Inschrijving van de koopakte vergeten? Vormerkung!

april 26, 2020by annemarie
Leestijd: 6 minuten

Woningen, bedrijfsruimten en woonboten worden verkocht tussen zakelijke partijen en particulieren. Deze transacties zijn in de openbare registers inschrijfbaar. Zo’n inschrijving biedt de koper bescherming. Hiervoor gebruikt men in de praktijk ook wel de Duitse term ‘Vormerkung‘ (letterlijk: reservering). Mr. Sebastiaan Kieffer over deze inschrijving en de voordelen voor de koper.

Schemerperiode tussen koop en levering van vastgoed

Een vastgoedtransactie kent meerdere stappen. Bijvoorbeeld de bezichtiging van het pand, de onderhandeling, de ondertekening van de koopovereenkomst en dan de levering van de woning. Deze levering vindt plaats ten overstaan van de notaris met een leveringsakte. Vervolgens schrijft de notaris de leveringsakte in. Zoals in het openbaar register van het Kadaster. Pas na deze leveringshandeling is de koper de eigenaar van de onroerende zaak.

Schemerperiode: Tussen ondertekening van de koopakte en de levering van een pand, zit een periode van enkele weken of maanden. Daarin blijft de verkoper nog de eigenaar. Hij is eigenaar af na de levering. Doorgaans blijft de verkoper in deze fase (gedeeltelijk) gebruik maken van de woning of de bedrijfsruimte. De koper verkeert in een fase waarin hij wacht juridisch eigenaar van de onroerende zaak te worden. Hij wacht dus op levering.

Problemen tussen koop en levering van vastgoed

Tussen koop en levering blijft de verkoper zoals gezegd de eigenaar. Dat de verkoper (nog) de enige eigenaar is, staat ook in het Kadaster. Buitenstaanders kunnen dat register raadplegen.

Ondanks de verkoop van een pand aan de koper, kan de verkoper vanwege zijn hoedanigheid van eigenaar de onroerende zaak alsnog aan een ander verkopen en leveren. Een buitenstaander zal doorgaans geen kennis hebben van de deal met de eerdere koper. En, in het Kadaster wordt niet automatisch melding van een verkoop gemaakt. In de schemerperiode staat in het register de verkoper als eigenaar vermeld.

Zolang de eigendom van een pand niet overgaat op de koper door levering, blijft dit pand onderdeel van het vermogen van de verkoper. Daardoor is dit pand (of beter: “onderpand”) vatbaar voor verhaal voor de schuldeisers van de verkoper. Door een incassoprocedure kan de verkoper de beschikking over de onroerende zaak dus verliezen. Dit benadeelt de koper omdat de verkoper dan niet meer kan leveren.

Hieronder volgen enkele omstandigheden (na verkoop) die de levering van een verkochte zaak belemmeren:

  • de verkoper verkoopt de onroerende zaak aan een ander;
  • de verkoper verhuurt de woning of bedrijfsruimte;
  • de verkochte grond wordt verpacht;
  • de verkoper bezwaart de onroerende zaak met een hypotheekrecht of erfdienstbaarheid;
  • er wordt conservatoir of executoriaal  beslag op de onroerende zaak gelegd;
  • de verkoper raakt in faillissement of surséance van betaling of schuldsanering;
  • de verkoper wordt onder bewind gesteld;
  • een aanwijzing zoals bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten.

De koper kan de bovenstaande omstandigheden doorgaans niet voorkomen. Bijvoorbeeld omdat hij geen kennis draagt van deze problematiek. Wel kan de koper zichzelf hiertegen beschermen, en wel met de Vormerkung.

Vormerkung: de oplossing

Door inschrijving van de koopakte in de openbare registers wordt de koper als “niet-eigenaar” beschermd. Door de inschrijving kan de onroerende zaak niet langer een verhaalsobject zijn voor bijvoorbeeld de schuldeisers van de verkoper. Met de Vormerkung wordt de verkoper beschermd tegen de bovenstaande omstandigheden.

De inschrijving van de koopakte in het Kadaster doet een notaris. Aan de koopakte wordt een notariële verklaring aangehecht.  Inschrijving van de koopakte is ook in de driedaagse bedenktijd (voor particuliere kopers) mogelijk. Daarvoor moet de notaris de koopovereenkomst wel zelf opstellen én mede-ondertekenen. Dit volgt ook uit artikel 7:3 BW.

Let op de 6-maanden-termijn

Aan Vormerkung is een termijn gebonden, te weten 6 maanden. Deze termijn van 6 maanden loopt vanaf de inschrijving van de koopakte. Als nadien de onroerende zaak niet aan de koper is geleverd, dan verliest de “reservering” haar werking. Dit met terugwerkende kracht. Dat betekent dat eerder gelegde beslagen binnen de 6-maanden-termijn, toch aan de onroerende zaak zijn gaan “kleven”. Door de eerdere reservering waren deze beslagen eerst krachteloos. Maar door het verval blijkt achteraf dat het beslag toch het beoogde effect had: het beslag is geldig per datum van de beslagpoging.

Na het verstrijken van de 6-maanden-termijn kunnen verkoper en koper niet opnieuw de koopakte inschrijven. Een nieuwe inschrijving (en tweede Vormerkung) is ongeldig.

Inschrijving van de koopakte

Vragen over Vormerkung

U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist mr. Sebastiaan Kieffer

Neem contact op met Annemarie
Stel uw vraag
close slider