De wet kent twee soorten bedrijfsruimten: De ‘middenstandsbedrijfsruimte’ en de ‘overige bedrijfsruimte’. Ook wel aangeduid als bedrijfsruimte kantoor. Welke bedrijfsruimte (ver)huurt u? Deze vraag is belangrijk aangezien men soms de verkeerde huurovereenkomst aangaat. Dit met alle gevolgen van dien. Mr. Bob de Jager geeft uitleg over de ‘overige bedrijfsruimte’.
Wat is ‘overige bedrijfsruimte’?
Van ‘overige bedrijfsruimten’ of 7:230a-bedrijfsruimte is sprake wanneer de gehuurde onroerende zaak niet voor het publiek toegankelijk is. Hiervan is een een kantoor een bekend voorbeeld. Er is dus sprake van een gebouw, een onroerende zaak, dat niet is aan te merken als een middenstandsbedrijfsruimte 7:290 en ook niet als woonruimte.
Voor deze bedrijfsruimte geldt (slechts) één specifieke wetsbepaling. Die van artikel 7:230a BW. Veel vragen over 230a-bedrijfsruimte beantwoordt men dan ook met het algemene contractenrecht. Zo geldt voor winkels een specifieke indeplaatsstellingsregeling, maar voor kantoren geldt de algemene bepaling van de contractoverneming. Tenzij uiteraard in de huurovereenkomst is voorzien in een indeplaasstellingsregeling. Dit laatste is vaak het geval. Men is immers heel vrij in het opstellen van deze overeenkomsten. Veel vrijer dan in het geval van huurovereenkomst voor een middenstandsbedrijfsruimte.
Voorbeelden van 230a-bedrijfsruimten zijn:
- opslagloods (groothandel);
- rijschool met kantoorruimte;
- begrafenisonderneming;
- fabriek;
- kantoorpand (bank, makelaar, VVV);
- showroom.
De 230a-bedrijfsruimte heeft een aparte opzegregeling. Die formaliteiten treft u in dit blog. Deze opzegregeling biedt veel minder huurbescherming dan die van artikel 7:290 e.v. BW. Dit is dan ook een reden om bij het aangaan van de huurovereenkomst te controleren of de juiste bedrijfsvorm is ingevuld
Twijfelgevallen
Niet van elke onderneming kan eenvoudig worden vastgesteld of die een 230a- of 290-bedrijfsruimte is. Er zijn ondernemingen die voor publiek toegankelijk zijn, conform artikel 7:290 BW, maar toch als 230a-bedrijfsruimten kwalificeren. Hieronder een aantal voorbeelden:
Musea: Een museum is een ruimte die men niet zonder afspraak of toegangsticket kan betreden. Veel musea bieden ook een museumshop en horeca gelegenheden (die voor ieder toegankelijk is). Van welke bedrijfsruimte is sprake? De kantonrechter te Rotterdam beantwoordde deze vraag door naar de kernactiviteit te kijken, te weten “het exploiteren van een museum“. Dus is artikel 7:230a BW van toepassing.
Sportscholen: Ten aanzien van sportscholen zien wij in de praktijk zowel huurovereenkomsten onder het regime van artikel 7:230a BW als artikel 7:290 BW. Een sportschool is in zekere zin minder gebonden aan een locatie waardoor het onder 7:230a BW kan vallen. Tegelijkertijd is een sportschool wel toegankelijk voor publiek en worden er producten verkocht. In dit geval is de kernactiviteit zodanig dat men niet zonder afspraak of lidmaatschap de ruimte kan betreden, en dus dit een 230a-ruimte.
Is een bedrijf een twijfelgeval, dan is het voor de huurder en verhuurder goed om na te gaan welke huurovereenkomst moet worden toegepast. Ook is het belangrijk om het gebruik goed te verwoorden in de huurovereenkomst. Dat kan u veel ellende besparen.
Vragen over uw bedrijfsruimte kantoor?
U kunt altijd vrijblijvend contact opnemen.
Neem contact op met advocaat Bob de Jager
