Opzegging huurovereenkomst bepaalde tijd

23 november 2018
Leestijd: 9 minuten

Het huurrecht stelt verschillende voorwaarden aan de opzegging huurovereenkomst bepaalde tijd. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen opzegging door huurders of verhuurders en tussen een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd. Mr. Annemarie Govers-Schotten over de opzegging  (dan wel de aanzegging van het einde) van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd.

Let op de soort (ROZ) huurovereenkomst! De huurovereenkomst kan men sluiten voor:
  1.  bepaalde tijd van maximaal twee jaar of korter respectievelijk vijf jaar of korter (let op dit wijzigt per 1 juli 2024);
  2.  bepaalde tijd  langer dan twee jaar en langer dan vijf jaar (let op dit wijzigt per 1 juli 2024);
  3. diplomatenclausule / tussenhuur;
  4. verhuur op grond van de Leegstandwet;
  5. hospitaverhuur;
  6. doelgroepcontractanten: studenten, promovendi, jongeren, ouderen, gehandicapten en grote gezinnen;
  7. tijdelijke verhuur;
  8. onbepaalde tijd;
  9. onbepaalde tijd met een minimumperiode van één jaar.

Wees secuur in het opstellen van de huurovereenkomst en in de keuze tijdens de onderhandelingen. De praktijk leert namelijk dat regelmatig per ongeluk de verkeerde tijdsduur in de overeenkomst staat.

Iedere huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte moet men opzeggen en biedt de huurder van meet af aan huurbescherming. Dit geldt echter niet voor de huurovereenkomst van maximaal twee respectievelijk vijf jaar (7:271 lid 1 en 2 BW).

Huurovereenkomst van vóór 1 juli 2016 voor bepaalde tijd

De opzegging huurovereenkomst bepaalde tijd van vóór 1 juli 2016 moet schriftelijk. Deze overeenkomst eindigt niet automatisch. De verhuurder en de huurder moeten schriftelijk opzeggen om de huur op de einddatum te beëindigen. Is de huurder het niet eens met de opzegging? Dan kan deze daar schriftelijk  tegen protesteren. Deze huurovereenkomst beschouwt men dan ook vaak als een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Huurovereenkomst van ná 1 juli 2016 voor bepaalde tijd van maximaal 2 of 5 jaar (let op dit wijzigt per 1 juli 2024).

De Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 is op 1 juli 2016 in werking getreden. Sindsdien is het makkelijker om voor bepaalde tijd te (ver)huren voor maximaal 2 (woning (zelfstandige woonruimte)) of 5 jaar (kamer (onzelfstandige woonruimte)).

Het voordeel voor de verhuurder is dat de huurder na afloop van deze huurovereenkomst geen huurbescherming geniet. De huurovereenkomst komt na die 2 of 5 jaar dus ook echt tot een einde. Het voordeel voor de huurder is dat hij deze de huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen (dit is dwingend recht, hier kan men dus niet van afwijken). De verhuurder kan dit niet. Op grond van artikel 7:271 lid 1 BW eindigt deze huurovereenkomst automatisch. Dus zonder formele opzegging! Maar pas op: De verhuurder moet het aflopen van de huurovereenkomst wel tijdig en schriftelijk aan de huurder bevestigen. Deze aanzegging moet, minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden voordat de huurovereenkomst afloopt, plaatsvinden.

Let op! Vindt de aanzegging te laat plaats, dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd en geniet de huurder voortaan huurbescherming.

Huurovereenkomst van ná 1 juli 2016 voor bepaalde tijd van langer dan 2 of 5 jaar (let op dit wijzigt per 1 juli 2024)

Bij deze huurovereenkomst komen huurder en verhuurder een minimumduur overeen (van langer dan 2 respectievelijk 5 jaar). Waarbinnen zowel huurder als verhuurder niet tussentijds kunnen opzeggen. De huurder geniet bij deze variant van meet af aan huurbescherming. Wil men deze overeenkomst beëindigen dan moet de verhuurder de overeenkomst dus tijdig opzeggen anders loopt deze voor onbepaalde tijd door.

De diplomatenclausule / tussenhuur

Als men een woning verhuurt met een ‘diplomatenclausule’ dan kan de huurder (vaak een expat) de huurovereenkomst tussentijds opzeggen. Dit doet zich voor als de huurder bijvoorbeeld voor zijn werk moet verhuizen naar een ander land of een andere stad. De diplomatenclausule biedt dan de uitzondering op het tussentijdse opzegverbod. Veel bedrijven huren geen woning voor hun werknemers zonder dat deze ‘escape’ in de huurovereenkomst staat.

De tussenhuurovereenkomst voor bepaalde tijd met ontruimingsbeding

De term diplomatenclausule wordt niet alleen gebruikt voor huurders, maar ook voor verhuurders in de vorm van ‘tussenhuur’. Dat is een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub b en lid 2 BW. Bij zogenoemde ’tussenhuur’ wordt de woning voor een bepaalde tijd verhuurd, omdat de verhuurder aan het einde van het contract de woning zelf weer wil gaan bewonen. De huurovereenkomst moet dan worden aangegaan voor bepaalde tijd en in de huurovereenkomst moet een ontruimingsbeding worden opgenomen, waarin staat dat de huurder de woning moet verlaten als de verhuurder na de overeengekomen periode weer terugkeert. Ook dit wordt dus ook wel aangeduid met de term ‘diplomatenclausule’.

