BouwrechtBurenrechtVereniging van eigenaren recht5 aandachtspunten voor een aanbouw!

https://www.amsteladvocaten.nl/wp-content/uploads/2018/06/pexels-photo-3237801-2-e1533801029534.jpg

Een uitbouw betekent meer woon- of werkruimte. Aanbouwen vindt op allerlei manieren plaats. Bijvoorbeeld door het optoppen van een grachtenpand, de plaatsing van een nieuw dakterras of de uitbreiding van de begane grond met een serre. Het burenrecht stelt voorwaarden aan het uit- en aanbouwen van woon- en bedrijfsruimten. Zoals de vereiste toestemming van verschillende betrokkenen. Dit verdient de nodige aandacht voordat u gaat verbouwen. Mr. Sebastiaan Kieffer over 5 van deze benodigde toestemmingen.

1. Toestemming naburig erf

Het komt voor dat een uit- of aanbouw zorgt voor rechtstreeks zicht op een naburig erf. Bijvoorbeeld door een nieuw dakterras of balkon op de erfgrens. Of denk aan een muur met een nieuw raam op de erfgrens. Voor deze aan elkaar grenzende erven bepaalt art. 5:50 BW dat het in beginsel niet is geoorloofd om binnen 2 meter van de grenslijn van een naburig erf “vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben,  voor zover deze op dit erf uitzicht geven“.

Is een (nieuwe) lichtopening op de erfgrens dan helemaal niet toegestaan? Nee. Een dakterras op de erfgrens of een lichtopening zoals een raam is wel toegestaan met toestemming van de buren die zicht op hun erf dulden. Leg deze toestemming dan wel vast.

2. Toestemming van de mede-eigenaar scheidingsmuur/ gedeelde haag

Het komt voor dat een aanbouw zorgt voor wijziging van een gedeelde zaak. Bijvoorbeeld omdat een gedeelde (“mandelige”) draagmuur tussen 2 panden, door een nieuw dakterras of balkon wordt verzwaard. Of bijvoorbeeld omdat een haag op de erfgrens door een nieuw gebouw wordt beschadigd.

Let dan weer op! Zonder toestemming van een mede-eigenaar mag een gedeelde zaak niet worden gewijzigd. Dit volgt uit art. 3:170 BW. Bij gebreke van toestemming handelt men onrechtmatig. Zelfs als een (gedeelde) fundering moet worden hersteld, is toestemming vereist. Deze is alleen niet vereist bij noodgevallen. Of daarvan sprake is, wordt door de rechter zeer streng beoordeeld.

3. Toestemming van de VvE

Voor een aan- of uitbouw aan een woning binnen een appartementencomplex, gebruikt men vaak een gemeenschappelijk gedeelte. Bijvoorbeeld omdat men een dakterras op het gemeenschappelijke dak van het pand maakt. Of bij het aanbouwen van een balkon of serre gebruikt men de gemeenschappelijke achtergevel en/of  -tuin.

Uit het VvE-recht volgen aparte regels voor het individueel gebruik van gemeenschappelijke zaken of voor het wijzigen van de constructie of het architectonisch uiterlijk van het pand. Daarvoor moet de VvE toestemming geven. Hiervoor is een geldig VvE-besluit vereist. Ook wordt dan met de VvE een gebruiksovereenkomst opgesteld of wordt de akte van splitsing gewijzigd. Dit omdat het privégedeelte groter wordt en een onderhoudsplicht geldt.

4. Toestemming hypotheekbank en/of opstalverzekering

Voor structurele wijzigingen aan onroerend goed, geldt meestal dat de betrokken beperkt gerechtigde (een hypotheekhouder zoals de bank) en de (opstal)verzekeraar toestemming moeten geven. Dit volgt uit een hypotheekakte of de polis van een (opstal)verzekering. Die laatste heeft een woningeigenaar zelf of de VvE afgesloten.

5. Toestemming van de overheid

Naast de hierboven genoemde toestemmingen van privaatrechtelijke partijen, kan ook toestemming van overheidswege vereist zijn. Verschillende bouwtechnische wijzigingen vereisen immers een omgevingsvergunning. Naast deze gemeentelijke bemoeienis is denkbaar dat ook andere organen toestemming moeten geven. Bijvoorbeeld toestemming van Monumentenzorg of het waterschap.

Conclusie voor de aanbouw

Het is aan te bevelen de vereiste toestemming(en) vooraf duidelijk in kaart te brengen, en daaraan uitvoering te geven. Onze ervaring in het burenrecht is dat indien buren worden verrast met verbouwingen, dit al reden een kan zijn om te klagen en geen medewerking te verlenen of om zelfs procedures te voeren. Dit kan worden voorkomen door een en ander goed voor te bereiden.

Problemen met een aanbouw?

Heeft u plannen voor een uit- of aanbouw, klagen uw buren hierover of wenst u tegen een verbouwing op te komen?

Voor woningeigenaars kan het verstandig zijn om voorafgaand aan een aan- of uitbouw advies in te winnen of om bijvoorbeeld te informeren naar concept VvE-besluiten of een gebruiksovereenkomst. Amstel Advocaten kan u deze adviezen leveren.

Mocht na uw uitbouw – of juist die van de buren – discussie  zijn ontstaan? U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Gratis advocaat?

Neem contact op met onze specialist  Sebastiaan Kieffer

Neem contact op met Sebastiaan

Amstel Advocaten:

Panamalaan 112
1019 AZ Amsterdam

tel:+31 (0)20-5289030
fax:+31 (0)20-5289618

email:info@amsteladvocaten.nl

Web design by Brndtfy. Photos by Bert Nienhuis, Thijs Wolzak and Charlie Charlie