Indeplaatsstelling huurovereenkomst bedrijfsruimte

24 maart 2020
Leestijd: 7 minuten

Een huurder van bedrijfsruimte kan zijn onderneming verkopen. Denk aan een winkelier of een restauranthouder. Vaak wenst een koper dan dezelfde bedrijfsruimte te behouden. Logisch, men wil de winkel of het restaurant immers voortzetten. De zittende huurder heeft echter een huurovereenkomst met de verhuurder. Deze verhuurder zal die opvolgende huurder wel moeten accepteren. En dat is niet altijd een zekerheid. Hoe dit allemaal werkt, legt mr.  Annemarie Govers in dit artikel uit.

Indeplaatsstelling

Voor de overgang van een onderneming in een gehuurde bedrijfsruimte biedt het huurrecht een regeling. De zogenaamde “indeplaatsstelling”. Hiermee kan een zittende huurder worden “vervangen” door een nieuwe huurder.

Indeplaatsstelling kan tot stand komen doordat enerzijds de verhuurder en anderzijds de huurder en de aspirant huurder tot goede afspraken komen. Doorgaans worden deze vastgelegd in een indeplaatsstellingsovereenkomst of in een allonge van een bestaande huurovereenkomst.

Voorwaarden voor indeplaatsstelling

Het proces tot indeplaatsstelling verloopt niet altijd soepel. Bijvoorbeeld omdat een verhuurder vreest dat de aspirant-huurder onvoldoende kapitaalkrachtig is, waardoor hij indeplaatsstelling weigert. Bij weigering kan een huurder zich wenden tot de kantonrechter om indeplaatsstelling af te dwingen. Voor de toewijzing van deze vordering gelden wettelijke voorwaarden.

In artikel 7:307 BW staan de volgende voorwaarden voor indeplaatsstelling: Een zittende huurder heeft een zwaarwichtig belang bij de overdracht van zijn bedrijf. Een aspirant-huurder biedt voldoende waarborgen voor de nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Als men aan deze voorwaarden voldoet, dient de verhuurder in principe mee te werken aan indeplaatsstelling. Hieronder bespreek ik de voorwaarden.

1. Zwaarwichtig belang

De zittende huurder moet een zwaarwichtig belang hebben bij de beoogde bedrijfsovername. Als het achterliggende belang financieel van aard is, dan zal doorgaans een kantonrechter het bestaan van een zwaarwichtig belang aannemen. Bijvoorbeeld een koper betaalt een hoge prijs, of de huurder wil de onderneming in een B.V. inbrengen (op papier een andere rechtspersoon). Andere zwaarwichtige belangen kunnen zijn ernstige ziekte of een naderende pensioen gerechtigde leeftijd van de zittende huurder.

De gedachte hierachter is dat het voor een ondernemer mogelijk moet zijn om zijn onderneming te verkopen, zonder daarmee de gehuurde bedrijfsruimte te verliezen omdat hij als contractpartij de huurovereenkomst (op papier) “verbreekt”.

2. Bedrijfsoverdracht

Een nieuwe huurder zal het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf van de zittende huurder overnemen. Hij koopt bijvoorbeeld de inventaris, de handelsnaam, de goodwill en gaat de onderneming dus voortzetten. De indeplaatsstelling zal in beginsel geen doorgang kunnen vinden als de aspirant-huurder het doel heeft een geheel ander bedrijf te exploiteren. Over dat laatste worden de nodige discussies en dus ook procedures gevoerd.

De overname van een bedrijf kan op verschillende wijzen. Alleen al omdat een onderneming in een rechtspersoon of personenvennootschap kan worden gedreven. Uitsluitend het overdragen van aandelen van het bedrijf (B.V. of N.V.), valt er niet standaard onder. Immers, een B.V. of N.V. blijft dan (op papier) de huurder.