Voor de tussenhuurder is de huurbescherming beperkt. Ook een tussenhuurder kan niet eerder dan de einddatum  van de afgesproken periode opzeggen, tenzij men dit schriftelijk afspreekt. In de huurovereenkomst moet men de reden voor de tussenhuur vermelden net als de specifieke huurperiode en de einddatum. De verhuurder moet deze huurovereenkomst volgens de wettelijke regels (tijdig!) opzeggen.  Als de huurder vervolgens weigert te vertrekken dan kan de verhuurder de beëindiging / ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning bij de rechtbank afdwingen. Hij heeft immers een wettelijke opzeggingsgrond

Er dient altijd een ontruimingsbeding te worden opgenomen. De woning kan aan meerdere opeenvolgende tussenhuurders op deze manier worden verhuurd.

Huren voor bepaalde tijd via de Leegstandswet

Dit is mogelijk op basis van artikel 1 en 15-16 van de Leegstandswet, ter voorkoming van leegstand. Voor verhuur volgens de Leegstandswet heeft men een vergunning van B&W nodig. Deze vergunning bepaalt de duur van de huurovereenkomst, alsook de maximale huurprijs. Deze voorwaarden uit de vergunning moet men uitdrukkelijk in de huurovereenkomst opnemen. Hier vindt u een uitspraak over het einde van een tijdelijke huurovereenkomst, doordat de periode, op grond waarvan de vergunning op basis van de Leegstandwet was verleend, is verstreken: Rechtbank Limburg 15 november 2018. Veel huurbescherming biedt de Leegstandswet dus niet. Let op: Staan de vergunde voorwaarden niet duidelijk in de huurovereenkomst? Dan heeft de huurder toch huurbescherming.

Hospitaverhuur

Hospitaverhuur is verhuur van een onzelfstandige woonruimte zoals een kamer of een etage die deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder ook zelf woont. De huurder van de kamer geniet in de eerste 9 maanden geen huurbescherming. Zo kan de verhuurder in deze periode zonder opgaaf van redenen de huur opzeggen. De opzegging geschied met in inachtneming van een termijn van 3 maanden BW 7:271 lid 5 sub b. Deze zogenaamde proeftijd kan dus in totaal 12 maanden duren.  Na 9 maanden bestaat wel huurbescherming, maar deze is beperkt aangezien het een onzelfstandige ruimte betreft BW 7:274 lid 1 sub f.

Opzeggen huur aan doelgroepen

Als de huurder niet meer behoort tot de doelgroep van de woning, kan de verhuurder de huur opzeggen. De opzegtermijn voor de verhuurder is afhankelijk van het aantal jaren dat een huurder in de woning woont. Het minimum is 6 maanden. Dit geldt voor alle doelgroepen. Let op, bij een contract voor jongeren mag de verhuurder de huur pas opzeggen na minimaal 5 jaar. Of 7 jaar als het contract verlengd is.

De opzegtermijn voor de huurder is minimaal 1 maand. En maximaal 3 maanden. Dit is afhankelijk van de termijn waarop de huurder de huur betaalt. Betaalt de huurder per maand? Dan is er ook een opzegtermijn van 1 maand. Dit geldt voor alle doelgroepen.

Tijdelijke verhuur is iets anders dan verhuren voor bepaalde tijd

Bij huurovereenkomsten van tijdelijke aard moet men denken aan bijvoorbeeld verhuur van vakantiewoningen. Op deze verhuur is de wetgeving voor verhuur van woningen niet van toepassing. Men noemt dit ook wel huurovereenkomsten van korte duur.

Let goed op de algemene voorwaarden!

Voldoet een opzegging niet aan de bij de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden, dan is die opzegging ongeldig en loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door.

Wet vaste huurcontracten gaat in per 1 juli 2024

Disclaimer: Let op: vanaf 1 juli 2024 is er geen mogelijkheid meer om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan. Dit betreft dus het huurcontract voor maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte. Meer weten? Lees dan dit blog.

Voor de overeenkomsten die vóór 1 juli 2024 zijn aangegaan, geldt nog de oude regeling. Deze huurcontracten vallen niet onder de Wet vaste huurovereenkomsten.

Vragen over de opzegging van een huurovereenkomst?

Wilt u als verhuurder de huurovereenkomst van uw huurder(s) opzeggen? Of bent u huurder en wordt u geconfronteerd met ongewenste beëindiging van de huur?  

Op het gebied van het huurrecht kunt u altijd vrijblijvend contact opnemen. Wij staan met regelmaat de individuele huurder en de verhuurder bij in kwesties over de beëindiging van huur. Aarzel niet en maak een afspraak voor ons gratis spreekuur.

Rechtsbijstandverzekering?

Neem contact op met onze specialist  Annemarie Govers-Schotten

Neem contact op met Annemarie
Stel uw vraag
close slider