verplicht.

6. Toestemming van overige (beperkt) gerechtigden 

Verbouwingen wijzigen de onderliggende waarde van onroerend goed (en onderpand). Verbouwingen kunnen ook een bestaande erfdienstbaarheid of erfpacht beïnvloeden. Bijvoorbeeld door (gedeeltelijk) over een pad met erfdienstbaarheid te bouwen, zal een recht van overpad worden ingeperkt.

Beperkt gerechtigden zoals een hypotheekhouder (bank), een eigenaar van het heersende erf of een bloot eigenaar van grond in erfpacht, moeten doorgaans met een aanbouw instemmen. Mogelijk is een perceel niet gebonden aan een beperkt recht, maar wel aan een gebruiksovereenkomst. Dan is mogelijk toestemming van die gebruiker vereist.

7. Toestemming van de overheid

Naast de hierboven genoemde toestemmingen van privaatrechtelijke partijen, kan ook toestemming van overheidswege vereist zijn. Verschillende bouwtechnische wijzigingen vereisen immers een omgevingsvergunning. Naast deze gemeentelijke bemoeienis is denkbaar dat ook andere bestuursorganen toestemming moeten geven. Bijvoorbeeld Monumentenzorg of het waterschap.

Conclusie voor de aanbouw

Het is aan te bevelen de vereiste toestemming(en) vooraf duidelijk in kaart te brengen, en daaraan uitvoering te geven. Onze ervaring in het burenrecht is dat indien buren worden verrast met verbouwingen, dit al reden kan zijn om te klagen, elke medewerking te onthouden of om zelfs procedures te voeren. Dit kan worden voorkomen door een en ander goed voor te bereiden.

Problemen met een aanbouw?

Heeft u plannen voor een uit- of aanbouw, klagen uw buren hierover of wenst u tegen een verbouwing op te komen?

Voor woningeigenaars kan het verstandig zijn om voorafgaand aan een aan- of uitbouw advies in te winnen of om bijvoorbeeld te informeren naar concept VvE-besluiten of een gebruiksovereenkomst. Amstel Advocaten kan u deze adviezen leveren.

Mocht na uw uitbouw – of juist die van de buren – discussie  zijn ontstaan? U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist  Sebastiaan Kieffer

Neem contact op met Sebastiaan
Stel uw vraag
close slider
error: Content is beschermd.