3. Voldoende waarborgen

De aspirant-huurder moet voldoende waarborgen bieden, ten behoeve van de verhuurder. Het gaat er om dat de aspirant-huurder de volledige huurovereenkomst kan nakomen. De aspirant-huurder moet voldoende kredietwaardig en vakbekwaam zijn. Heeft de aspirant-huurder bijvoorbeeld in het verleden geen jaarstukken gedeponeerd dan rechtvaardigt dit de twijfel aan de zijde van de verhuurder.

Het is aan de aspirant-huurder om aan te tonen dat hij voldoende waarborgen biedt met cijfers en een bedrijfsplan. De kantonrechter is verplicht de indeplaatsstelling te weigeren indien deze waarborgen ontbreken. Het is vaak niet onredelijk dat een verhuurder de aspirant huurder om een bankgarantie vraagt.

Overige voorwaarden?

Er kunnen extra voorwaarden of lasten door de rechter worden opgelegd. In de wet staat namelijk: “De rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval“. Elke bedrijfsruimte en elke onderneming heeft zijn bijzonderheden, die telkens afzonderlijke voorwaarden kunnen vereisen.

Van de kantonrechter wordt verwacht een belangenafweging te maken. Enerzijds kan de rechter aan de indeplaatstelling bijvoorbeeld een door de huurder verzochte bestemmingswijziging koppelen. Bijvoorbeeld omdat zonder die wijziging een bedrijfslocatie niet rendeert. Anderzijds kan de contractuele bestemming juist strikt worden gehandhaafd. Denk aan een foodcenter met verschillende restaurants met een eigen wereldkeuken. De contractuele bestemming voorziet dan per bedrijfsruimte in een specifieke keuken die dient te worden geëxploiteerd, en kan dan niet worden gewijzigd in ‘restaurant algemeen’. Dit om het publiek een zo gevarieerd aanbod te kunnen garanderen.

Onderhandelen

Voor de toewijzing van deze vordering gelden wettelijke voorwaarden. Die zijn niet alleen in een procedure voor de kantonrechter relevant, maar ook in de (onderhandelings)fase daarvoor.

Bij de totstandkoming van een huurovereenkomst en later een indeplaatstellingsovereenkomst, is het belangrijk om over alle clausules na te denken. Zoals hoe de omschrijving van de bestemming wordt opgeschreven. Hoe ruimer deze immers is omschreven, hoe beter voor de huurder, en latere opvolger.  Hoe specifieker omschreven, hoe meer mogelijkheden de verhuurder heeft om een indeplaatsstelling te weigeren. Zie ook de 10 tips over het onderhandelen over de huurovereenkomst.

Indeplaatsstelling afdwingen

Soms wil een verhuurder op onredelijke gronden niet mee werken. Dan zal een rechtszaak wellicht onvermijdelijk zijn. Een zittende huurder kan  vorderen dat hij gemachtigd wordt om een derde als huurder in zijn plaats te stellen. Een vordering betekent dat dit verzoek met een dagvaarding wordt ingeleid.

Een verzoek tot indeplaatsstelling vorderen, na de bedrijfsovername, is wettelijke toegestaan. Maar, het is sterk aan te bevelen om als huurder niet pas de stap naar de kantonrechter te maken als de verkoop al heeft plaatsgevonden. Daarmee staat namelijk zo goed als vast dat de huurder zijn bedrijf niet meer in het gehuurde exploiteert. En dat zou in strijd kunnen zijn met de huurovereenkomst, hetgeen ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen.

Vragen over indeplaatstelling?

Vragen?

Heeft u plannen om iemand anders in de plaats te stellen of wordt u als verhuurder geconfronteerd met een aspirant-huurder waar u vraagtekens bij heeft?

U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur. Ook voor ondernemers!

Vragen als bewoner over de overgang van huurrechten? Lees dan het blog over coöptatie.

Rechtsbijstandverzekering? 

Neem contact op met onze specialist  Annemarie Govers-Schotten

Neem contact op met Annemarie
Stel uw vraag
close slider