Sommige eigenaars wensen hun woning voor bepaalde tijd te verhuren tijdens hun verblijf in het buitenland. Dit voor een onzekere periode. Sommige expats wensen een woning te huren, eveneens voor een nog onbekende periode. Echter, strikte huurtermijnen en beperkte mogelijkheden tot verlenging kenmerken het huurrecht. De diplomatenclausule kan hiervoor een oplossing bieden. Mr. Annemarie Govers legt uit.
Beëindigen van huur in het algemeen
In het algemeen kan een huurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd makkelijker beëindigen dan wel opzeggen dan een verhuurder. Soms zitten huurder en verhuurder echter wel vast aan een aanvangsperiode van bijvoorbeeld een (1) jaar, waarbinnen níet kan worden opgezegd. Ook zijn huurder en verhuurder gebonden aan de wettelijke of contractuele opzegtermijnen.
Voor opzegging door de verhuurder gelden ook nog eens specifieke formaliteiten en gelimiteerde opzeggronden. Zie voor verdere informatie over opzeggen van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, dit blog. De ontruiming van een huurder kan voor een verhuurder dus lastig zijn.
De diplomatenclausule (huurder)
Als men een woning verhuurt met een ‘diplomatenclausule’ dan kan de huurder (meestal een expat) de huurovereenkomst tussentijds opzeggen. Dit is handig voor de huurder als de kans aanwezig is dat de huurder bijvoorbeeld voor zijn werk moet verhuizen naar een ander land of een andere stad. De diplomatenclausule biedt dan de uitzondering op het tussentijdse opzegverbod. Veel bedrijven huren geen woning voor hun werknemers zonder dat deze ‘escape’ in de huurovereenkomst staat.
De tijdelijke tussenhuurovereenkomst met ontruimingsbeding
De term diplomatenclausule wordt niet alleen gebruikt voor huurders, maar ook voor verhuurders in de vorm van ‘tussenhuur’. Dat is een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub b en lid 2 BW. Bij zogenoemde ‘tussenhuur’ wordt de woning tijdelijk (onder)verhuurd, omdat de verhuurder (eigenaar of huurder van de woning) aan het einde van het contract de woning zelf weer wil gaan bewonen.
Dit zijn de voorwaarden: De huurovereenkomst moet ten eerste worden aangegaan voor bepaalde tijd. (Let op, in de huurovereenkomst kan artikel 7:271 lid 1 BW (dat gaat over huurovereenkomsten voor bepaalde tijd) worden uitgesloten. Dit is echter na 1 juli 2024 echter niet meer nodig aangezien dan de Wet vaste huurcontracten ingaat. Check deze blog.)
Ten tweede dient een ontruimingsbeding te worden opgenomen. In een dergelijk beding staat dat de huurder de woning moet verlaten als de verhuurder, na de overeengekomen periode, weer terugkeert.
Let op: de tussenhuurovereenkomst eindigt niet automatisch, er moet (geldig en tijdig) opgezegd worden door de verhuurder. Als de huurder niet instemt, zal de rechter er aan te pas moeten komen.
Voor de tussenhuurder is de huurbescherming beperkt. Ook de tussenhuurder kan niet eerder dan de einddatum van de afgesproken periode opzeggen, tenzij men schriftelijk iets anders afspreekt.
Inroepen van de diplomatenclausule (verhuurder)
Hoewel de aard van een huurovereenkomst met een diplomatenclausule er een van korte duur is, is een strikte opzegprocedure vereist zoals bij een huurovereenkomst van onbepaalde tijd.
Hou er ook rekening mee dat artikel 7:274 lid 1 sub b BW bepaalt dat de clausule niet altijd kan worden ingeroepen. Er moet namelijk sprake zijn van een “belang” aan de zijde van verhuurder. Hiervoor is vereist dat de verhuurder daadwerkelijk zijn intrek neemt in het gehuurde. Daarmee toont de verhuurder ook zijn belang aan bij het inroepen van de diplomatenclausule. Kortom, een verhuurder moet aantonen dat hij vanwege zijn werk weer naar Nederland terugkeert
Wet vaste huurcontracten gaat in per 1 juli 2024
Disclaimer: Let op: vanaf 1 juli 2024 is er geen mogelijkheid meer om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan. Dit betreft dus het huurcontract voor maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte. Meer weten? Lees dan dit blog.
Voor de overeenkomsten die vóór 1 juli 2024 zijn aangegaan, geldt nog de oude regeling. Deze huurcontracten vallen niet onder de Wet vaste huurovereenkomsten.
Diplomatenclausule
Heeft u vragen met betrekking tot de diplomatenclausule?
U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen en gebruikmaken van het gratis spreekuur.
Neem contact op met onze specialist Annemarie Govers-Schotten
